Этот год испытал на прочность и столичных застройщиков, и покупателей жилья. Льготная ипотека отошла в прошлое, ключевая ставка рекордно повысилась, потянув за собой ставки по рыночным кредитам. Это привело в тому, что спрос на массовые ЖК упал на треть, зато высокобюджетный сегмент переживает всплеск интереса со стороны покупателей. Главные итоги уходящего года на московском рынке новостроек перечислили эксперты компании «Метриум».
1. Предложение новостроек в «старой» Москве выросло на 7%
Предложение новостроек в «старой» Москве по итогам 11 месяцев 2024 года выросло на 7%. В ноябре застройщики предлагали 51,5 тыс. квартир и апартаментов против 46,2 тыс. в декабре 2023 года. В массовом сегменте объем предложения сохранился на уровне 20 тыс. помещений. В бизнес-классе он увеличился с 20 тыс. до почти 23 тыс. (на 14%).
Самый заметный рост предложения зафиксирован в премиум-классе: с 5 тыс. объектов в декабре 2023 года до 7 тыс. в ноябре 2024 (+41%). В элитном и делюкс-сегменте предложение выросло на 34% (с 1,2 тыс. до 1,7 тыс. объектов).
В Новой Москве объем предложения не изменился, оставшись на уровне 21 тыс. квартир.
«Премиум-класс в текущих условиях стал «золотой серединой» на рынке столичных новостроек, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). – Этот сегмент не так сильно зависит от роста ипотечных ставок, поскольку доля сделок с привлечением кредита здесь традиционно невелика.
Немногочисленные клиенты, ранее покупавшие квартиры в кредит, переключились на рассрочку, но с рынка не ушли. Кроме того, в премиальный сегмент переходят покупатели из более дорогих – элитного и делюкс-класса. Это связано с тем, что многие не могут найти подходящие проекты в этих сегментах. Многие проекты морально устарели. Клиенты часто ищут более комплексный подход, ожидая от застройщика полностью обеспеченного инфраструктурой жилья с масштабным благоустройством.
При этом они не хотят переплачивать и выбирают премиум-класс. Застройщики чувствуют эти тенденции. В последние годы на московский рынок премиум-класса активно выходят компании из других сегментов и регионов. На первичном рынке премиум-класса Москвы сейчас представлен 61 проект. При этом более 50% от общего объема предложения сконцентрировано в 10 крупнейших новостройках сегмента».
2. Цены на новостройки в Москве стабилизировались
Рост цен на новостройки в Москве по итогам 2024 года в основном пришелся на первое полугодие. С июля по ноябрь цены стабилизировались практически во всех сегментах, за исключением премиального и элитного.
В массовом сегменте средневзвешенная цена квадратного метра в ноябре составила 332 тыс. рублей против 327 тыс. рублей в декабре 2023 года. В июне цены достигли 346 тыс. рублей, а затем к ноябрю снизились до 332 тыс. рублей. Таким образом, за 11 месяцев цены на массовые новостройки выросли на 1%, а во втором полугодии – снизились почти на 4%.
В бизнес-классе средневзвешенная цена квадратного метра в ноябре составила 463 тыс. рублей против 440 тыс. рублей в декабре 2023 года (рост на 5%). Однако с июня этот показатель не менялся, оставаясь на уровне 463 тыс. рублей. Цены на новостройки бизнес-класса не растут уже полгода.
В премиум-классе средневзвешенная цена квадратного метра достигла 748 тыс. рублей в ноябре, что на 14% больше, чем в декабре 2023 года (655 тыс. рублей). После июня темпы роста цен заметно снизились – всего на 2%. В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра в 2024 году впервые превысила 2 млн руб. По результатам ноября этот показатель составил 2,14 млн руб. против 1,88 млн руб. в декабре 2023 года (+13,8%).
В Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в ноябре составила 250 тыс. рублей против 242 тыс. рублей в декабре 2023 года. За 11 месяцев цены выросли на 3%, а по сравнению с июнем – на 1%.
3. Цены на новостройки в ЦАО Москвы выросли на 25%
Самый заметный рост средневзвешенной цены квадратного метра на рынке новостроек Москвы в 2024 году зафиксирован в Центральном административном округе (ЦАО). Средневзвешенная цена квадратного метра достигла 1,6 млн рублей, тогда как в декабре 2023 года составляла 1,3 млн рублей (рост на 25%). В остальных округах рост цен был значительно меньше.
На втором месте по темпам роста – Западный административный округ (ЗАО), где средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась с 489 тыс. до 567 тыс. рублей (на 16%). Далее следует Северо-Западный административный округ (СЗАО) с ростом с 455 тыс. до 515 тыс. рублей (на 13%). Самый низкий рост цен – в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО), где средняя стоимость квадратного метра не изменилась, оставшись на уровне 407 тыс. рублей. В Зеленоградском административном округе (ЗелАО) цены выросли на 2% (с 235 тыс. до 240 тыс. рублей).
Небольшой рост цен наблюдался в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО) – с 343 тыс. до 356 тыс. рублей за квадратный метр (на 4%).
4. В Москве растет доля дорогих новостроек
В 2024 году на московском рынке новостроек заметно изменилась структура предложения по классам. Наметилось преобладание дорогих новостроек.
В ноябре из 51 тыс. квартир и апартаментов, представленных на рынке, только 39% относились к массовому сегменту.
На долю бизнес-класса приходилось 44%, премиум-класса – 14%, высокобюджетного сегмента – 3%. В декабре 2023 года ситуация была иной. Предложение массовых новостроек и новостроек бизнес-класса было примерно равным (по 43% из 46 тыс. квартир и апартаментов). На премиум-класс приходилось 11%, на высокобюджетный сегмент – 3%.
5. Средняя площадь квартир сократилась только в новостройках бизнес-класса Москвы
Средняя площадь квартир в продаже в московских новостройках в 2024 году практически не изменилась, за исключением бизнес-класса. Здесь продолжилась многолетняя тенденция к сокращению площади. В ноябре средняя площадь квартир и апартаментов в этом сегменте составила 57,5 кв. м, тогда как в декабре 2023 года – 61,6 кв. м. Таким образом, за год площадь помещений в новостройках бизнес-класса уменьшилась в среднем на 4 кв. м.
«Средняя площадь квартир в новостройках бизнес-класса в 2024 году сократилась в связи с повышенным спросом на просторные лоты, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Такая тенденция объясняется, прежде всего, ростом популярности семейной ипотеки в этом сегменте. Клиенты с детьми торопятся оформить льготный кредит, опасаясь ужесточения параметров программы в 2025 году.
Кроме того, в уходящем году на первичном рынке очень востребованными оказались рассрочки, которыми пользуются в основном покупатели с высоким уровнем доходов. Как правило, они выбирают двух- и трехкомнатные квартиры.
Средняя площадь квартир бизнес-класса, приобретаемых по ДДУ, с января по ноябрь 2024 года выросла с 53,9 кв. м до 55,3 кв. м. В результате сократилась средняя площадь экспозиции. Но в следующем году ситуация, вероятно, изменится. Девелоперы отреагируют на покупательскую активность выводом новых корпусов с более просторными вариантами, а еще будет практически исчерпан запас «запрещенных» малогабаритных квартир».
В остальных сегментах первичного рынка показатель средней площади помещений в продаже практически не изменился. В массовом сегменте он составил около 45 кв. м, в премиум-классе – 79 кв. м. В новостройках элитного и делюкс-сегментов средняя площадь немного увеличилась – со 144 кв. м до 146 кв. м.
6. В новостройках Москвы сокращается доля квартир с отделкой
На рынке новостроек Москвы в 2024 году заметно сократилось предложение квартир и апартаментов с отделкой. В «старой» Москве доля квартир с полной отделкой снизилась с 35% в декабре 2023 года до 28% в ноябре 2024 года. При этом выросло предложение квартир без отделки (с 46% до 51%). Также увеличилась доля квартир с предчистовой отделкой (с 19% до 22%).
В массовом сегменте доля квартир с отделкой за 11 месяцев снизилась с 62% до 53%. Доля квартир без отделки выросла с 22% до 32%. Доля предложения с предчистовой отделкой осталась на уровне около 16%. В бизнес-классе доля квартир с полной отделкой снизилась с 13% до 12%. Вопреки общему тренду, доля квартир без отделки уменьшилась с 67% до 62% за счет роста доли квартир с предчистовой отделкой (с 20% до 27%).
В премиум-классе доля помещений без отделки увеличилось с 51% до 66%, тогда как предложение недвижимости с предчистовой отделкой снизилось с 33% до 23%, а с полной – с 16% до 11%. В элитном и делюкс-сегментах предложение помещений без отделки выросло с 56% до 68%. Доля помещений с отделкой, ранее набиравшая популярность в высокобюджетном сегменте, резко сократилась с 38% до 18%. При этом выросла доля предчистовой отделки (с 6% до 14%).
7. Спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть
Динамика спроса на новостройки Москвы в 2024 году показывает, что больше всего от ухудшения условий ипотечного кредитования пострадал рынок массового сегмента. С января по ноябрь было заключено 26 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 31% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (37 тыс. ДДУ).
Таким образом, спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть. Доля сделок в этом сегменте сократилась до 47%, тогда как в 2023 году (с января по ноябрь) она составляла 58%.
8. Спрос на высокобюджетные новостройки в Москве вырос
В отличие от массового сегмента, рынок высокобюджетных новостроек показал позитивную динамику. С января по ноябрь 2024 года покупатели элитного и делюкс-жилья заключили 580 сделок, что на 75% больше, чем за аналогичный период 2023 года (330 сделок). В премиум-классе за 11 месяцев 2024 года заключено 5,5 тыс. сделок против 4 тыс. в 2023 году (рост на 36%). Суммарная доля продаж новостроек премиального, элитного и делюкс-сегментов по итогам 2024 года достигла 11%, тогда как за аналогичный период 2023 года составляла 7%.
«Высокий спрос на высокобюджетные новостройки в 2024 году обусловлен тенденциями, наметившимися еще в прошлом году, – рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d'Or). – Рост экономики в отдельных отраслях (промышленности, сельском хозяйстве, внешней торговле, импортозамещении) привел к появлению сверхприбылей. Владельцы бизнеса, топ-менеджеры инвестируют эти средства в надежные активы, в том числе в московскую недвижимость высокого ценового сегмента.
Кроме инвестиционных целей, покупка квартир мотивируется переездом в Москву или созданием «запасного аэродрома» в столичном регионе. Дополнительным фактором стало затруднение трансграничных сделок и снижение интереса российских покупателей к зарубежной недвижимости».
9. Спрос на новостройки бизнес-класса в Москве почти не изменился
Сегмент новостроек бизнес-класса продемонстрировал относительную устойчивость. За 11 месяцев 2024 года в этом сегменте заключено 22,5 тыс. договоров долевого участия, что всего на 2% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (23 тыс. сделок). Доля рынка новостроек бизнес-класса выросла с 36% в 2023 году до 41% в 2024. Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», объем предложения в сегменте также вырос.
10. Доля ипотеки на рынке новостроек Москвы упала вдвое
2024 год стал годом окончания ипотечного бума на рынке столичных новостроек. В ноябре доля сделок с привлечением ипотеки составила 48%, тогда как в декабре 2023 года – 80%, а в июне 2024 года (последний месяц действия льготной ипотеки) – 77%.
Наиболее заметное снижение доли ипотеки произошло на рынке бизнес-класса: доля ипотечных сделок в ноябре составила 38% против 74% в июне и 76% в декабре 2023 года. В премиум-классе показатель сократился до 16% против 51% в июне и 57% в декабре 2023 года. На рынке массовых новостроек доля ипотеки снизилась с 88% в декабре 2023 года до 86% в июне и 65% в ноябре 2024 года.
«Предварительные итоги 2024 года показывают, что он стал годом перелома и трансформации рынка новостроек Москвы. Спрос потерял основной инструмент поддержки – доступные ставки по льготной ипотеке, которые с 2020 года были главным драйвером продаж.
Летом 2024 года завершилось действие основной программы льготной ипотеки, а ставки по рыночным кредитам выросли. В 2025 году трансформация рынка продолжится. Застройщики будут активно разрабатывать новые модели продаж, в том числе в связи с запретом на субсидированные, траншевые и аккредитивные кредиты в рамках нового ипотечного стандарта»
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»
Читайте также:
Как прошел 2024 год в Новой Москве: цены на ЖК умеренно выросли, покупателей стало меньше
На рынке всё спокойно: покупатели новостроек стали реже брать ипотеку, но продажи квартир не рухнули
Автор: эксперты компании «Метриум»
Дата публикации 28 декабря 2024
