Ипотечный кредит, как и любой другой, всегда означает, что некоторое время заемщику предстоит вносить в банк ежемесячный платеж. Такие платежи включают уплату процентов за пользование кредитом и возврат основного долга (тела кредита). Существует два типа ежемесячных платежей — аннуитетный и дифференцированный. Не все банки любят объяснять разницу между этими платежами, между тем она весьма значительна.
На что обратить внимание при оформлении ипотеки
Аннуитетные платежи
Дифференцированные платежи
Досрочное погашение кредита
Резюме
На что обратить внимание при оформлении ипотеки
Собираясь взять ипотеку, заемщик обычно обращает внимание на размер первоначального взноса, процентную ставку и срок кредитования. Это понятно, ведь покупатель жилья рассчитывает уложиться в имеющиеся у него средства и в конкретный срок выплаты займа.
Между тем не менее важен способ погашения кредита, ведь именно он определяет методику расчета ежемесячных платежей и, соответственно, величину переплаты.
Есть две схемы выплат по кредиту: аннуитетная и дифференцированная. При первом варианте заемщик ежемесячно вносит в банк фиксированную сумму, вторая схема сложнее — при ней в первые месяцы на заемщика ложится основная финансовая нагрузка, но потом она уменьшается.
Что выгоднее — аннуитетный или дифференцированный платеж?
Аннуитетные платежи
Аннуитетный платеж является самым распространенным, поскольку он наиболее понятен для клиентов — они знают, какую сумму им нужно выплачивать ежемесячно, это позволяет планировать бюджет и делает процесс погашения кредита комфортным для заемщика.
Такой платеж подразумевает, что заемщик вносит в банк одну и ту же сумму каждый месяц на протяжении всего срока кредитования. В первую очередь выплачиваются проценты, потом — тело кредита. При такой схеме последний взнос может немного отличаться от предыдущих платежей. Этот вариант подходит тем, для кого принципиален размер ежемесячного платежа, кто готов платить по кредиту строго определенную сумму в месяц.
Главный минус аннуитетных платежей: существенная переплата по кредиту. Это связано с расчетом процентов — в начале срока кредитования, когда основной долг еще большой, проценты начисляются на всю его оставшуюся сумму.
Плюс: нет необходимости пересчитывать сумму ежемесячного платежа, это сводит к минимуму риск ошибок и штрафов за недоплату. Кроме того, при длительном сроке кредита аннуитетные платежи становятся менее обременительными для заемщика за счет роста его доходов и инфляции.
Дифференцированные платежи
При дифференцированном платеже размер ежемесячных платежей со временем уменьшается. Сумма основного долга не меняется, зато проценты, которые начисляются на остаток этого долга, становятся меньше по мере выплаты займа. При такой схеме основная финансовая нагрузка ложится на заемщика в первые месяцы погашения кредита, потом она сокращается.
К недостаткам дифференцированных платежей можно отнести высокие ежемесячные платежи в первое время выплат по кредиту (они выше, чем при аннуитетной схеме). Для многих заемщиков это может оказаться непосильной нагрузкой на бюджет, особенно если их доходы нестабильны.
Еще один минус — необходимость регулярного пересчета суммы платежа. Это может стать неудобным для тех, кто привык к автоматическим платежам или предпочитает заранее планировать свои финансы.
В то же время при дифференцированных платежах заемщик экономит на процентах, соответственно — меньше переплачивает по кредиту.
Эта схема подойдет тем, кто готов выплачивать большую сумму в первые месяцы ради того, чтобы меньше переплатить по кредиту. Однако следует быть готовым к постоянным перерасчетам и быть уверенным в своей финансовой стабильности.
Нюанс: банк может не одобрить ипотеку с такими платежами, если посчитает их неподъемными для заемщика. Это означает, что придется или уменьшить сумму займа, или выбрать другую сумму погашения кредита.
Кроме того, не все банки предоставляют кредиты с дифференцированными платежами — такая схема им обычно невыгодна.
Досрочное погашение кредита
Независимо от того, выбрали вы аннуитетные или дифференцированные платежи по кредиту, досрочное погашение займа выгодно только в первой половине срока кредита.
При обеих схемах первым делом выплачиваются проценты, после чего — основной долг. То есть досрочно закрывать ссуду во второй половине срока обычно нет смысла — проценты уже выплачены, вы гасите только тело кредита. Но если вам хочется снизить размер ежемесячных платежей, то частичное досрочное погашение может стать выгодным — особенно если у вас действительно есть такая возможность без особого ущерба для бюджета.
Резюме
Выбирая, какой из этих видов платежей лучше, обязательно нужно учесть ваше материальное положение и взвесить финансовые риски.
При аннуитетной схеме сумма ежемесячного взноса является фиксированной на протяжении всего срока кредита, однако итоговая переплата получается больше. Тем не менее такой вариант подойдет тем, кто предпочитает гасить кредит равными долями.
Дифференцированный платеж предполагает более крупные ежемесячные платежи в первое время выплаты кредита, потом они снижаются, что позволяет сократить переплату. Такой график выгоднее для заемщиков с высоким и стабильным доходом, но кредит с дифференцированными платежами можно получить не в каждом банке.
Читайте также:
«Снижение цен даже на 10–20% не сильно скажется на ежемесячном платеже при ипотечных ставках, которые сейчас снова подрастут»
Надежда на льготную ипотеку: спрос на жилье Новой Москвы смогут оживить только госпрограммы
Автор: Ирина Лаврентьева
Дата публикации 24 октября
