Только застройщики начали в обязательном порядке страховать свою ответственность, как в Минстрое заговорили о модернизации ДДУ, направленной на то, чтобы девелоперы работали не напрямую с дольщиками, а через банки. Теперь же появилась новая информация - застройщиков, привлекающих деньги граждан, будут проверять 1 раз в год. По мнению экспертов рынка новостроек Москвы и Подмосковья, нововведения в строительном законодательстве могут вызвать ряд неблагоприятных последствий как для застройщиков, так и для покупателей.
.jpg "Василий Шарапов.")
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»
Из указанных трех мер страхование ответственности - наиболее приемлемый вариант. Для того, чтобы убедиться в эффективности этой меры защиты прав долевых инвесторов, необходимо подождать. Прошло слишком мало времени. Реформа вступила в действие только в январе 2014 года. Свои результаты она даст не ранее 2016 года, когда будут завершены первые инвестиционные проекты, в которые привлечены долевые инвестиции, начиная с января этого года.
Что касается финансирования строительства исключительно через банки, то по сути это означает ликвидацию рынка новостроек как такового. За счет банковских процентов возрастут издержки застройщиков, соответственно, цена на квартиры тоже будет расти, иначе застройщики будут работать в убыток либо с минимальной прибыльностью. Им проще в таком случае хранить свои капиталы в банках и ничего не делать, поскольку, реализуя строительный проект, они в случае успеха смогут получить прибыль, которая будет ненамного выше, чем банковский процент по вкладам. При этом сценарии вероятна стагнация, и пострадает развитие экономики, может уменьшиться количество рабочих мест в отрасли.
Говоря о проверках застройщиков, стоит отметить, что их сейчас и так проверяют немало. Это и проверки по линии СРО, а также ежеквартальные проверки отчетности и проектных деклараций уполномоченными органами региональных властей. Вряд ли только лишь увеличение количества проверок что-то изменит к лучшему.
Проблема в другом. Для властей все застройщики, похоже, на одно лицо. Если кто-либо из недобросовестных застройщиков обманул своих клиентов, автоматически под подозрение попадают все остальные. Добросовестным застройщикам трудно в дальнейшем преодолевать этот стереотип. Для тех застройщиков, которые давно и успешно работают на рынке новостроек, в принципе не нужно создавать дополнительных юридических и финансовых барьеров. Наоборот, им нужно оказывать поддержку, так как они создают рабочие места и двигают экономику вперед. Добросовестные застройщики и без штрафов и санкций со стороны государства дорожат своей репутацией перед клиентами, которую формировали долгие годы. Это залог успешности их бизнеса в будущем. Введение санкций и новых обременений со стороны властей в их адрес осложняют для них работу на рынке, но никак не влияют на добросовестность их действий по отношению к своим клиентам.
Для тех же застройщиков, которые обманывают своих клиентов, действительно, должны действовать более жесткие юридические правила, в том числе обязанность страховать ответственность, а также дополнительные проверки и тому подобное.
Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»
Инициатива Минстроя по отказу от договоров долевого строительства только ставит новые бизнес-барьеры для застройщиков. Правила игры на рынке меняются с завидной регулярностью, и каждый раз приходится приспосабливаться к новой ситуации. Не так давно были приняты поправки, обязавшие застройщиков выбрать один из способов обеспечения своих обязательств. Это дало дольщикам дополнительные гарантии надежности. Но, видимо, чиновникам этого недостаточно, если предлагаются новые и столь радикальные меры.
Теперь обсуждается вопрос привлечения 10% денежных средств дольщиков. Конечно, государство должно отстаивать интересы потребителей, но ведь есть и другая сторона - бизнес. И создается такое впечатление, что о нем как раз не подумали и в очередной раз «закрутили гайки». В таких условиях очень сложно развиваться - стоит привыкнуть к каким-то одним правилам, как уже приходится переходить на другие. Если компания не сумела приспособиться, то она уходит с рынка, а это означает потерю рабочих мест. Еще отмечу, что принцип привлечения только 10% денежных средств дольщиков рискует вылиться в значительное повышение цен. Прибавка в конечном предложении может составить около 35-40%.
Сергей Якир, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья»
Безусловно, тема безопасности покупателей жилья, в том числе дольщиков, очень важна и пока, к сожалению, актуальна.
А, как всем известно, безопасности много не бывает. Поэтому любые мероприятия властей, направленные на обеспечение безопасности людей, нужны. Страхование ответственности застройщиков – шаг в правильном направлении. Ведь «упростило» же жизнь автовладельцам введение ОСАГО. А сколько было пересудов? И в страховании застройщиков есть здравый смысл. С другой стороны, дополнительные расходы застройщика ложатся на инвестиционную себестоимость строительства, а значит, увеличат и рыночную стоимость жилья. В любом случае, в итоге страховые взносы будут оплачиваться (компенсироваться застройщику) из кармана дольщиков. По-другому быть не может. И еще один вопрос. Нужна ли обязательность для всех застройщиков? Может обязательное страхование оставить только для новых компаний-застройщиков и для тех, кто нарушает условия ДДУ?
Модернизация ДДУ нужна. Меняется окружающая обстановка, меняются правила и условия на рынке, должен меняться и ДДУ. Этот процесс должен идти постоянно, но очень взвешенно.
Проверять застройщиков нужно обязательно. Однако подходить к этому вопросу, на мой взгляд, нужно дифференцированно. Если застройщик существует на рынке много лет, и у него до настоящего времени не было нарушений, период проверки можно и удлинить. А новые компании, только что появившиеся на рынке, можно проверять чаще.
Какие из нововведений приживутся, а какие в дальнейшем окажутся бесполезными, покажет время. Наш рынок недвижимости видел много разных изменений. Но не все из них оказались жизнеспособны.
Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»
Действительно, с 1 января действуют нормы о страховании ответственности застройщика, но как они работают, пока сложно говорить, слишком мало времени прошло. Потом началось обсуждение о реорганизации ДДУ, но пока это только на уровне слухов. Сейчас – новая идея о проверке застройщиков 1 раз в год.
Хочу сказать, что сейчас дольщики, в случае возникновения сомнений или опасений, могут обратиться в администрации районов для получения разъяснений (все ли в порядке со стройкой, с застройщиком, объектом). Местные власти контролируют проекты, реализуемые на подотчетной им территории (выдача разрешений, согласования и т.п.). Застройщик представляет отчеты в Минстрой 1 раз квартал. То есть существует определенная система взаимодействия.
Разговоры о введении ежегодных проверок (подчеркну, пока на уровне слухов) у меня вызывают ряд вопросов: что конкретно будет проверяться, кто будет проводить проверки, как будет осуществляться проверка, какое отклонение от норм и сроков будет считаться критичным? Будут ли эти проверки с предупреждением заранее – тогда это простор для «потемкинских деревень». На мой взгляд, имеет смысл наладить эффективную работу уже имеющихся инструментов. А обсуждать нововведения – после конкретных законодательных инициатив.
.jpg "Мария Литинецкая.")
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Прошло всего два года с тех пор, как были приняты поправки к 214-ФЗ о защите интересов дольщиков, в результате которых девелоперы были вынуждены перестроить свою работу. Потребовалось время для того, чтобы застройщики приспособились к другим правилам игры. И в этот адаптационный период активность покупателей на рынке недвижимости резко упала.
Казалось бы, ситуация только устаканилсь, как вдруг на горизонте замаячили новые инициативы. Сейчас Минстрой предлагает девелоперам и банкам разработать новую схему продаж, однако в текущей ситуации я не вижу в этом необходимости. Еще 5-6 лет назад проблема обманутых покупателей действительно стояла остро, но сегодня рынок стал более прозрачным и цивилизованным. Конечно, мошенники существовали всегда, однако их количество в последнее время неуклонно снижается. А подобные «метания» от одних правил к другим вряд ли окажут позитивное воздействие на первичный рынок жилой недвижимости – пострадают и застройщики, и покупатели.
Сейчас у застройщика есть выбор – он может финансировать свой проект за счет собственных средств, заемных (кредиты от банков), а также тех, которые ему удается привлечь от дольщиков во время строительства. Однако власти предлагают практически полностью перейти на проектное финансирование банков. При таком раскладе расходы застройщиков, безусловно, вырастут. Девелоперам придется выплачивать кредиты по довольно высоким ставкам (сейчас, в среднем, 12-15%), которые, скорее всего, еще и вырастут. А так как наши застройщики привыкли все дополнительные затраты перекладывать на плечи покупателей, это неизбежно повлечет за собой рост стоимости квадратного метра.
Кроме того, поначалу на рынок вообще могут перестать выходить новые проекты – банки предъявляют довольно жесткие требования, поэтому далеко не все застройщики получат кредиты. В таких условиях однозначно появятся мошенники, которые будут придумывать различные «серые» схемы.
Более того, я считаю, что предложенная Минстроем схема – это откат рынка назад в прошлое. Девелоперы будут вынуждены строить быстро. Проектов комплексного освоения территорий станет меньше. При этом будут преобладать панельные объекты, так как монолитно-кирпичные дома строятся гораздо дольше. Соответственно, снизится качество нового строительства.
Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»
Предлагающийся альтернативный механизму долевого участия граждан в строительстве вариант с привлечением застройщиками кредитных средств банков для строительства не может в полной мере заменить существующую модель и создаст трудности как для застройщиков, так и для покупателей.
Так, привлечение кредитных организаций к строительству приведет к существенному увеличению затрат застройщика и удорожанию строящегося объекта. Обслуживание кредита весьма обременительно для застройщика, что в конечном итоге отразится на цене квартиры. Общеизвестный факт, что цена квартиры на начальной стадии строительства ниже цены квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Дольщику выгоднее вложить деньги на начальной стадии, заключив с застройщиком договор участия в долевом строительстве, защищающий его максимально возможно, и получить квартиру по более дешевой цене, нежели приобрести квартиру после ввода дома в эксплуатацию, но уже по более дорогой цене. Большая часть граждан не имеет финансовой возможности приобрести квартиру на высокой стадии строительной готовности дома и будет лишена возможности улучшить жилищные условия.
К тому же открытым остается вопрос, на какие средства функционировать компании-застройщику (платить заработную плату работникам, налоги в бюджет и пр.). Единственный доход компании-застройщика – средства от продажи квартир. Запрет на привлечение денежных средств приведет к прекращению деятельности застройщиков и уходу многих компаний с рынка, так как кредитное бремя окажется не под силу мелким и даже средним застройщикам.
Подобная ситуация приведет к тому, что на рынке недвижимости останутся только крупные застройщики, аффилированные с банками, что повышает риск монополизации рынка и, как следствие, необоснованного увеличения цен на жилье.
Кроме того, переход от долевого участия граждан в строительстве к новой модели повлечет дестабилизацию рынка, что в текущей кризисной ситуации неполезно для экономики. Любые перемены, особенно такие существенные, всегда вызывают дополнительные опасения у граждан и приводят к оттоку покупателей.
Введение обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками – это позитивное нововведение, так как дольщику предоставлены дополнительные гарантии возврата денежных средств при неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче квартиры. Страхование приведет к дополнительным расходам у застройщика (уплата страховой премии страховщику), что в конечном итоге в той или иной степени отразится на цене квартиры.
Дополнительные проверки застройщиков существенным образом повлияют на увеличение надежности и прозрачности рынка. Контроль над деятельностью застройщиков со стороны уполномоченных государственных органов, контроль за целевым использованием застройщиками денежных средств дольщиков и соответствием застройщика нормативам финансовой устойчивости со стороны контролирующих органов всегда присутствовал в 214-ФЗ и был достаточным.
Антон Скорик, генеральный директор компании «Мортон-Инвест»
Долевое строительство – самый надежный и выгодный для покупателя способ приобретения жилья на сегодняшний день. Приобретая квартиру на ранних стадиях строительства, покупатель экономит от 30 до 50% ее стоимости. Однако при таком варианте покупке квартиры не исключен риск недостроя, при котором покупатель не может получить свое жилье, и возникают сложности с возвратом денег. Исключение недобросовестных участников рынка долевого строительства – наиболее оптимальный способ повышения его прозрачности и снижение рисков для покупателя. И меры, которые предлагают принимать государственные органы, будут способствовать этому.
Например, созданное Общество взаимного страхования является эффективным инструментом защиты покупателей от недостроя, так как при возникновении подобной ситуации дольщикам не нужно терять время в судах, добиваясь справедливости - жилье будет достроено в максимально короткие сроки за счет страховых средств. Членство в Обществе - знак качества для застройщика и гарантии для покупателя. На сегодняшний день в Общество вступило уже 122 члена из 33 регионов России и заключено 170 договоров страхования на сумму 2,5 млрд руб.
Регулярные проверки позволят выявлять потенциально слабых застройщиков, которые не смогут выполнить свои обязательства перед дольщиками. Однако, сложность этого инструмента заключается в разработке эффективных норм и требований, которые не будут усложнять жизнь компаниям, а будут только контролировать их деятельность. Схема привлечения банков в цепочку сделки также вызывает вопросы. Это приведет к удорожанию стоимости квадратного метра для конечного потребителя и сокращению объемов строительства. К тому же, механизм взаимодействия банков и застройщиков при использовании этого инструмента необходимо тщательно продумывать.
Александр Зубец, генеральный директор компании «Новые Ватутинки»
Я считаю, что сейчас в рамках существующих положений 214-ФЗ все достаточно прозрачно, четко и контролируемо. Те же застройщики и так ежеквартально отчитываются перед соответствующими государственными органами, и по результатам этого аудита проверка может прийти в любой момент. Конечно, есть некоторые нюансы, которые можно изменить для того, чтобы повысить прозрачность рынка. Но я не думаю, что схему нужно кардинально менять. Рынок жилья – это не мутная вода, в которой коварные и хитрые застройщики ловят покупателей. И совсем уже безалаберные компании давно ушли с рынка.
Самое главное последствие введения новой, предложенной Минстроем схемы – это удорожание строительства. И если застройщику придется сначала строить на заемные средства, а потом продавать после ввода в эксплуатацию, то его расходы однозначно увеличатся, что в конечном итоге повлияет и на цену.
Кроме того, некоторые застройщики, скорее всего, уйдут с рынка. Девелоперу всегда проще убедить конечного покупателя, а не банк. Далеко не каждый сможет соответствовать критериям банков, которые, скорее всего, еще и будут ужесточаться с учетом различных рисков.
С точки зрения покупателей, конечно, есть положительные моменты. Сейчас клиенты фактически покупают квартиру, опираясь только на описание продавца и фотографии. При введении новой схемы они всегда смогут оценить товар сразу. Вопрос только – по какой цене им придется его приобретать?
Дата публикации 08 апреля 2014
