2024 год запомнился отменой программы льготной ипотеки и рекордным ростом ключевой ставки. А еще – крайне привлекательными условиями на размещение депозитов. В будущем этот фактор может обернуться очередным витком роста цен на недвижимость.
Окончание действия безадресной льготной ипотеки и удорожание рыночной – основные факторы, повлиявшие на первичный рынок в 2024 г. По наблюдениям специалистов направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость», год разделился надвое – до и после 1 июля: отмена льготной программы для всех категорий заемщиков снизила количество запросов клиентов на 22%, а число заключенных ДДУ – на 30,5%; доля ипотечных сделок в 2024 г. сократилась с 79% до 48%.
Впрочем, это не сделало жилье более доступным: квадратный метр в новостройках «старой» Москвы с начала года подорожал в среднем на 6,4%, до 418,4 тыс. руб., в ТиНАО – на 0,1%, до 243 тыс. руб., отмечают в Аналитическом центре компании.
На фоне охлаждения интереса к ипотеке популярность приобрел такой инструмент продаж и покупок, как рассрочка платежа: объем сделок с ней вырос с 5% в 2023 г. до 40% в 2024-м. И в перспективе рассрочка будет наращивать обороты – особенно после внедрения нового ипотечного стандарта от ЦБ, который, в частности, запретит субсидирование от застройщика и может снизить выдачу ипотеки еще на 20–25%. В «ИНКОМ-Недвижимость» сделали прогноз, каким будет рынок до вероятного уменьшения ключевой ставки и после этого события. Возможно, в новом году, как и в уходящем, наступит переломный момент.
Предложение
Согласно статистике Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», предложение на первичном рынке «старой» Москвы насчитывает 34,87 тыс. квартир. Среди округов лидерами по числу экспонируемых лотов являются ЮАО (16,5% в общем объеме), ЗАО (15,5%) и СЗАО (13,1%) – совокупно здесь представлено 45,1% новых квартир.
С начала года экспозиция в старых границах Москвы уменьшилась на 5,7%. Самое значительное сокращение зафиксировано в СВАО (–19,0%), ЮЗАО (–17,0%) и ЗАО (–16,1%). Наибольший прирост отмечен в ВАО (+36,0%), ЗелАО (+17,8%) и, с большим отрывом, в СЗАО (+5,4%).
В ТиНАО на продажу выставлено 9,64 тыс. объектов: 94,9% в Новомосковском округе, 5,1% в Троицком АО. С января общая численность сократилась на 9,7% – в НАО лотов стало меньше на 12,1%, в ТАО прибавилось на 79,9%.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках «старой» Москвы составляет 418,4 тыс. руб. – с начала года она увеличилась на 6,4%. Больше всего в этом году медианная цена выросла в ЮАО (+9%, до 425,4 тыс. руб.), СЗАО (+8,8%, до 448,4 тыс. руб.) и ВАО (+8,5%, до 365,5 тыс. руб.). Снижение зафиксировано только в Зеленограде – на 21,8%, до 228,4 тыс. руб.
В Новой Москве 1 кв. м в среднем стоит 243,0 тыс. руб. – с января цена почти не изменилась, прибавив лишь 0,1%. В Новомосковском округе динамика +0,4%, (с 244,1 тыс. руб. до 425,2 тыс. руб., в Троицком АО +47,8% (со 133,6 тыс. руб. до 197,6 тыс. руб.).
Спрос
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
«2024 год можно разделить надвое: до 1 июля и после этой даты. Стандартно перед глобальными изменениями многие стремятся не упустить возможности и успеть сделать все. Так было и на рынке новостроек перед отменой льготной ипотеки с июля. Количество заключенных ДДУ в Москве в июне было на 11% больше, чем в мае, и на 21,5% больше, чем годом ранее. А уже в июле число ДДУ заметно уменьшилось – минус 30,5% к июньскому показателю. Потенциальный спрос, то есть, число обращений клиентов, за этот месяц сократился на 22%.
Отмена льготной ипотеки, повышение ключевой ставки ЦБ, а вслед за ней и ставок по рыночным жилищным кредитам привели к тому, что во второй половине года доля ипотечных покупок новостроек в Москве с рекордных июньских 79% снизилась до 48%.
Дороговизна жилищного кредитования заставила покупателей переориентироваться на предложения от застройщиков – в частности, действенным является такой инструмент продаж, как рассрочка платежа. Доля покупок с рассрочкой выросла с 5% в 2023 году до 40% к финалу 2024-го.: в будущем эти клиенты рассчитывают перейти на ипотеку по более низким ставкам».
Прогноз
С начала 2025 г. вступает в силу новый ипотечный стандарт от ЦБ, когда под запрет попадет ипотека с субсидированной ставкой от застройщика, а также кредиты с аккредитивом и кешбэком.
«С одной стороны, этот стандарт откроет глаза тем, кто совершает импульсивные и эмоциональные покупки, зачастую не вполне понимая, что делает. Например, отвечая на призыв купить квартиру и платить всего 1%, эти люди ориентируются на сегодняшний комфортный платеж условно 40 тыс. руб. в месяц, не отдавая себе отчета, что через два года сумма вырастет до 250 тыс. руб., а их платежеспособность, возможно, не увеличится.
Но в то же время стандарт уберет с рынка тех покупателей, которые были готовы к подобным схемам и имели на них свои планы – к примеру, им выгодно какое-то время платить небольшую сумму, рассчитывая через два года выйти из банковских депозитов либо продать какую-то недвижимость, – делится мнением Валерий Кочетков. – Конечно, выдачи ипотеки сократятся – возможно, еще на 20–25% в первом квартале наступающего года, и в ответ застройщики будут развивать рассрочку. Если сейчас есть варианты ее продления до 2030 г., возможно, в будущем мы увидим какие-то предложения с более длительным периодом, при этом недвижимость будет в залоге у продавца, пока покупатель не выплатит 100% стоимости квартиры.
Есть попытки вновь внедрить лизинг, но мы видим, что это менее прозрачная схема и менее защищенный вариант покупки жилья на рынке новостроек: проценты выше, и до окончательной оплаты право собственности у продавца, а не у покупателя. Безусловно, лизинг по-прежнему будут стараться реанимировать, но скорее всего, он не приживется.
В любом случае в 2025 году у девелоперов и банков, у продавцов и покупателей произойдет адаптация к новым реалиям. Покупать будут только по необходимости и только для себя. Прекратится приобретение впрок и по две-три квартиры. Вырастет доля альтернативных сделок с минимальной доплатой ипотечных средств в размере не более 2–3 млн рублей. Таким будет рынок до тех пор, пока не начнет снижаться ключевая ставка ЦБ. Возможно, в 2025 году тоже наступит переломный момент.
Сейчас колоссальные суммы находятся на банковских депозитах, и как только ключевая ставка стабилизируется, то есть не будет меняться два заседания подряд, это станет признаком ее перспективного понижения. Если доходы по депозитам уменьшатся, люди начнут выходить из них и вкладывать – в недвижимость, куда-то еще, распределять по разным ''корзинам''. И это бомба замедленного действия. На рынок недвижимости придет огромное количество людей с ''живыми деньгами'', что спровоцирует скачок спроса и, как следствие, рост цен».
Читайте также:
Новый ипотечный стандарт: какую ипотеку запретят выдавать с 2025 года?
«Сегодня ставка по ипотеке без господдержки достигает 30%, что делает покупку жилья почти нереальной»
Автор: эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Дата публикации 08 января
