Главная новость первой рабочей недели января 2024 года: банки вводят обязательное субсидирование застройщиками сделок с привлечением льготной ипотеки. Первыми об этом заявили Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и Газпромбанк.
Суть проблемы: если застройщик хочет продать квартиру по ипотеке с господдержкой, ему предлагается выплатить банку комиссию в размере от 7,5% до 9% от суммы кредита за каждую такую сделку. Если застройщик не хочет платить комиссию банку, он может продавать квартиры в ипотеку по рыночной ставке (то есть 16–18% годовых).
Под вопросом оказались и сделки физлиц, которые планировали в ближайшее время заключать договоры уступки прав требования по ДДУ с льготной ипотекой.
По данным сервиса do A.S.A.P., в банках, которые подключаются к предложенному обязательному субсидированию ставки, уступки по ипотеке с господдержкой уже не проводятся. Провести уступку пока позволяют: Росбанк, Уралсиб, Дом РФ, Металлинвестбанк, Ак Барс, МКБ, Совкомбанк (при ПВ 50+%) и Абсолют банк.
Специально для Новострой-М ситуацию прокомментировали аналитики финансовой группы «Финам».
Игорь Додонов, аналитик ФГ «Финам»:
– Решение банков, судя по всему, связано с ужесточением условий по программам льготной ипотеки, в результате чего им стало менее выгодно выдавать такие кредиты. Так, на фоне быстрого роста процентных ставок в стране вслед за ключевой ставкой Банка России существенно возросла разница между ставками по льготным ипотечным госпрограммам и рыночным программам, при этом государство еще и снизило величину субсидии за пониженную ставку. В связи с этим банки и решили выдавать ипотеку в рамках госпрограмм только через застройщиков-партнеров, которые согласятся возместить им недополученную прибыль (в виде дополнительной комиссии).
Естественно, это не нравится застройщикам: у них появляются дополнительные расходы, которые они, вероятно, захотят переложить на покупателей жилья. Некоторые застройщики уже заявили, что стоимость жилья для заемщиков, покупающих его по программам льготной ипотеки, может повыситься на 7–8%. Это уже вызвало неудовольствие Центробанка, который отметил, что такая практика «снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования».
В целом данная ситуация может привести к определенному снижению востребованности льготных программ и, соответственно, доступности жилья для граждан.
В то же время с учетом особой важности льготных ипотечных программ в нынешних условиях, когда рыночные ипотечные ставки находятся фактически на запретительных уровнях, я полагаю, что сторонам в итоге придется прийти к компромиссу, и обрушения ипотечного рынка мы все же не увидим.
Полина Щукина, аналитик ФГ «Финам»:
– В связи с изменениями в финансовых условиях банки настаивают на том, чтобы застройщики вносили дополнительную субсидию при покупке недвижимости через государственную льготную программу. Ранее банки компенсировали разницу между процентной ставкой по госпрограмме и базовой ключевой ставкой плюс 2,5% к ней, но с конца прошлого года эта доплата сократилась до 1,5%. На фоне этих событий Сбербанк ввел комиссию для застройщиков в размере от 7,5 до 11,5% от суммы ипотечного кредита по сделкам по льготным программам, что ставит клиентов перед выбором: согласиться на условия или отказаться от возможности взять ипотеку в этом банке.
Эта ситуация ставит как банки, так и застройщиков перед трудным выбором: без уплаты комиссий банки будут нести дополнительные издержки, а застройщики, принимая эти условия, столкнутся с падением доходности от продаж. Ужесточение критериев льготной ипотеки и повышение надбавок на риски с марта 2024 года дополнительно утяжеляют положение на рынке недвижимости, который и без того оказался в сложной ситуации из-за большого объема нераспроданной недвижимости и недостатка спроса.
В ответ на сложившееся экономическое положение, вероятно, покупателям будет предложена привлекательная скидка на приобретение недвижимости без использования ипотечных займов. Тем, кто выберет ипотечное финансирование, может грозить увеличение стоимости покупки недвижимости. Рост себестоимости строительства и регуляторные ужесточения будут побуждать застройщиков наращивать цены для сохранения доходности продаж.
Читайте также:
«Вторичка» обошла новостройки: доступнее по первому взносу, экономичнее по выплатам
Недоступное жилье: средняя квартира комфорт-класса в новостройке теперь стоит 15,1 млн рублей
Дата публикации 16 января
