Неуверенность в завтрашнем дне, вызванная пандемией, ослаблением курса национальной валюты, а также снижение ключевой ставки ЦБ – все это спровоцировало активность инвесторов на рынке новостроек Московского региона. Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», специально для Новострой-М рассказал, какое жилье выбирают инвесторы, на что обращают внимание и чего нам ждать до конца этого года.
Устойчивый тренд на ослабление рубля приводит на рынок недвижимости все больше частных инвесторов. Люди хотят сберечь свои накопления, вложившись в покупку квартиры, некоторые – заработать на этом. Если говорить о вашей компании, на сколько увеличилось количество инвестиционных покупок?
В целом события 2020 года - пандемия, нестабильная экономическая ситуация и, как следствие, неуверенность людей в завтрашнем дне, привели к тому, что жилая недвижимость стала одним из самых популярных способов инвестиций.
После ослабления ограничительных мер и пика действия ипотеки с государственной поддержкой, доля инвестиционных покупателей квартир в проектах ГК «Гранель» увеличилась в 2 раза. К октябрю их доля достигла 25-30% в зависимости от объекта.
При этом наибольший прирост сделок в компании дали рядовые инвесторы. Они приобретают жилье не столько для получения дохода от перепродажи, сколько для защиты средств от инфляции или для последующей сдачи в аренду.
Таким образом, еще пару лет назад угасающая тенденция на покупку квартир в новостройках в инвестиционных целях опять набирает обороты. В ГК «Гранель» проанализировали стоимость квартир в 2019 и 2020 годах и пришли к выводу, что инвестиционный потенциал жилья в проектах компании составляет в среднем 15-20% в год, а в некоторых проектах, например, ЖК «Москвичка», «Инновация» и «Тринити» достигает уровня 25-30%.
Какие типы квартир инвесторы приобретают чаще всего? Что для них важно?
Так как нестабильность экономики усилила интерес к рынку недвижимости, а уровень доходов населения в последние годы только падает, наибольшим спросом пользуются малогабаритные квартиры-студии 20-25 кв. м, а также 1- и 2-комнатные квартиры площадью до 37 и 55 кв. м соответственно.
Конечно, при покупке «инвестиционной» квартиры очень важно, чтобы недвижимость была доходной, а для этого жилой комплекс должен быть расположен в удобном месте, с пешей доступностью к остановкам общественного транспорта, метро или ж/д станций. Немаловажен также фактор надежности застройщика – при покупке квартиры у застройщика на этапе строительства клиент должен быть уверен, что дома достроят.
Чем вложения в недвижимость сегодня надежнее и прибыльнее, скажем, инвестиций в фондовые рынки?
Инвестиции в недвижимость являются тем самым стабильным пассивным доходом, который не зависит от внешних факторов, здоровья, третьих лиц. Психологически, для большинства иметь инвестиционную квартиру означает иметь уверенность в завтрашнем дне, а при условии, что в ближайшее время ждать стабилизации экономики и окончания валютных колебаний пока рано - недвижимость является наиболее выгодном активом для сохранения средств.
Добавить сюда регулярное снижение ключевой ставки ЦБ, что ведет к снижению ставок по депозитам, и, следовательно, доходности банковских вкладов, нестабильность фондовых рынков, девальвацию рубля и валютную турбулентность – мы получим то, что именно недвижимость сегодня является самым надежным способом сохранить и даже приумножить капитал.
Если сравнивать Москву, Новую Москву, Московскую область – три локации, где представлены ЖК вашей компании – к какой из них покупатели проявляют наибольший инвестиционный интерес, к каким конкретно проектам? Как вы думаете, почему?
На самом деле инвестиционная привлекательность проекта всегда обусловлена фактором перспективы роста цен на квартиры и их аренду, а это зачастую ограничивается удачной локацией. Лучшие жилые комплексы для инвестирования – это те проекты, в которых предполагается улучшение транспортной доступности, скорое открытие станций метро и МЦД.
Если брать конкретно наши проекты, то это - ЖК «Москвичка» и ЖК «Инновация».
ЖК «Москвичка» находится в Новой Москве в 300 метрах от станции метро «Коммунарка». Реализовывать этот жилой комплекс мы начали за несколько лет до открытия рядом станции метро. Однако именно открытие новой станции метро в пешей доступности от этого жилого комплекса стало решающим фактором для инвесторов.
Что же касается ЖК «Инновации», то этот проект имеет два огромных преимущества для инвесторов: новая станция МЦД «Сколково» в пешей доступности, а также сам Инновационный центр, рядом с которым и расположился ЖК – все это вызывает интерес покупателей, а следовательно и высокий спрос.
Из каких факторов, по вашему мнению, складывается высокая инвестиционная привлекательность жилого комплекса? В вашем портфеле большой процент объектов, которые со старта продаж подорожали во много раз: например, когда в реализацию только вышел ЖК «Москвичка», цены там стартовали с 2,1 млн рублей. Сейчас купить квартиру там можно от 8,1 млн руб. И это далеко не единственный пример.
При выборе жилья наши покупатели в большей степени руководствуются бюджетом покупки, чем метражом или, скажем, планировочным решением. На сегодняшний день максимальный доход в Московском регионе приносят объекты с быстрыми темпами строительства и проработанной концепцией, предусматривающей комплексное освоение территории с возведением собственной развитой инфраструктуры.
И конечно же, самым важным фактором инвестиционной привлекательности жилья является перспектива улучшение транспортной доступности проекта.
Как я уже сказал выше, наибольший инвестиционный интерес показали наши проекты, рядом с которыми открылись новые станции метро и МЦД – ЖК «Москвичка» и ЖК «Инновация».
Что бы вы посоветовали начинающему инвестору на рынке новостроек: как выбрать правильный объект?
Покупателю необходимо изучить всю информацию о застройщике – его проекты, репутацию, опыт работы на рынке, реализованные объекты. Большой портфель проектов, многолетняя история – признак устойчивости компании. Включение девелопера в национальный список системообразующих предприятий – дополнительная гарантия надежности. Аккредитация комплекса в крупнейших ипотечных банках - ещё один позитивный знак для покупателя. При соблюдении всех этих условий риски инвестиций на рынке новостроек сводятся к минимуму.
Увеличившееся количество инвестиционных покупок – это хорошо или плохо для девелопера? Или бизнесу важно, чтобы у него активно покупали продукт – неважно, с какой целью?
На этапе строительства дома для застройщика не важно, с какой целью клиент приобретает квартиру. После ввода домов в эксплуатацию, квартиры являются собственностью физических лиц, и они имеют право распоряжаться ими по своему усмотрению.
В любом случае, инвестиционная ли это квартира или же квартира для жизни – там будут жить люди. А для застройщика важно именно это.
Госпрограмма льготной ипотеки под 6,5% годовых также повлияла на количество инвесторов на рынке: теперь люди, у которых нет полной суммы на покупку инвестиционного жилья, могут себе ее позволить. Какова доля ипотечных сделок (с участием льготной программы) в структуре ваших продаж? Опишите динамику.
Покупка квартиры с использованием ипотеки - действительно самый распространенный способ приобретения в последние годы. К примеру, объем продаж с привлечением ипотечных средств в ГК «Гранель» с апреля по октябрь 2020 года составил 85-90%. Конечно же, главным драйвером роста количества ипотечных сделок стала программа льготной ипотеки под 5,9% - у многих наших клиентов появилась реальная возможность приобрести жилье, чем они и воспользовались.
Расскажите о вашем новом московском проекте PROFIT, о его концепции. С точки зрения инвестиций – это интересный вариант?
ЖК PROFIT — это новый жилой квартал комфорт-класса с дополнительными преимуществами от ГК «Гранель». Комплекс возводится на юго-востоке столицы, в Нижегородском районе и представляет собой уникальный дуэт двух монолитных жилых зданий, площадью 122 167,2 кв. м.
ЖК PROFIT
На первых этажах жилых зданий будут находиться фитнес-клуб с лугом для йоги, коммерческие помещения, офисы и супермаркет. Подъезды оборудуют собственным спуском на лифте в подземный паркинг, где покупателям доступны не только машиноместа, но и кладовые помещения, зарядные станции для электромобилей, автомойка.
ЖК PROFIT будет огорожен по периметру, а въезд на территорию будет осуществляться только через пост охраны. Проектом предусмотрена концепция «двор без машин», благоустройство с разноуровневым ландшафтным озеленением придомовых территорий, зонирование двора различными видами активности как для детей, так и для жителей более старшего возраста.
Планировочные решения ЖК PROFIT имеют несколько вариантов даже в рамках одного типа квартиры, а площади варьируются от 22,7 кв. м до 75,1 кв. м. Ввод объекта в эксплуатацию ожидается в 2 квартале 2023 г.
Инвестиционная привлекательность этого проекта, главным образом, заключается в том, что он возводится не просто в Москве, но и в пешей доступности (всего 5 минут ходьбы) от крупнейшего в Европе транспортно-пересадочного узла «Рязанская».
К тому же, как известно, на старте продаж цены на квартиры в проектах – самые низкие, а следовательно, к моменту сдачи дома в эксплуатацию, стоимость квартир вырастет как минимум на 30%.
Ваши жилые комплексы в Москве, Новой Москве и Подмосковье – расскажите о результатах продаж по итогам III квартала этого года. Вы ими довольны?
В «пост-изоляционный» период в больших городах спрос на недвижимость начал расти и на сегодняшний день составил порядка 25-30% по сравнению с тем же периодом 2019 года. На это повлияла не сама пандемия, а факторы, связанные с ней (рост валюты, низкие проценты по вкладам, риск девальвации и пр.). Главным же драйвером спроса после снятия ограничительных мер стала льготная ипотека.
Что же касается ГК «Гранель», то могу сказать, что после снятия режима самоизоляции, продажи квартир в наших проектах выросли практически вдвое по сравнению с тем же периодом 2019 года.
Каковы ваши прогнозы на ближайшее будущее? Как повлияет всплеск заболеваемости коронавирусом на рынок жилья, чем завершится 2020 год для строительной отрасли?
Безусловно, на спрос на жилую недвижимость в так называемое «посткарантинное» время сильно повлияла субсидированная государством ипотечная ставка.
Однако, это не единственный фактор – на рост спроса, а, соответственно, и продаж повлияли: девальвация курса рубля; вымывание с рынка объема предложения квартир в проектах, которые реализуются по старым правилам, и их высокая строительная готовность; снижение ключевой ставки ЦБ, а следовательно, и снижение процента по депозитам.
К тому же, нельзя забывать и о том, что с 2021 года будет введен налог на процентный доход по вкладам от 1 млн рублей, поэтому интерес к ним начал снижаться, а покупка недвижимости является альтернативным путем вложения денег.
Пиковый рост спроса на квартиры мы, скорее всего, увидим перед окончанием программы государственного субсидирования ипотечных ставок, ну а до конца 2020 года можно ожидать рост цен в среднем на 5%.
Читайте также:
Рубль падает: что происходит с ценами на квартиры в новостройках, что скупают инвесторы и при чем тут выборы в США?
Самые низкие ипотечные ставки: ТОП-7 лучших предложений в новостройках Москвы
Дата публикации 26 октября 2020
