Банкам и микрофинансовым организациям могут запретить выдачу кредитов заемщикам с низким доходом. Кредитование станет возможным лишь в случае, если на погашение долга будет уходить не более 50% от совокупного дохода семьи. Новострой-М решил выяснить у экспертов, чем продиктовано ужесточение правил, кто сильнее всего пострадает от возможных изменений и как они отразятся на рынке ипотечного кредитования в целом.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Закон ударит по гражданам, которые получают «черную» и «серую» зарплату. В России таких очень много: по разным оценкам, от 23 млн до 35 млн человек. Банки понимают это, поэтому по внутренним нормативам допускают кредитование, даже если ипотечные платежи достигают 80% доходов заемщика. Никто не будет брать ипотеку, которая «съедает» большую часть или половину ежемесячного дохода, поскольку на социальные гарантии от государства рассчитывать не приходится, если ипотека излишне отяготит бюджет семьи. Таким образом, по формальному основанию рынок лишится большого числа клиентов, в основном платежеспособных.
Я полагаю, что власти не исключают в будущем резкого снижения уровня жизни и, соответственно, коллапса рынка ипотеки. Поэтому они пытаются подстраховаться, ограничив выдачу кредитов наиболее рискованных заемщиков. Правильнее было бы сказать, что власти опасаются не ипотечного пузыря, а ипотеки как таковой, потому что не готовы гарантировать экономический рост в будущем. Кроме того, не исключаю, что за данной инициативой кроется попытка стимулировать выход из тени «серых» доходов граждан. Бесспорно, эта попытка обречена на провал, потому что на серую зарплату граждане соглашаются вынужденно, так как не могут защитить свои права перед работодателями, выплачивающими зарплату в конверте. Необходимость взять ипотеку на «белый» доход никак не простимулирует людей требовать выплаты нормальной зарплаты.
Надо сказать, что российские граждане в целом очень ответственно подходят к вопросу ипотеки и взвешенно рассчитывают свои финансовые возможности, поэтому, на мой взгляд, искусственных ограничений на выдачу кредитов из-за доходов быть не должно. По данным Дом.рф, в России на ежемесячные платежи по ипотеке уходит около 27% семейного бюджета. Это совершенно нормальное соотношение доходов и расходов: в развитых странах считается оптимальным доля ипотечных платежей в доходах, равная 30%. Таким образом, введение ограничения не затронет большую часть заемщиков с официальным доходом хотя бы потому, что они и так не позволяют себе брать дорогую ипотеку.
Ирина Ячменева, руководитель отдела ипотеки и кредитов департамента продаж компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
Законопроект в действующей редакции не сократит число заемщиков в разы. Поскольку банки в массе своей и так не одобряют ипотечные кредиты, платеж по которым превышает половину ежемесячного дохода, а некоторые позволят заемщику отдавать не больше 40%. Существенного оттока покупателей жилья мы не ожидаем. Получить кредиты, отсекаемые новым законопроектом, в любом случае было непросто, а если их и получали, то по слишком непривлекательным ставкам, и людям это было невыгодно.
Не «плохих», но «сомнительных» заемщиков и так немало — людей, кто с неподтвержденными доходами имеет более десяти займов различной величины, ежемесячные выплаты по которым иногда исчисляются сотнями тысяч рублей. Скорее таким образом можно подстраховать ситуацию, уничтожить плодородную почву для роста непрозрачных кредитных организаций.
Забота о поступлениях в бюджет в последние годы ощущается в большей степени, подоходные налоги здесь играют не последнюю роль. «Обелить» зарплаты населения пытались много раз, необходимость подтверждения именно официального дохода при оформлении ипотеки, которая все более популярна — еще одна монета в копилку инициатив по борьбе с «серыми» зарплатами. Да и сам законопроект выглядит на фоне непопулярных реформ, вроде повышения НДС, вполне цивилизованным шагом, что никогда не бывает лишним для парламентариев.
Законопроект разумен и логичен. И правила игры на рынке подрегулировать, чтобы все конкурировали на равных, и подстраховать банковский сектор от лавины невозвратов долгов и неликвидных залогов. Другой вопрос, что инициативу можно проявить и посмелее: например, позаботиться об абсолютных цифрах в остатке дохода заемщика. Ведь на 50%, оставшиеся от зарплаты в 20 тысяч рублей, существовать невозможно.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Законопроект направлен на снижение роста проблемных кредитов, уменьшение числа дефолтных заемщиков и улучшение качества кредитных портфелей банков. Последствия данной инициативы могут быть разными. Не только неплатежеспособным заемщикам ограничат доступ к кредитам, но и люди, имеющие непрозрачные доходы, но физически способные осуществлять выплаты по своим кредитным обязательствам, также лишаться возможности оформить ипотеку.
Но в целом нововведение не окажет серьезного влияния на рынок ипотечного кредитования и сегмент жилой недвижимости. Сегодня доля клиентов с критическим уровнем долговой нагрузки не велика, а доля просроченной ипотечной задолженности по ипотечным кредитам свыше 90 дней составляет не более 2%. Кроме того, продолжающееся снижение ипотечных ставок приводит к уменьшению общей долговой нагрузки заемщика, а значит сегодня больше потенциальных покупателей жилья способны исправно погашать задолженность по кредитам.
Банки научились тщательно анализировать финансовые возможности заемщиков, доля отказов в ипотеке по-прежнему велика и находится на уровне 25–30% (в зависимости от банка). Да и сами заемщики подходят ответственно к оформлению ипотечного кредита. Как правило, они более дисциплинированы и у них есть стимул исправно вносить ежемесячные платежи, в противном случае они могут лишиться самого дорого, что у них есть — квартиры.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Законопроект о запрете выдачи ипотеки клиентам с низкими доходами, конечно, отразится на рынке самым негативным образом. Как показывает практика, почти половина ипотечных заемщиков имеют неофициальные доходы, а именно — «серую» заработную плату, которая зачастую меньше ежемесячного платежа по кредиту. Таким образом, потенциально до половины ипотечных заемщиков могут лишиться права привлечь кредит на покупку жилья. А, учитывая, что доля ипотеки в среднем по массовому сегменту составляет порядка 55–60%, законопроект ограничит спрос на рынке жилья на четверть. В то же время катастрофы не случится. К примеру, в нашем проекте у большей части покупателей платежи по ипотеке не превышают 35–40% от совокупного дохода семьи. Поэтому ограничения коснутся далеко не каждого заемщика.
Все будет зависеть от того, каким образом для получения ипотеки необходимо подтверждать доход. Если речь идет о справке 2-НДФЛ, то половина потенциальных ипотечных заемщиков (имеющих «серую» зарплату) вынуждена будет собирать средства для снижения платежа или искать другую работу с «белой» зарплатой. Не стоит забывать о том, что уровень дохода можно подтвердить и иным способом, а именно — справкой по форме банка, когда работодатель указывает реальный заработок. Если будет возможен второй вариант, то инициатива вряд ли отразится на рынке. Сотрудники просто смогут приносить справки с работы о высокой зарплате, чтобы взять кредит.
Полагаю, инициатива связана с возросшими рисками невозврата ипотечных кредитов, хотя официальная статистика ЦБ РФ данный факт не подтверждает. В Москве с января по август 2018 года было зарегистрировано 46 562 ипотек против 26 690 за аналогичный период 2017 года. Причем кредиты стали активно привлекать в том числе молодые специалисты с небольшим уровнем дохода. Учитывая все предпосылки для роста ключевой ставки, а вместе с тем и увеличение процентов по кредитам, власти, полагаю, решили предложить превентивные меры для предотвращения ипотечного пузыря. Однако, в конечном счете, учитывая специфику массовых выплат зарплат в России «в конвертах», это ограничит доступность жилья.
Законопроект носит слишком жесткий характер. На мой взгляд, банки вправе самостоятельно решать, насколько каждый заемщик платежеспособен. К тому же кредиторы и так не предлагают ипотеку с нулевым первоначальным взносом, считавшуюся потенциально рискованной из-за того, что заемщики не могли собрать даже минимальную сумму от стоимости жилья. Таким образом, на рынке уже действуют ограничения. И андеррайтинг клиентов по процентному соотношению ипотечного платежа от совокупного дохода скорее приведет к излишней бюрократизации в попытке заемщиков подтвердить свой уровень дохода не по справке 2-НДФЛ.
Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group
Безусловно, рынку новостроек не пойдут на пользу какие-либо ограничения на ипотечное кредитование. Напротив, ипотеку необходимо не ограничивать, а расширять охват клиентской аудитории данного финансового продукта, вовлекать на рынок больше граждан, желающих улучшить жилищные условия с помощью кредита. К сожалению, других значимых ресурсов для этой задачи сегодня нет, особенно если мы говорим о Москве, где стоимость жилья — самая высокая в стране. Ипотека сегодня обеспечивает примерно половину продаж новостроек в столице, поэтому ограничивая ее, мы снижаем платежеспособный спрос на новостройки.
Большое количество граждан потеряют возможность занять у банка средства для покупки жилья, если будет введено ограничение, связанное с отношением платежей к доходу. К примеру, у индивидуальных предпринимателей далеко не все их доходы официально декларируются. То же касается граждан, которые, скажем, имеют пассивные источники дохода в виде арендного бизнеса. Особенно сильно ограничение ударит по спросу на новостройки в городах с высоким уровнем цен на жилье. К примеру, по данным Дом.рф, средний платеж по ипотеке в столице равен 62,5 тыс. рублей, а совокупный доход заемщиков в месяц — 156 тыс. рублей, то есть на обслуживание кредита уходит 40% заработка. Это высокий показатель, то есть у значительного числа людей, скорее всего, на ипотеку уходит больше половины доходов.
Я полагаю, что власти пытаются таким образом предотвратить ухудшение качества кредитного портфеля банков в случае резкого падения уровня жизни населения. Однако на сегодняшний день реальной угрозы для ипотечной системы нет. Даже, несмотря на очень нестабильную ситуацию в экономике, доля просроченной задолженности по ипотеке составляет 2% и постоянно снижается. Безработица также находится на очень низком уровне — порядка 4,8%.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки»
Существенно на рынке ипотеки изменения не отразятся. Данная мера направлена больше на защиту граждан. Ипотека является ощутимым денежным обременением, но для многих граждан это единственная возможность решить свои жилищные вопросы. Предвкушая возможность приобрести свое «гнездышко», не все клиенты могут объективно оценить свои финансовые возможности, осознать, что выплачивать ощутимую сумму придется не год, не два, а возможно, десятилетия. Доходы у большинства граждан не растут, с годами они могут меняться в сторону уменьшения, поэтому подходить к вопросу ипотеки нужно взвешенно. На сегодняшний день банки достаточно строго подходят к оценке платежеспособности заемщиков, проводят тщательную проверку платежной дисциплины, кредитной истории клиентов, а также наличия дополнительных кредитных обязательств.
В своей практике при предварительном анализе финансовых возможностей наших клиентов мы также оцениваем их платежеспособность исходя из того, что на погашение кредита должно уходить не более 50% от совокупного дохода семьи. Для соблюдения этой пропорции клиентам просчитывается ипотека на максимальный срок. Если дохода все равно не достаточно, то рассматривается вариант привлечения созаемщика.
Если говорить про риск возникновения «ипотечного пузыря», то такой угрозы на данный момент нет, так как Центробанк со своей стороны следит за качеством ипотеки, прорабатывая меры для минимизации рисков. И одна из таких мер — это ужесточение требований к банкам, выдающим ипотеку с первоначальным взносом менее 20%.
Читайте также
Спрос на рынке новостроек поддержат дешевая ипотека и растущее предложение
«Детская ипотека» под 6%: привлекут ли новые условия больше семей
Ипотека «от застройщика» по ставке 5,1%: специальные предложения в новостройках Москвы
Дата публикации 14 сентября 2018
