Спрос на первичную недвижимость в июле существенно вырос, при этом покупателей стимулируют уже не скидки и акции от застройщиков, а выгодные ипотечные программы. Кроме того, многие принимали решение о покупке жилья, ориентируясь на политику Центробанка.
В июле на первичном рынке Москвы потенциальный спрос оказался выше на 44%, а сделок было заключено на 39% больше, чем в июне, свидетельствуют в «ИНКОМ-Недвижимость». По оценке специалистов компании, это во многом стало следствием решений, принятых руководством ЦБ.
«Учитывая перспективу повышения ключевой ставки ЦБ (ставка была поднята 21 июля), а вслед за ней и ипотечной, многие покупатели поспешили оформить заявку на жилищный кредит, чтоб получить одобрение банка и быстро выйти на сделку. Однако рост учетной ставки в первую очередь затрагивает вторичный сегмент, где ежемесячные выплаты по ипотеке могут увеличиться до заградительных 13–15%. Соответственно, на рынке жилья остаются пока привлекательные проценты по госпрограмме от 6% на новостройки»
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость»
В целом колебания спроса на первичном рынке специалисты компании связывают с действиями Центробанка.
В конце 2022 года регулятор неоднократно поднимал тему необходимости прекратить практику околонулевой ипотеки. В ожидании этого события в конце года был «выбран» спрос будущих двух месяцев. В январе 2023 года он оказался на 33% ниже, чем в декабре 2022 года, а февраль показал уменьшение на 5% к уровню января. После многозначительных намеков ЦБ покупатели активизировались – в марте, перед сворачиванием программ субсидированной ипотеки от застройщиков, рост спроса составил 34% по отношению к февральскому показателю (т. е. он приблизился к значению декабря 2022 г.), а уже в апреле спрос сократился на 8%.
Далее застройщики стали предлагать новые инструменты поддержания спроса – такие как траншевая ипотека, беспроцентная рассрочка до получения ключей, низкие проценты по ипотеке до ввода дома в эксплуатацию, и они оказались востребованными у клиентов.
«Как показывает практика, самая популярная акция – это ипотека траншами: очень удобный механизм покупки, когда, например, пять лет можно не платить проценты. Тут маркетологи попали в самую точку, ведь большинство клиентов хотят сэкономить. А вот в обратный выкуп не все верят, и эта акция является аутсайдером»
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость»
В целом, по словам эксперта, акции или дисконт есть в каждом проекте, представленном на рынке, без этих инструментов продажи не происходят. Скидки составляют от 10% до 25%, в среднем по рынку 15%, а в разнообразии акций легко запутаться – их сейчас много, как никогда.
Сегодня объявление о скидках уже не работает, все покупатели к этому давно привыкли, как привыкнут и к представляемым бонусам и акциям. Поэтому девелоперы будут искать все новые и новые маркетинговые ходы в борьбе за клиентов.
Согласно статистике аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в новостройках «старой» Москвы покупателям предлагается 34,63 тыс. квартир – за месяц число лотов сократилось на 1%, с начала года увеличилось на 2,4%, за год экспозиция расширилась на 12,4%.
Средняя цена 1 кв. м составляет 355,3 тыс. руб., за месяц «квадрат» подорожал на 1,6%, с января на 4%, в годовом выражении подешевел на 0,8%.
Аналитики компании выявили среднюю стоимость и объем предложения первичных квартир в разных округах «старой» Москвы. Так, большая часть лотов сосредоточена в Западном, Южном и Северо-Восточном округах – в общем объеме они занимают 45,9% (18,1%, 15,5% и 12,3% соответственно). За ними следуют СЗАО с 12%, ЮВАО с 11,4% и САО с 10,9%. Наименьший объем первичного предложения зафиксирован в ЗелАО – на его долю приходится всего 0,7%; далее – Восточный округ, у которого 4%; затем Юго-Западный с 7,3% и Центральный с 7,9%.
Распределение экспозиции новостроек по округам «старой» Москвы с указанием средней цены 1 кв. м:
|
Округ
|
Средняя цена 1 кв. м,
тыс. руб.
|
Доля в общем объеме предложения
|
|
ЦАО
|
640,5
|
7,90%
|
|
ЗАО
|
378,4
|
18,10%
|
|
СЗАО
|
374,1
|
12,00%
|
|
САО
|
350,4
|
10,90%
|
|
СВАО
|
334,3
|
12,30%
|
|
ВАО
|
307,8
|
4,00%
|
|
ЮВАО
|
289,4
|
11,40%
|
|
ЮАО
|
364,2
|
15,50%
|
|
ЮЗАО
|
324,2
|
7,30%
|
|
ЗелАО
|
227,2
|
0,70%
|
Самая высокая средняя стоимость жилья ожидаемо в ЦАО – «квадрат» здесь в среднем стоит 640,5 тыс. руб.; на втором месте ЗАО – 378,4 тыс. руб.; на третьем СЗАО – 374,1 тыс. руб.; четвертое место у Южного округа, где медианная цена 1 кв. м находится на отметке 364,2 тыс. руб.; замыкает пятерку Северный АО со средним показателем 350,4 тыс. руб. за квадратный метр.
Наиболее демократичным по ценам является ЗелАО – здесь среднестатистический квадратный метр «первички» стоит 227,2 тыс. руб.; 289,4 тыс. руб. – показатель в Юго-Восточном округе столицы; чуть дороже новое жилье в Восточном округе – 307 тыс. руб. за «квадрат»; в Юго-Западном АО – 324,2 тыс. руб., а в Северо-Восточном – 334,3 тыс. руб. за 1 кв. м.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июле
Повод задуматься: доля нераспроданных квартир в новостройках Москвы за год выросла вдвое и достигает 44%
Автор: эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Дата публикации 07 августа 2023
