Конец года – это не только подведение итогов уходящего периода, но и планы на будущее. О том, каким был 2023 год для столичных девелоперов и какими новинками удивит рынок компания в 2024 году, Новострой-М рассказал Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея».
– Заканчивается 2023 год. Каким он был для рынка недвижимости? Чем он запомнится, какими были его ключевые события?
– Скажем так: реальность превзошла ожидания. Наши результаты и ощущения по итогам 2023 года оказались намного более оптимистичными, чем в начале. И это несмотря на то, что в этом году рынок получил такой серьезный удар как повышение процентных ставок по ипотеке.
Конечно же, основным событием, отразившимся на рынке, стало повышение ключевой ставки. Но, мне кажется, за последние несколько лет рынок пережил столько сложных периодов, что у него сформировался прекрасный иммунитет уже ко всему возможному негативу.
– Какие тренды вы бы выделили сегодня на рынке новостроек Московского региона?
– Сегодня мы сталкиваемся с тем, что покупатель становится все более профессиональным и насмотренным. Ему все сложнее угодить и, по идее, это и является точкой дальнейшего развития рынка.
Второй момент, который хотел бы отметить – появление трезвости в глазах девелопера. Если еще пару лет назад мы «фаршировали» свои жилые комплексы по принципу «что бы еще туда интегрировать», то сегодня реально смотрим на целесообразность и эффективность. К примеру, лапомойки на первом этаже не такая уж востребованная опция – лучше предусмотреть более просторный гостевой санузел у входа в квартиру. Или зона коворкинга будет востребована в жилом комплексе только в случае весомой доли небольших по площади квартир. Или собственный фитнес-клуб для жителей – звучит классно только на уровне продуктовой идеи, на деле же он не удовлетворяет запросы жителей и лишь ложится на них дополнительным финансовым бременем.
– Что сейчас происходит с предложением нового жилья? Некоторые эксперты говорят о затоваривании рынка. Так ли это?
– Это классический показатель средней температуры по больнице. Те объекты, которые в рынке и с точки зрения цены, и с точки зрения продукта, всегда будут в ракурсе внимания покупателя.
Еще один важный момент – та стратегия продаж, которую девелопер закладывает в финмодель проекта. Это может быть как реализация подавляющего большинства квартир до ввода объекта в эксплуатацию, так и более длительный цикл продаж. Например, такую стратегию мы выбрали при продаже нашего клубного дома «Интонация»: его ввод в эксплуатацию запланирован на самое ближайшее время, при этом активные продажи, согласно нашей внутренней финмодели, будут идти и на протяжении всего 2024 года.
– Интересно узнать про спрос. Затаился ли покупатель в ожидании новогодних скидок и акций или нет? Какие скидки вы готовите или уже предлагаете?
– Традиционно в конце осени – начале зимы покупатели рассчитывают на какой-то новогодний прайс от девелопера – мы сами их к этому приучили. Так, в своем клубном доме «Интонация» мы предлагаем в декабре скидки до 8% на квартиры.
– Изменились ли как-то покупательские предпочтения за последнее время? Что, кроме цены, важно для потребителя? Как долго он принимает решение о покупке?
– Для покупателя очень важна стала планировка квартиры, уже недостаточно разнообразия в виде классической и европланировки, удобных зон хранения, мастер-спальни, их желания становятся более квалифицированными и качественными. Хороший момент: эта та область, в которой мы можем еще удивить покупателя и влюбить его в проект.
К примеру, в нашем новом проекте «Мангазея в Богородском», продажи в котором стартуют в начале 2024 года, нам действительно будет чем удивить и клиента, и коллег с рынка. Например, все квартиры там евроформата, но, за счет увеличенного количества окон в зоне кухни-гостиной, любители классической кухни могут сделать ее автономной. Внутри команды мы называем это «гибкая европланировка». Кстати, увеличенное количество окон в спальной комнате позволяет также спроектировать две небольшие спальни – очень удобное решение для больших семей. Мы вообще очень хорошо «поиграли» с окнами в проекте: как результат, там есть квартиры, в которых окна выходят на три стороны света.
Еще одно наше планировочное достижение на объекте: в 75% всех квартир есть мастер-спальни со своей ванной комнатой и зоной хранения, причем в некоторых из них есть гардеробная с окном и даже своя терраса. Еще из интересных решений – однокомнатная квартира с двумя санузлами. В общем, говорить о планировках «Мангазеи в Богородском» я могу очень долго. Закончу самым эксклюзивным, на мой взгляд, решением для бизнес-класса: в некоторых квартирах мы спроектировали окна в прихожей, то есть вы заходите в квартиру – а там огромное окно!
– Не могу не спросить об ипотеке, которую сильно «штормит» в последнее время. Какие программы востребованы у ваших клиентов? Что такое комбоипотека?
– Сегодня это, пожалуй, самая популярная ипотечная программа, которая помогает преодолеть главный недостаток льготных ипотечных программ: ограниченный лимит в 12 млн рублей для покупки недвижимости в Москве. Это комбинированный вариант, сочетающий два вида ипотечного кредитования — льготный и рыночный. На сумму, вписывающуюся в установленный лимит по льготной ипотеке, начисляется льготный процент, а на превышающую ограничение — рыночный.
Такой подход позволяет совершенно легально обойти лимиты государства и увеличить сумму кредита до 30 млн рублей. Еще одна дополнительная выгода: при досрочном погашении клиент гасит сперва «дорогой» кредит, а на более длительный период «остается» в его льготной части.
– Какова доля ипотечных продаж в ваших проектах? Часто ли используется маткапитал? Говорят, рассрочка вернулась на рынок новостроек.
– Доля ипотечных продаж в клубном доме «Интонация» доходила в этом году до 70%. Такой высокий процент – прямое следствие доступных и выгодных ипотечных программ. В нашей практике даже те покупатели, у кого есть все 100% стоимости квартиры, предпочитают оформить 12 млн под льготную программу со ставкой 8% и использовать ее, к примеру, для ремонта квартиры.
Рассрочка – это непопулярный инструмент для девелопера, особенно в период активной стройки, поскольку не дает заполнения эскроу-счета и никак не влияет на условия банковского кредитования. К тому же, нередки и случаи расторжения программы рассрочки. Как вариант рассрочки, но с плечом банка, я бы рассматривал траншевую ипотеку. Ключевое ее преимущество – возможность снизить до минимальных значений выплаты на период стройки, при этом основные начисления максимально приблизить к получению разрешения на ввод объекта.
А вот маткапитал – это не повод для разговора при покупке квартиры бизнес-класса, где, как правило, использование его на первоначальном этапе редкость. Возможно, клиенты используют средства маткпитала в дальнейшем при погашении ежемесячных платежей.
– По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, за последние три года новостройки в России подорожали на 90%. Как сильно выросли в цене ваши проекты? Что в целом будет с ценами в следующем году?
– Основное подорожание пришлось на период пандемии: тогда чуть ли не за год цены выросли более чем на 50%, и на рынке практически не осталось ликвидных предложений. Если говорить про наши проекты, то в клубном доме «Интонация» цены за два года со старта продаж выросли на 47%.
Никаких обоснованных причин для снижения стоимости качественной недвижимости я не вижу, наоборот, разогнанная инфляция, отсутствие альтернативных консервативных инвестиционных инструментов и нестабильный рубль будут сказываться на росте московской недвижимости.
– Расскажите о вашем новом проекте «Мангазея в Богородском». Когда стартуют продажи, много ли уже забронированных квартир? Какое жилье наиболее популярно? Кто ваш покупатель?
– Это очень амбициозный проект во многом благодаря своей высотной архитектуре от СПИЧ. По сути, впервые в сложившемся московском районе, который не имеет своего сформированного архитектурного ритма, появится такая доминанта – 6 небоскребов высотой 24–43 этажа с красивой ломанной игрой фасада.
Проект расположен буквально в двух минутах от станции метро «Бульвар Рокоссовского», МЦК и в 10 минутах от лесопарка «Лосиный остров». Такая локация определяет главную идею проекта: жизнь в одновременно в городе и наедине с природой.
Уже сейчас менеджеры принимают звонки и консультируют клиентов. Мы отмечаем очень высокий интерес к объекту со стороны жителей района Богородское. Вообще для девелопера это прогнозируемая ситуация, когда весомый спрос на объекте формируют местные жители. Эту же картину мы фиксируем в доме «Интонация» на Щукинской: жители любят локацию, знают ее преимущества, у них осознанное решение жить в самом красивом доме своего района. Открыть продажи в «Мангазее в Богородском» мы планируем уже в начале февраля.
– Какие у вас ожидания на будущий год? Что бы вы посоветовали человеку, который решает: покупать или подождать с приобретением жилья сейчас? В комментариях в нашем telegram-канале очень многие верят в «пузырь», который вот-вот лопнет и цены рухнут. Насколько реалистичны такие ожидания?
– Мне кажется, что это вечная тема на рынке недвижимости. Люди, которые верят в пузырь, веруют в него на протяжении последних 10 лет. При этом те же 10 лет рынок нам демонстрирует, что завтра все стоит дороже, чем сегодня.
Инвестор московского рынка недвижимости избалован его доходностью. Как мы говорили выше, всего за три года ценник вырос чуть ли не вдвое. Однозначно, на сегодняшнем рынке нельзя говорить о такой доходности и, пожалуй, это главное возражение инвесторов, с которым нам приходится работать. Но при этом все участники отдают себе отчет, что альтернативы качественной московской недвижимости с точки зрения консервативности, стабильности и доходности просто нет.
При этом в наступающем году однозначно изменится стратегия покупателя: если год назад самой популярной тактикой было накопить 10% первоначального взноса и войти в ипотеку, то сегодня покупка недвижимости требует более взвешенного подхода. Допускаю, что это отразится на объеме сделок, но при этом сделает рынок более устойчивым.
Наша стратегия на 2024 год – самая агрессивная за все время работы компании на рынке девелопмента. Так, в начале 2024 года компания «Мангазея» начинает продажи в трех своих новых проектах, совокупный объем площади в которых составляет порядка 900 тыс. кв. м. Это уже упомянутый выше ЖК «Мангазея в Богородском», ЖК «Мангазея на Тульской» у метро «Тульская» и «Мангазея на Речном», граничащий с набережной Москвы-реки и зданием Северного речного вокзала.
Мы прекрасно осознаем ту сложность, с которой сегодня столкнулся рынок в виде растущих кредитных ставок. Но, тем не менее, профессионализм девелопера – это, в первую очередь, умение верно реагировать на кризисные ситуации, оптимизировать продуктовое решение под запросы сегодняшних инвесторов и покупателей, предлагать эффективные инструменты покупки.
Читайте также:
Когда лопнет «пузырь» на рынке новостроек Москвы?
Вниманию инвестора: топ-10 самых подорожавших новостроек за III квартал 2023 года
Дата публикации 13 декабря 2023
