Изменения на горизонте: Кермен Мастиев рассказал о вызовах и перспективах рынка офисной недвижимости

В рамках форума «Город. Человек. Будущее» издания Forbes прошла сессия, посвященная индустрии коммерческой недвижимости. В экспертный ряд дискуссии вошел Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости компании MR Group. Давая оценку состояния рынка офисов, он отметил сохранение тенденции роста спроса на покупку объектов. Сохранение этого вектора может привести в ближайшие пару лет к тому, что рынок продажи сравняется с рынком аренды. Спикер также подчеркнул, что офисный сегмент отличается цикличностью развития с периодом 4–5 лет и сейчас происходит первая фаза активного роста.

Ключевым фактором влияния на индустрию в последнее время становится интерес корпораций к приобретению качественной коммерческой недвижимости под собственное размещение. Здесь все больший вес приобретает локация. Наибольший интерес вызывают объекты площадью свыше 10 тысяч кв. метров, расположенные в центре, на западе и северо-западе Москвы.

В дискуссии приняли участие представители девелоперов, финансовых, консалтинговых, управляющих и брокерских компаний. Главными темами профессионального разговора стали трансформация и рост рынка, которые происходят последние три года, смена стратегий покупателей, арендаторов и инвесторов, тренды, определяющие девелопмент новых объектов. Также участники сессии сделали прогноз развития отрасли в перспективе 5 лет.

Анализ структуры спроса показал, что по объему инвестиционных сделок текущий год не уступит прошлому. Модератор сессии Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP, сообщает, что 38% объектов приобретаются под собственные нужды и 62% — с инвестиционной целью. Показатель снизился относительно прошлых лет и сильно коррелирует с трендом приобретения объектов коммерческой недвижимости для себя компаниями с госучастием.

Наибольшая доля, 27% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, приходится на сегмент офисов, что объяснимо высокой доходностью. Ставка капитализации в этом сегменте недвижимости последние 20 лет колеблется между 8 и 13%. Сейчас коридор доходности составляет от 10,5 до 12,5%.

Эксперты фиксируют дефицит качественного предложения. При этом в перспективе 5 лет к вводу запланировано порядка 5 млн кв. м, по данным CORE.XP. Пик пополнения экспозиции (1,5 млн кв. м офисов) ожидается в 2025 году. Последний раз подобные показатели фиксировались 10 лет назад.

Однако уже сейчас в ожидаемом к вводу в эксплуатацию объеме реализовано порядка 80%, уточняет прогноз Кермен Мастиев. «Если раньше анонс строительства подобного масштаба становился сигналом к росту вакансии, то сегодня ситуация иная, — поясняет эксперт. — Фактически к моменту завершения строительства практически все квадратные метры будут находиться в собственности покупателей – инвесторов и конечных пользователей».

Спикер MR Group заострил внимание еще на одной особенности реализации офисной недвижимости. Инвесторы, как правило, покупают на старте проекта, и число таких сделок составляет от 50 до 80% в общей структуре продаж. Доходность у высококлассных объектов высокая: в среднем за срок строительства стоимость вырастает от 30 до 50%. На конечной стадии строительства, как правило, сегодня приходят компании, которые столкнулись с проблемой аренды и покупают офисы для собственного размещения.

В проектировании объектов эксперты сессии отметили важность коллаборации лучших экспертиз архитекторов и девелоперов для формирования устойчивой городской среды. Эффективность этого взаимодействия находит прямое отражение в реализации ESG-повестки. Отраслевым экостандартом является «Клевер». Одними из первых получили зеленый сертификат интеллектуальные офисные небоскребы iCITY. Новые проекты MR Group также будут проходить экспертизу национальной оценки экологичности зданий и получать сертификаты, рассказал представитель компании.

Пул обсуждаемых на сессии вопросов был обширным и разносторонним. Это позволило уточнить текущее состояние и обозначить точки роста рынка коммерческой недвижимости. Эксперты сформулировали оптимистичный прогноз: возможен дальнейший рост стоимости квадратного метра и арендных ставок. Процесс ухода зарубежных игроков практически завершен, и большинство сделок заключаются между российскими инвесторами и продавцами, что оказывает благотворное влияние на отрасль.