Половина года уже миновала, и рынок новостроек вступил в новую эру – без всеобщей программы ипотеки с господдержкой. Новострой-М узнал у ведущих девелоперских компаний, как они оценивают итоги полугодия, стоит ли ждать появления новых акций и скидок, а также, что будет с ценами на жилье в ближайшие месяцы.
Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея»:
– В первом полугодии 2024 года «Мангазея» открыла продажи в двух своих новых проектах. Несмотря на то, что старты случились в непростой для рынка период отмены льготной ипотеки, мы оцениваем их как успешные. Так, проект у Северного речного вокзала за первый месяц реализации вошел в топ-5 самых покупаемых проектов ЦАО, учитывая, что средняя цена там выше локационных конкурентов.
В проекте у ст. м. «Тульская», продажи в котором стартовали в июле, мы вынуждены были уже в первые дни продаж корректировать цену из-за активного спроса на студийные и однокомнатные решения. Общее повышение за первые два дня составило 10%.
После отмены льготной ипотеки мы совместно с банками-партнерами разработали ряд субсидированных ипотечных программ, которые позволяют оптимизировать высокую базовую ставку и взять кредит на комфортных условиях. Для клиентов, которые покупают объект не на перепродажу, а для проживания и планируют платить ипотеку долгий срок мы предлагаем субсидирование базовой ставки с 20% до 12,9% на срок до 30 лет. Средняя сумма увеличения цены составит около 15–17% от стоимости лота.
Короткие программы субсидирования от 7,9% % годовых очень востребованы на старте продаж, поскольку позволяют отбить переплату за субсидированную ставку буквально днями из-за активного роста цен. Цена субсидии на один год составляет 7–8% от стоимости лота. Как правило, покупатель оформляет субсидирование на 1–2 года с расчетом рефинансировать ставку после завершения срока.
Еще одна популярная программа – субсидирование ставки до 2,99% на 1–2 года с увеличением стоимости лота ~ 10%–12%. Такие программы также оформляются с расчетом на рефинансирование или же готовностью клиента закрыть кредит за короткий срок. Программа позволяет снизить размер ежемесячного взноса на 30%.
С моей точки зрения, только радикальные форс-мажорные сценарии способны вызвать снижение цен на московскую недвижимость, и отмена льготной ипотеки таким сценарием не является.
Упразднение льготных программ скажется на уровне спроса, но эта та ситуация, в которой могут быть найдены работающие схемы. По сути, банки являются регулятором в данном вопросе и, в случае снижения спроса, предложат продуктовые решения или инструменты контроля, которые способны стабилизировать ситуацию. Например, внедрить программу рассрочки, пересмотреть условия проектного финансирования или ковенанты.
Людмила Зайченко, коммерческий директор СК DOGMA:
– Первое полугодие 2024 года выдалось очень продуктивным для развития компании DOGMA. В этом периоде мы нарастили долю присутствия на рынке и продолжили реализовывать планы по выходу в новые регионы. Компания запустила три новых жилых проекта – ЖК «Публицист» в подмосковном Пушкино, ЖК «Космопарк» в Калуге и ЖК «Порто-Ново» в Новороссийске. Также DOGMA нарастила земельный банк, завершив сделки по приобретению участков в Москве, Ленобласти, Омске и Владивостоке и занялась новым для себя направлением Light Industrial, приступив к строительству индустриального парка «Копанской» в Краснодарском крае.
Общий объем всех строящихся площадей DOGMA, включая жилую, коммерческую, промышленную и социальную инфраструктуру за 6 месяцев превысил 2,6 млн квадратных метров, что на 44% больше аналогичных данных на конец прошлого года.
По итогам июня 2024 г. компания поднялась на одну строчку и заняла 4-е место в федеральном рейтинге застройщиков Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
Чтобы расширить финансовый инструментарий покупателей, совместно с банками мы предложили несколько программ поддержки, которые станут хорошей альтернативой классической ипотеке на время, пока ставки на рынке не стабилизируются. Так, с первых дней июля DOGMA вместе с ВТБ и Сбером запустила программу «Ипотека 8%». Согласно условиям, первые 5 лет клиент платит минимальный платёж, а по завершению льготного периода также имеет возможность рефинансирования. На днях о подобных условиях мы договорись и с Совкомбанком.
Также DOGMA разработала для покупателей сразу две программы, с которыми вложения на старте будут минимальными, – это траншевая ипотека и рассрочка с ежемесячным платежом 40 000 рублей.
Для оформления траншевой ипотеки покупателю необходимо внести первоначальный взнос 15% и оформить в банке первый транш застройщику в размере 35%. Таким образом, для клиента значительно снижается платёж в первые месяцы оплаты ипотеки, поскольку проценты по кредиту начисляются только на выданную часть – в данном случае она равна примерно трети стоимости жилья. Остаток задолженности по первой части необходимо будет погасить в срок до 18 месяцев (или за 3 месяца до ввода дома) – это средний срок строительства дома. Остаток 50% — через 18 месяцев.
Вторая программа, которая начала действовать в DOGMA с 1 июля, – это рассрочка с фиксированным ежемесячным платежом 40 000 руб. Мы исходим из того, что сегодня это средний комфортный платеж по ипотеке. При оформлении рассрочки первоначальный взнос может составлять от 15% на усмотрение клиента, при этом ежемесячный платеж будет зафиксирован на уровне 40 000 руб. и остается таким на весь период строительства. Остаток задолженности покупателю необходимо будет погасить за 3 месяца до ввода дома в эксплуатацию.
У покупателя также будет до 18 месяцев, чтобы перейти на более выгодные условия, при их появлении на рынке.
Мы полагаем, что в ближайшее время на рынке будет наблюдаться стагнация цен. Июль станет месяцем трансформации для всех: и девелоперы, и население, и банки будут адаптироваться к новым реалиям. В дальнейшем прогнозируем постепенное восстановление спроса.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
– В первой половине 2024 года мы продали 57 квартир по ДДУ, что на 7,5% превышает результат аналогичного периода минувшего года. Однако большая часть объема в нашем квартале реализуется по ДКП в готовых башнях. С учетом этих сделок мы стабильно входим в топ-3 самых востребованных проектов премиум-класса, являясь однозначным лидером в своем ценовом сегменте (786,7 тысяч рублей за кв. м).
Ужесточение и сворачивание льготных госпрограмм не отразилось на темпах продаж в нашем проекте, так как в экспозиции не представлено ни одной квартиры, соответствующей по стоимости лимиту господдержки даже с учетом комбинирования с рыночными кредитами. При этом мы, безусловно, поддерживаем клиентов, особенно на фоне высокой ключевой ставки. В частности, наша компания предлагает субсидированные займы, беспроцентную рассрочку на длительный срок и трейд-ин на 90 дней с возможностью продления.
При этом предпосылок для установления дисконта нет, так как вся линейка квартир пользуется стабильно высоким спросом.
В ближайшей перспективе запланирован старт продаж в башне R1, строительство которой уже активно ведется. Предложение в нашем квартале максимально сбалансировано: в реализации есть квартиры разного формата – от компактных студий до двухуровневых пентхаусов, с отделкой white box или дизайнерским ремонтом от застройщика. Никакие коррективы в планировочные решения и структуру квартирографии нам вносить не требуется.
Считаю, что покупателям следует готовиться к дальнейшему росту цен примерно на уровне инфляции.
В условиях проектного финансирования девелоперы практически не имеют возможность снижать согласованные цены, так как это чревато повышением ставки. При этом на рынке сохраняются семейная (хоть и в урезанном виде) и IT-ипотека, а также совместные маркетинговые инструменты банков и застройщиков, стимулирующие потребительскую активность.
Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development (ЖК «Первый Нагатинский»):
– На данный момент мы продолжаем возведение I очереди флагманского проекта ЖК «Первый Нагатинский», в дальнейших планах начало строительства детского сада с бассейном, а также старт II очереди проекта. Реализация проекта ведется в соответствии с графиком продаж. За счет привлекательных продуктовых характеристик нам удается поддерживать сбалансированный спрос.
Сейчас особой популярностью пользуются удобные и беспроцентные программы рассрочки. В перспективе, после снижения ключевой ставки, покупатели смогут рефинансировать ипотеку. Более того, девелоперы продолжают анонсировать для своих клиентов выгодные акции на ограниченный пул лотов или специальные предложения.
Снижения цен мы не прогнозируем – это связано с высокой себестоимостью строительства. Однако и резкого роста стоимости не произойдет – игроки рынка недвижимости будут стараться удерживать баланс, чтобы покупатели смогли улучшить свои жилищные условия в современных реалиях.
Читайте также:
Семейная ипотека, рассрочка и не только: какие инструменты поддержат спрос на новостройки во второй половине года
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июне
Автор: Ангелина Христофорова
Дата публикации 11 июля
