Рынок новостроек Новой Москвы восстановился, цены перестали расти галопирующими темпами, но покупателям не стоит расслабляться, считает Владимир Щекин, основатель и владелец Группы «Родина» (девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве). О последних тенденциях рынка, а также о том, почему изменения в ипотечном секторе могут помешать купить новое жилье, застройщик рассказал Новострой-М.
– Какие тренды на рынке недвижимости в целом и на рынке новостроек Московского региона вы сегодня выделили бы?
– Ситуацию на рынке новостроек в Московском регионе можно описать одним словом – стабилизация. Перестал расти высокими темпами объем предложения – летом суммарное число квартир в продаже от застройщиков стабилизировалось на уровне 71 тыс. в Большой Москве и около 20–23 тыс. – в Новой Москве. Это хороший сигнал после реальной угрозы затоваривания, которая просматривалась в прошлом году, когда на фоне падения спроса девелоперы продолжали выводить в продажу огромное число квартир.
– Что сейчас происходит на рынке новостроек Новой Москвы? Правда ли, что спрос на строящееся жилье подскочил?
– В Новой Москве ситуация на рынке жилья улучшается. В июле спрос вырос на 16% относительно июня, а в августе – примерно на 10% по сравнению с июлем. В целом по показателям активности покупателей мы возвращаемся на уровень 2021 года, хотя, конечно, хотелось бы больше сделок с учетом возросшего на треть объема предложения.
– Что с предложением новостроек в ТиНАО? Какого жилья больше – строящегося или на финальной стадии строительства?
– В продаже сейчас порядка 23 тыс. квартир и апартаментов в Новой Москве. За лето этот показатель вырос на 15%. Подавляющее большинство квартир застройщики продают на стадии строительства этажей (около 70%). В дефиците – квартиры в готовых новостройках. На их долю приходится всего 6% предложения. Далее идут предложения на высокой стадии отделочных работ (8%). На котловане также немного квартир – всего 10% от общего числа, что вселяет надежду на то, что предложение сократится в скором времени.
– 6 сентября открыли новый участок Солнцевской линии метро. Как это отразится или уже, может быть, отразилось, на рынке новостроек Новой Москвы?
– Новая Москва все больше становится органичной и интегрированной частью транспортной и социальной инфраструктуры Большой Москвы. Это отражается в ценах на местные новостройки – в среднем они продаются по 220 тыс. рублей за квадратный метр, и это самый высокий показатель, чем где бы то ни было за пределами МКАД. Открытие новых веток метро только повышает ликвидность и привлекательность местных новостроек.
– Как бы вы в целом на сегодняшний день охарактеризовали состояние инфраструктуры в Новой Москве? Важен ли этот параметр для потенциальных покупателей? На что именно они обращают внимание при выборе жилья?
– По нашим наблюдениям, инфраструктура вышла на первый план в системе покупательских приоритетов. Если раньше это была локация и транспортная доступность, то теперь людям важно то, что есть рядом с их домом. Многие работают в удаленном или гибридном режиме, поэтому их жизнь теснее связана с местной инфраструктурой. Более того, люди готовы переезжать туда, где есть нужные им социальные объекты. К примеру, среди покупателей квартир в нашем авторском кластере RDD есть семьи, которые специально переезжают к нам, чтобы привести детей в Центр гимнастики Ирины Винер на территории RDD.
– Что сейчас происходит с ценами на новостройки на присоединенных территориях (ТиНАО)? Как они менялись в течение года и будут ли меняться, если ключевую ставку вновь повысят? Как менялись цены в вашем проекте?
– Если смотреть на годовую динамику, то цены выросли умеренно. Сейчас квадратный метр продается в среднем за 229 тыс. рублей, тогда как в августе 2022 года он стоил 228 тыс. рублей. Поэтому в целом ценовое ралли завершилось. Что касается влияния решения ЦБ о ключевой ставке, на мой взгляд, в краткосрочной перспективе оно не изменит активности покупателей новостроек. Действуют льготные программы кредитования, и ставки для покупателей жилья у застройщиков сохраняются на уровне 5–8% против 14% на «вторичке».
– Пару слов о покупательских предпочтениях. Изменились ли они как-то за последнее время? Как?
– Мы наблюдаем устойчивый интерес к семейным квартирам – просторные комнаты, мастер-спальни, два и больше санузлов, вместительные гардеробные – все это пользуется спросом. Люди стали относиться к жилью менее утилитарно, они хотят, чтобы дом стал настоящим семейным гнездом, всерьез и надолго. Поэтому клиенты готовы платить за площади, за комфорт, за террасы и прочие опции.
– Программы льготной ипотеки сейчас переживают сложные времена, власти хотят корректировать первый взнос и другие детали. Как вы считаете, нужно ли это?
– Любые ужесточения требований к заемщикам в рамках льготных программ станут вредным решением. От 60% до 70% покупателей вносят менее 20% от стоимости квартиры при получении кредита. Увеличивая этот порог, власти отсекают от рынка многие семьи, которые стремятся улучшить жилищные условия. Полагаю, пересмотр программ субсидирования возможен только при устойчивой динамике роста доходов.
– Какие ипотечные программы сейчас наиболее популярны у клиентов и почему? Какая доля продаж в ипотеку в ваших проектах?
– В 2023 году сравнялось число покупателей, получающих льготную и семейную ипотеки. Раньше, безусловно, преобладала льготная ипотека, на нее приходилось 50–70% сделок с заемщиками. Сейчас примерно по 40–45% приходится на получателей как льготной, так и семейной ипотеки. Это связано с расширением адресатов последней – с прошлого лета получить кредит могут семьи с двумя и более детьми независимо от возраста более старших детей. Людям потребовалось от 6 до 12 месяцев, чтобы накопить первый взнос ради участия в этой программе.
– Какой совет вы бы дали потенциальному покупателю квартиры в новостройке на данный момент. На какой стадии строительства выбирать жилье? На что еще ориентироваться при выборе?
– Главный совет – не откладывать покупку. Минфин и ЦБ давно хотят свернуть льготную ипотеку, чтобы снизить нагрузку на госбюджет. Помимо этого, продать квартиру, чтобы купить новую, тоже уже непросто из-за высоких ставок на «вторичке». Если вы планируете продавать жилье – поспешите, пока на вторичном рынке еще есть покупатели с деньгами. Вкладываться можно как в готовое жилье (купил и заселился), так и в строящееся.
Читайте также:
«Продление семейной ипотеки после 2023 года теперь под вопросом»
Комбоипотека: где и как оформить кредит с господдержкой на сумму более 12 млн руб.
Дата публикации 22 сентября 2023
