Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран

«Для застройщиков хороших вариантов не осталось»

Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group, совместно с порталом Novostroy-M.ru представляют новый цикл статей о рынке недвижимости в Москве.

Рынок новостроек вступил в свою «черную полосу». Объявления о скидках заполонили страницы газет, цены падают второй год подряд и, кажется, не собираются останавливаться. Стоит ли покупателю радоваться этому? Когда закончится «марафон» скидок? И что ждет девелоперов в ближайшем будущем?

А как все начиналось…

Парадоксальной может показаться ситуация, сложившаяся сегодня на рынке новостроек. Спрос и покупательная способность населения падают, а предложение новых проектов при этом не сокращается, но, напротив, увеличивается. В чем причина?

В «буме» девелоперских проектов, который наблюдался на рынке в докризисное время. Так сложилось, что в «тучные» годы, когда в страну шел непрерывный поток валюты от продажи углеводородов по высоким ценам, именно недвижимость стала основным объектом для вложения этих денег. Дефицит перспективных активов среди других отраслей привел к тому, что на перегретом рынке квадратных метров надулся пузырь: огромный объем свободных средств провоцировал ажиотажный спрос на любой более или менее ликвидный объект. Доход от вложений в недвижимость превышал выгоду от любого другого финансового инструмента. Так недвижимость стала, по сути, эквивалентом биржевого товара. Цена на рынке формировалась не исходя из объективных факторов, а во многом складывалась по принципу опциона на бирже, при этом постоянно увеличиваясь.    

Ситуацию усугубил кризис 2008 года, когда люди, напуганные нестабильностью, как обычно в подобных ситуациях, спасали сбережения, вкладываясь в недвижимость. Все это привело к разрыву между спросом и предложением, что неизбежно толкало ценник вверх. Наблюдая рост на 20 и даже 30 процентов в год, на этом многие решили заработать. Тогда и было начато наибольшее количество девелоперских проектов. И так как цикл проекта составляет в среднем 5-6 лет, сейчас они все выходят на рынок.

И к чему пришло

Массовый выход проектов на рынок случился в кардинально иной экономической ситуации. Падение доходов населения и покупательского спроса не позволяют застройщикам увеличивать цены и получать «барыши», на которые они рассчитывали. Зачастую вопрос заключается в том, чтобы выйти «в ноль» или даже с убытками. 

В условиях обострившейся конкуренции застройщики вынуждены снижать цены. Результатом этого является продажа жилья по себестоимости или вообще «в минус». Дело в том, что у девелоперского проекта есть такое свойство: из него нельзя выйти. Поэтому достраивать надо, а на что – непонятно. Остановить проект, зафиксировав убытки, могут позволить себе только самые крупные и устойчивые игроки.

Для основной массы девелоперов, к таковым не относящимся, ситуация патовая. Люди вложили все деньги в свой порой единственный проект, поэтому вынуждены доводить его до реализации любой ценой в расчете вернуть хотя бы часть вложенных средств.

Что будет дальше?

Нас ждут очень серьезные проблемы на рынке ближайшего Подмосковья. Изменение налога на квартиры в Москве спровоцирует увеличение предложения на вторичном рынке. Оно потянет за собой первичный. Цены на недвижимость в Москве упадут. Сегодня примерно половина покупателей в ближайшем Подмосковье – это люди из Москвы, они едут в область, потому что не имеют возможности приобрести квартиру в Москве по текущим ценам. Снижение цен в Москве повлечет за собой возврат спроса на московский рынок и сильную конкуренцию за оставшийся спрос в ближайшем Подмосковье. Там упадут цены, и это потянет за собой спрос и на среднее Подмосковье. Произойдет это, по моим оценкам, в течение двух ближайших лет. Сейчас пришли первые платежки с повышенным налогом, а люди обычно понимают с третьего раза. У меня есть ощущение, что в следующем году, когда они получат платежки, где будет указана еще большая сумма, они начнут задаваться вопросом: когда же остановится рост? Осознав, что рост будет длиться 5 лет, на 3-й год многие собственники выставят свои квартиры на продажу. После чего будет запущена цепная реакция.

Ждать потрясений?

К сожалению, для застройщиков хороших вариантов не осталось. Сегодня банками практически прекращено проектное финансирование. При недостаточном притоке средств от продаж девелопер сталкивается с кассовыми разрывами, испытывает трудности с продолжением стройки, что, в свою очередь, наносит ущерб репутации. Компания сталкивается с потоком «претензионки», плюс к этому постоянно растет налоговая нагрузка. В итоге застройщик оказывается банкротом. Начинает продавать себе в убыток, чтобы вернуть средства хотя бы частично.

Здесь наступает развилка: для многих лучшим вариантом станет потерять 30% и выйти из бизнеса. Другой сценарий – продолжать продажи, не вкладываясь в стройку, вывести деньги и просто убежать. Недобросовестные застройщики могут спровоцировать опасную ситуацию, чреватую серьезной социальной напряженностью. Достаточно банкротства нескольких таких застройщиков одновременно, чтобы вызвать серьезные социальные потрясения. 

Риски более чем реальны, и мы видим, что государство уже принимает меры, чтобы их купировать. Сюда относится ужесточение контроля за перекрестным финансированием проектов, требования к уставному капиталу компаний, создание страхового фонда для решения проблем обманутых дольщиков.

Старые рецепты

В целом мы прогнозируем, что рынок будет укрупняться. Появятся игроки, которые будут занимать долю в 15-20%. Случайные люди уйдут с рынка, останутся профессионалы, которые понимают, как управлять сложными девелоперскими проектами, мысля на десяток лет вперед. Своего рода институциональные инвесторы. Мы сейчас видим, что ряд крупных игроков занимаются консолидацией активов, они вписываются в эту стратегию. Со стороны государства мы наблюдаем создание фонда по примеру Фонда страхования вкладов, его суть та же: проекты неэффективных собственников будут изыматься и передаваться крупным эффективным структурам, неким «санаторам», с доплатой из этого фонда, чтобы те имели возможность завершить строительство. Подобная модель обкатана на примере активов СУ-155. В дальнейшем я ожидаю масштабирования этой практики. 

Сергей Первиков – основатель и руководитель компании PRISMA GROUP. Профессиональный опыт работы на руководящих должностях в сфере недвижимости более 6 лет (Urban Group, Ведис групп, агентстве недвижимости Metrium), а также опыт руководителя проектов в банковском секторе (ВТБ24).

PRISMA GROUP – fee-development компания, основана в 2014 году. Автор и разработчик новой системы, основанной на альтернативном подходе к организации проектов по реализации новостроек. Компания внедряет в практику отечественного рынка недвижимости ноу-хау, кратно повышающие эффективность продаж, устанавливая новые стандарты и принципы оценки результативности проектов. Три основных направления деятельности: аутсорсинг коммерческого блока застройщика, включая телемаркетинг, антикризисное управление; консалтинг; агентство недвижимости. Работает по принципу бизнес-партнерства с застройщиком на всем цикле проекта: от выбора земельного участка до реализации готовых объектов. Компания имеет собственное исследовательское подразделение, колл-центр, отдел статистического анализа. Проводит регулярные замеры ситуации на рынке, качества и объемов продаж объектов жилой недвижимости всех застройщиков Москвы и Московской области, аналитику рыночной конъюнктуры.

Дата публикации 28 июня 2017
Компании и застройщики
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Итоги июля: продажи новостроек Московского региона упали на 40%, сильнее всего – в Подмосковье
Александр Пыпин, аналитик рынка недвижимости, изучил динамику спроса на новостройки в Московском регионе за июль 2024 года.   В июле 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва...
06 августа 28091
«Снова вернуться к уровню доступности жилья на уровне 3,2–3,4 года – большой вызов»
Василий Фетисов, эксперт рынка недвижимости с 25-летним опытом работы, в том числе в федеральных девелоперских компаниях, изучил ситуацию на рынке жилья России за 2000–2022 годы и сделал вывод, что в ближайшие годы повысить доступность жилья будет...
29 июля 8885
«Снижение цен даже на 10–20% не сильно скажется на ежемесячном платеже при ипотечных ставках, которые сейчас снова подрастут»
Очередное решение Центробанка об изменении ключевой ставки специально для Новострой-М комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: – То, о необходимости чего «всё время...
26 июля 22538
Итоги июня: спрос на новостройки вырос на 24%, но покупатели начали экономить
Александр Пыпин, аналитик рынка недвижимости, изучил динамику спроса на новостройки в Московском регионе за июнь 2024 года.   В июне 2024 года, по сравнению с маем, зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском...
04 июля 8930
«В среднесрочной перспективе дальнейшее расселение жителей приведет к снижению спроса на жилье»
Для кого идет строительство большого количества новостроек, если население России сокращается? Почему растет доля студий в новых домах и что будет со спросом на жилье в ближайшие годы? Об этом и многом другом рассказал Вадим Каминский, руководитель департамента геомаркетинга...
02 июля 7130
«Похоже, рынок новостроек окончательно перейдёт на рассрочки, отсрочки, транши и другие альтернативные инструменты оплаты»
Новое решение Центробанка специально для Новострой-М комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: – Вопреки прогнозам и ожиданиям большинства аналитиков (включая меня), Центробанк остался...
07 июня 15995
«На сегодня можно прогнозировать рост цен на первичное жилье на 8-10% до конца года»
Сегодня много разных мнений относительно будущего рынка недвижимости на фоне кардинальных изменений в условиях льготных программ и ипотечного кредитования в целом. При этом продолжает активно развиваться транспортный каркас столицы. Игорь Сибренков, коммерческий директор...
31 мая 10244
«Отказ от малогабаритного жилья отразится преимущественно на застройщиках, которые работают в бюджетном сегменте»
Недавно стало известно о том, что Москомэкспертиза проинформировала застройщиков о невозможности в дальнейшем проектировать квартиры площадью менее 28 кв. метров. Новострой-М решил узнать у игроков рынка, насколько критичен возможный запрет строительства студий, много ли...
23 мая 15455
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков