Рынок первичного жилья в Подмосковье за последние 5 лет существенно изменился. Общий объем предложения новостроек в Московской области упал более чем вдвое, а новые проекты появляются в основном в районах, наиболее близко расположенных к столице.
В аналитическом центре «ИНКОМ-Недвижимость» изучили распределение предложения новостроек в Подмосковье. Также специалисты вычислили изменения объема экспозиции и стоимости первичного жилья за 5 лет.
По итогам августа предложение на первичном рынке Московской области насчитывает 23,82 тыс. лотов против 86,2 тыс. шт. в августе 2018 г. – то есть, за 5 лет сокращение составило 262%.
Усредненная стоимость 1 кв. м за этот период увеличилась более чем в 2 раза, на 114,8%: с 82,5 тыс. руб. до 177,2 тыс. руб. Бюджет покупки квартиры в среднем вырос на 89,1%: 5 лет назад медианный показатель находился на уровне 4,3 млн руб. сейчас – 8,13 млн руб.
Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»: «У снижения предложения и подъема стоимости есть несколько причин. Во-первых, с 2018 года произошли существенные изменения в строительном законодательстве. В частности, 2019 год отметился переходом на проектное финансирование – его можно назвать переломным моментом на рынке. И особенно это коснулось девелоперов в Московской области. Дело в том, что в Москве всегда работали и работают серьезные компании с устойчивым финансовым положением, а состав девелоперов в области был неоднородным – это и крупнейшие застройщики, как в Москве, и небольшие локальные компании, которые не смогли соответствовать новым требованиям законодательства и вынуждены были уйти с рынка.
Повышение стоимости первичного жилья в области объясняется, с одной стороны, сокращением сравнительно недорогого предложения от локальных девелоперов: такие проекты ранее возводились на существенном удалении от МКАД, и в них продавались объекты по низким ценам. Этих проектов стало гораздо меньше, соответственно, средняя стоимость увеличилась.
Другая причина – общий рост цен. Мы видим, что за 5 лет на рынке произошло много событий, которые спровоцировали периоды ажиотажного спроса, что способствовало подорожанию жилья в целом, и новостроек, в частности».
Где в Подмосковье выбирать новостройки
Сегодня в перечне локаций Подмосковья первые позиции по количеству экспонируемых первичных объектов занимают следующие районы (городские округа): Ленинский с 20,7% от общего объема предложения, Люберецкий с 15,1% и Одинцовский с 12,6%. В пятерку лидеров входят Мытищинский и Красногорский районы (г. о.), на которые приходятся 12,2% и 9,9% соответственно. Совокупно в перечисленных локациях представлено 77,3% новостроек Московской области.
В список самых низких индексов предложения – меньше 1% от общего объема – вошли такие территории, как Наро-Фоминский, Рузский, Павлово-Посадский, Талдомский, Раменский районы (г. о.).
Самые дорогие и дешевые
Наиболее высокая средняя цена 1 кв. м нового жилья зафиксирована в Красногорском районе (г. о.): она составляет 204 тыс. руб., на втором месте Мытищинский с 193,5 тыс. руб., на третьем – Люберецкий, где квадратный метр стоит в среднем 189,7 тыс. руб.
В рейтинге наиболее дорогостоящих объектов также лидирует Красногорский район (г. о.) – здесь средняя стоимость квартиры в новостройке составляет 9,12 млн руб., за ним следует Мытищинский с 8,83 млн руб., замыкает ТОП-3 г. о. Химки с 8,6 млн руб. за лот.
Наиболее бюджетное жилье представлено к продаже в Воскресенском районе (г. о.), где 1 кв. м имеет среднюю стоимость 78,8 тыс. руб.; чуть дороже квадратный метр оценивается в Коломенском – 79,5 тыс. руб.; третий в списке – Егорьевский с 85,2 тыс. руб. за «квадрат».
Самые доступные по цене квартиры можно найти в новостройках Воскресенского района (г. о.) – в среднем 2,32 млн руб. Второе место в рейтинге локаций с самым дешевым первичным жильем поделили Серпуховский и Шатурский районы (г. о.) – здесь средняя стоимость приобретения составляет 3,97 млн руб. Замыкает тройку Луховицкий район (г. о.), где среднестатистическая первичная квартира обойдется в 4,05 млн руб.
Дмитрий Таганов: «Популярность каждой локации в Подмосковье находится под влиянием разнообразных факторов, однако ключевыми являются престижность направления, удаленность от Москвы и уровень транспортной инфраструктуры для сообщения со столицей. В рейтинги с низкой стоимостью и скудным предложением попали территории на востоке и юго-востоке области – согласно стереотипам.
Самыми непопулярными у девелоперов стали Павлово-Посадский, Талдомский, Воскресенский районы – в силу их дальнего расположения и непрестижности.
Традиционно спросом пользуются северо-западное и западное направления, но в топы дорогих и востребованных локаций всегда также попадают Люберецкий и Мытищинский районы – даже низкий статус направлений не мешает их популярности: транспортная доступность хорошая, с открытием МЦД-3 в Люберцах она улучшилась, а в Мытищах пройдет линия МЦД–5, которую планируется открыть в 2026 году. Красногорск и Химки всегда лидируют по объемам строительства и стоимости первичного жилья, можно предполагать, что наличие МЦД-3 еще поднимет интерес покупателей и стоимость квартир в новостройках Химок.
Во всех этих районах – Красногорском, Мытищинском, Люберецком и Химкинском хорошо развита социальная и развлекательная инфраструктура, кроме того, здесь расположены некоторые значимые для страны вузы».
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в августе
Без лишних трат: где искать новостройки с ценами от 2,9 до 4 млн рублей
Автор: эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Дата публикации 06 сентября 2023
