Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Savills в России, рассказала порталу Новострой-М о том, что сегодня происходит на рынке элитной недвижимости Москвы, как изменятся предпочтения покупателей и география рынка в ближайшем будущем и почему в столице появятся «Чайна-тауны».
Что сегодня происходит на рынке элитной недвижимости Москвы? Какие новые тренды наметились?
Если посмотреть на период становления рынка элитной недвижимости и на высокобюджетные проекты, которые с 2000 года появлялись на московских улицах, то мы увидим, что первые комплексы были, как правило, яркими, достаточно агрессивными и выделяющимися из серой массы столичной архитектуры советской эпохи. Однако покупатели очень быстро поняли, что проживание в огромных квартирах в таких комплексах, наполненных большим количеством объектов собственной инфраструктуры, обходится слишком дорого. Немногим позже рынок перешел в стадию многофункциональности, когда вся инфраструктура должна была быть сосредоточена в шаговой доступности, но при этом не внутри жилого комплекса. «Любовь» к квартирам огромных площадей с не самыми рациональными планировками на этом этапе оставалась неизменной. Сегодня, в принципе, очевидно, что «пубертатный» период у московского рынка элитного жилья давно прошел. Завершился и этап «тинейджерства», период «проб и ошибок», когда застройщики тестировали разные стили и направления.
В настоящее время данный сегмент развивается в классическом и достаточно консервативном формате. У большинства покупателей преобладает рациональный подход, многие даже приходят к некому «аскетизму», к пониманию того, что излишества не являются необходимостью. Сегодняшние клиенты больше внимания уделяют функциональности, экологичности, транспортной доступности. И этот тренд заставляет людей искать не просто супер-дорогую недвижимость, а высококачественный объект, максимально соответствующий уровню клиента и его требованиям. При этом квартира должна быть обязательно расположена в удобном месте, например, неподалеку от работы. Недвижимость как бы становится звеном в цепочке офис – школа – дети – дом – хобби. Таким образом, главный сегодняшний тренд – это функциональность и практичность, люди перестали гнаться за излишней роскошью и слишком большим метражом квартир.
Недавно я посмотрела видеосюжет Павла Воли о дорогих объектах площадью 2 500 кв. метров на Рублевке с комнатами «для правого и для левого носка», а также с помещениями свободного назначения. Так вот сегодня все эти излишества уже никого не интересуют, люди понимают, чего они хотят и формулируют свои требования достаточно четко. К примеру, клиент говорит: «У меня двое детей, жена, собака, кошка. В новой квартире мне нужны гостиная, столовая, спальни для нас с супругой и для каждого ребенка, ванная, туалет и гардеробная». Покупатель уже научился считать свои средства и при выборе будущего жилья всегда интересуется стоимостью эксплуатации и величиной налоговых платежей. Безусловно, для них важны современная архитектура и качество строительства, но для элитной недвижимости – это некий must have, характеристики, отказаться от которых невозможно. Если говорить об архитектурных предпочтениях, то можно отметить, что сейчас в моде современная классика — приятная архитектура с мягкими линиями и классическими пропорциями, близкая к лучшим зарубежным аналогам.
Существует мнение, что «Золотая миля» в Москве теряет популярность у покупателей элитной недвижимости, это так?
Понятие «локейшн, локейшн и еще раз локейшн», безусловно, не потеряло своей актуальности. Элитная недвижимость всегда ассоциируется с центром большого города. Однако в то же самое время мы видим, что значительное количество проектов начинает появляться и вне центра столицы.
Говоря об Остоженке правильнее, наверное, было бы говорить о том, что сегодня спрос на элитное жилье вышел далеко за пределы этой локации. Так, в Хамовниках чрезвычайно популярен ЖК «Садовые кварталы». В Замоскворечье флагманом стал ЖК «Полянка/44». Кроме того, здесь реализуется огромное количество новых проектов, что позволит создать новый элитный район. Патриаршие пруды – интересное место, на которое всегда есть спрос некоторой части покупательской аудитории, ценителей этой локации. Продолжают быть популярными Арбат и Тверская – на момент становления рынка, до того, как выбор элитных районов и новых качественных проектов стал действительно широким, именно эти две локации были центром притяжения покупателей, в том числе иностранных.
Куда направились девелоперы? Какие локации сейчас привлекают застройщиков высокобюджетного жилья?
Сейчас, благодаря активному развитию рынка недвижимости и по причине дефицита новых площадок, мы видим дальнейшее расширение географии как предложения, так и спроса. В этой связи, безусловно, стоит сказать о восточной части ЦАО. Посмотрим на карту. Формирование рынка элитного жилья началось с северо-запада, с Тверской, затем постепенно смещалось на юг, дойдя до Замоскворечья, которое в настоящее время плотно застраивается. Таким образом, получается, что неосвоенным осталось «пятно» в северо-восточной и юго-восточной частях центра. На сегодняшний день именно эти территории являются наиболее перспективными для освоения. Дополнительным плюсом для покупателей жилья в этих локациях станет и то, что застройщики, которые туда приходят, прошли все этапы становления московского рынка. То есть проекты, которые появятся в этих районах, будут возводиться с учетом всего предыдущего опыта развития премиального девелопмента.
И это очень хорошо, потому что новые жилые комплексы, которые появятся здесь в ближайшие 3-5-7 лет, станут в буквальном смысле слова эталонными. Эти проекты будут соответствовать современному рациональному подходу к недвижимости и к жизни в целом. Стоит отметить, что комплексы, которые выходят на рынок сегодня, появляются в достаточно непростое кризисное время. Девелоперы, как никогда раньше, стремятся к тому, чтобы сделать предлагаемое жилье максимально качественным, потратив при этом разумные деньги. Они понимают, что клиенты в принципе не готовы платить огромные суммы за квартиры больших площадей. Именно поэтому будущие жители этих домов изначально будут лишены той ненужной роскоши, которая является лишь будущим «материальным утяжелителем», не имея при этом никакого конкретного функционала.
Например, сейчас активно развивается Таганский район. А ведь до недавнего времени здесь в принципе не было никаких новых проектов, за исключением «Станиславского, 11», который является флагманом этой локации, а также комплексов «Шоколад» и «Арт-Хаус». Сейчас в районе Таганки наша компания реализует проект The Mostman на Большой Андроньевской, 7. Это, безусловно, один из знаковых комплексов: он в полной мере отвечает всем современным требованиям, являясь фактически эталоном современного премиального жилья. Небольшой по площади 7-этажный дом клубного формата на 48 квартир с отсутствием инфраструктурной нагрузки внутри комплекса (без бассейнов, фитнес-залов и т.д.), но при этом с садом для прогулок и лаунж-зоной. В проекте запланировано небольшое количество свободных помещений под офисы или детский центр.
Я уверена, что Таганский район – это одна из самых перспективных локаций в Москве и здесь будет строиться все больше элитного жилья. За этим районом будущее. Уровень престижа этого места будет расти, а вместе с ним и цена квадратного метра. К тому же Таганка – это сложившийся исторический район с ограничением по высотности застройки, с достаточным количеством мест для парковки и минимальным количеством пробок. Здесь много тихих старомосковских улочек, храмов, монастырей, парков и скверов. Все это, безусловно, повышает привлекательность этой локации для покупателей элитного жилья.
Большинство клиентов рынка премиальной недвижимости хотят жить «здесь и сейчас», поэтому им все-таки ближе удобные для жизни, сложившиеся районы. Мне кажется, довольно успешными будут проекты компании «Лидер-Инвест», которая использует площадки рядом с парками и застраивает территории бывших станций МГТС. Застройщик выводит клубные проекты семейного формата, расположенные на небольших земельных участках в сложившихся районах. Такого рода проекты будут перетягивать большую долю спроса.
Есть ли сегодня спрос на дорогие квартиры? Что происходит с ценами?
Наибольший спрос сегодня приходится на квартиры по цене от 300 000 до 470 000 рублей за кв. метр. Это тот ходовой формат премиальной недвижимости, который наиболее понятен аудитории. Например, если стоимость жилья превышает 500 000 рублей за кв. метр, то происходит резкое снижение спроса, клиент становится более избирательным, требовательным, а на принятие решения о покупке ему требуется больше времени. Если же стоимость жилья ниже 250 000 рублей за кв. метр, то это уже другой сегмент – комфорт-класс, и в этом случае чаще речь идет о масштабных проектах.
Поменялся ли портрет покупателя за последнее время? Кто сейчас покупает дорогие квартиры?
Возьмем для примера проект The Mostman. Наша целевая аудитория – семейные покупатели, среди них много «патриотов района», которые уже живут на Таганке и не хотят уезжать в другую часть столицы. В то же время эта группа клиентов стремится улучшить свои жилищные условия. То есть у них есть возможность жить в более качественных домах, но подобное предложение в районе отсутствует. Поэтому большая часть сделок в нашем проекте прошла именно с жителями Таганки.
Есть покупатели, которые рассматривают Таганский район как альтернативу. Кто-то привязан к школе, кто-то – к театральным кружкам, которых очень много в этой локации, кто-то просто любит этот район и хочет здесь жить. Также поступает много запросов от клиентов из регионов, в основном, это тоже семьи: они хотят либо переехать всей семьей, либо купить квартиру детям, которые поступают в университет.
Будучи брокерами, мы наблюдаем различное поведение покупателей. Импульсивные клиенты принимают решения быстро. Это, в основном, молодежь. Если такому клиенту понравился проект, то он тут же покупает квартиру или апартамент и фактически идет на поводу у своих эмоций. Более взрослые люди подходят к такому приобретению более взвешенно и рационально, тщательно обдумывая каждую деталь. Они учитывают множество факторов и более осторожны. Молодежь, к примеру, может принять решение в течение месяца, а люди более зрелого возраста – в течение трех месяцев или даже полугода. Процесс выбора квартиры происходит у разных клиентов совершенно по-разному.
При этом надо понимать, что молодежь, которая сейчас делает свои первые покупки, со временем будет приобретать квартиру для своей будущей семьи. Тогда потребности и запросы начнут кардинально меняться. Рано или поздно все к этому приходят. И нынешняя молодежь тогда уже захочет купить большее по площади жилье. При этом они чаще всего будут привязаны к своему району и захотят жить именно здесь. Получается, что такие покупатели попросту повзрослеют и станут представителями следующего поколения, которое выбирает дом для своей семьи более тщательно, взвешивая все «за» и «против». То есть, подводя итог, мы скорее говорим не о разных покупательских аудиториях, а о разных возрастных группах и их ценностях.
Уменьшение площади – это тоже новый тренд?
Да, рынок сейчас, как мы говорили выше, уходит от лишних площадей. Людям уже не нужны огромные квартиры. Для семьи из четырех человек в среднем требуется квартира 100-120 кв. метров. Для семейных пар с одним ребенком вполне подойдет вариант площадью 90 кв. метров. 110-140 кв. метров – для семьи, где больше двух детей. В проекте The Mostman, например, представлено множество вариантов нарезок, а площадь квартир составляет от 52 до 215 кв. метров. У покупателей есть возможность спланировать в квартире необходимое количество комнат, гардеробных и санузлов.
В последнее время все чаще говорят о том, что элитные квартиры нужно сдавать готовыми, «под ключ». Вы согласны с этим мнением?
Несмотря на растущий спрос на квартиры с отделкой «под ключ», до сих пор есть покупатели, которые хотят испытать на себе что значит быть архитектором, дизайнером, инженером. Квартиры с отделкой чаще предлагаются в масштабных многоквартирных проектах, где нужно диверсифицировать линейку и предусмотреть несколько вариантов продукта для разной аудитории. В целом, можно говорить о том, что доля квартир с отделкой со временем будет только расти. В этом отношении Москва идет по пути крупнейших мировых столиц, где сегодня новое жилье без отделки – это скорее редкость, нежели общепринятая практика.
Ваши прогнозы на ближайшие несколько лет? В какие локации сместится строительство элитной недвижимости? Какое будущее ожидает рынок?
Возможно, элитные проекты территориально будут смещаться дальше, в сторону МКАД. Я не вижу причин для жесткой привязки элитной недвижимости к какому-то конкретному району, локации. Могу предположить, что даже в Новой Москве со временем, лет через 10, появится свой элитный район. Это произойдет тогда, когда здесь сформируется локальный рынок и начнется строительство жилья более высокого качества. Девелопер, например, может решить сделать новый проект для жителей, которые уже живут в Новой Москве, но испытывают потребность улучшить жилищные условия, переехать в более просторные современные квартиры, оставаясь в том же районе.
Предложение на московском рынке недвижимости сейчас настолько разнообразно, что можно найти квартиры и апартаменты на любой вкус и кошелек, начиная от проектов компании ПИК с квартирами за 1,7 млн рублей и заканчивая лотами по цене в несколько миллиардов рублей. В Москве сейчас нет достаточного числа покупателей для такого количества квартир и апартаментов. Поэтому для успешной реализации нужно осваивать новые рынки потребителей. Мы, например, видим, что недвижимость Москвы сейчас пользуется спросом у покупателей из Китая. Их, в частности, интересуют проекты, расположенные рядом с офисами китайских компаний, многие из них покупают элитные квартиры. При этом в российской столице у азиатских экспатов есть свое телевидение, специальные магазины, и не исключено, что в Москве будут появляться своего рода «Чайна-тауны». В Китае сейчас достаточно средств, которые инвесторы готовы вкладывать в недвижимость, в том числе московскую. Мы видим большое количество инвесторов из Китая, хорошо разбирающихся в нашем законодательстве, знающих различные аспекты ДДУ. Второе перспективное направление – это российские регионы. Московская недвижимость всегда была престижной, а столица во все времена являлась символом обеспеченной и комфортной жизни. Поэтому региональные покупатели все охотнее приобретают квартиры в столице и переезжают сюда вместе со своими семьями.
Подводя итог, могу отметить, что за весь период своего существования рынок элитных новостроек Москвы сумел избежать резких падений и существенного снижения активности. Все эти годы, несмотря на экономические сложности, он уверенно шел вперед и успешно развивался. Думаю, что и в будущем этот тренд останется неизменным.
Дата публикации 17 ноября 2017
