Купить квартиру в строящемся доме можно не только у застройщика по ДДУ, но и по договору переуступки прав — у инвестора, который покупал жилье с целью перепродажи, или дольщика, который по какой-то причине передумал покупать эту квартиру. О всех плюсах и минусах приобретения жилья по договору переуступки прав — в материале Новострой-М.
Что такое переуступка прав
Как оформить договор переуступки
Цены на квартиры по переуступке
Плюсы и минусы переуступки
Покупка по переуступке прав: алгоритм
Как получить квартиру по переуступке у застройщика
Что такое переуступка прав
Переуступкой называют сделку, при которой право требования недвижимости (квартиры или апартаментов) переходит от продавца к покупателю. Неофициально это можно назвать «покупкой с рук», юридическое наименование такой сделки — договор цессии. Соответственно, сторонами сделки являются цедент (продавец) и цессионарий (покупатель).
Купить/продать квартиры по переуступке прав можно только в строящемся доме. Поскольку до сдачи дома в эксплуатацию лота еще нет, то покупка его по переуступке означает, что продавец передает покупателю не само жилье, а имущественное право на него. Новый владелец берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец получает деньги.
Цессия заключается в дополнение к основному ДДУ, договор уступки меняет участника долевого строительства — застройщик должен передать недвижимость тому, кто приобрел право требования на нее, а не тому, кто впервые заключил договор.
Разница между ДДУ и договором переуступки — в продавце. При ДДУ им является застройщик, а при переуступке — физическое или юридическое лицо. Второй вариант возможен в двух случаях: если лот приобретен компанией с инвестиционными целями или продавцом является подрядчик, с которым застройщик рассчитался квадратными метрами.
Еще одно отличие — предмет договора. Для ДДУ таким предметом является объект недвижимости, который дольщик купил у застройщика и который будет достроен к определенному сроку. Для договора переуступки предмет — право требования по исходному ДДУ.
Важно: если первый покупатель уже получил ключи от квартиры и оформил право собственности на нее, а потом продал эту квартиру другому лицу, такая сделка является куплей-продажей, а не переуступкой. Если продажа все-таки будет проведена как переуступка, то сделку могут признать недействительной.
Как оформить договор переуступки
Чтобы заключить договор переуступки, для начала следует изучить договор долевого участия. Дело в том, что в ДДУ может быть прописана возможность уступки прав по договору долевого участия, но может потребоваться разрешение на такую сделку от застройщика — если договор содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика.
Если возможность переуступки содержится в ДДУ, то договор переуступки прав по ДДУ заключается без согласия застройщика. В договоре уступки прав по долевому строительству указываются параметры недвижимости, на которую передается право, цена сделки и ссылка на ДДУ. В свою очередь, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН — если государственной регистрации нет, это обычно говорит о нарушениях со стороны застройщика.
Важно: даже если согласие застройщика не требуется, ему нужно сообщить, что права на объект перешли другому лицу. Уведомление должно содержать данные о первом и втором покупателях, к документу желательно приложить копию договора переуступки.
В случае, если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств. Второй вариант — в договоре прописываются положения о переходе долга на нового покупателя.
Расчеты по уступке прав на квартиру аналогичны сделкам купли-продажи: через аккредитив или банковскую ячейку. Купить квартиру по переуступке можно как за наличные, так и с помощью ипотеки — но льготная ипотека с господдержкой в этом случае будет недоступна, воспользоваться можно только рыночными программами для новостроек, то есть процентная ставка будет гораздо выше, особенно сейчас.
После подписания документов и производства расчетов договор направляется на регистрацию в Росреестр (можно через МФЦ) — без нее у покупателя не будет юридических прав на недвижимость.
Потребуются следующие документы:
- паспорта сторон сделки;
- ДДУ, на основании которого производится уступка прав;
- договор переуступки прав требования по ДДУ;
- документ, подтверждающий оплату по договору или перевод долга;
- письменное согласие застройщика на уступку (если оно нужно);
- письменное согласие залогодержателя (если право находится в залоге);
- согласие супруга/супруги сторон договора, заверенное у нотариуса (если права требования находятся в общей совместной собственности или приобретаются в такую собственность);
- согласие органов опеки и попечительства (если участник долевого строительства — несовершеннолетний);
- документ об уплате госпошлины.
Составить договор уступки прав на квартиру лучше в нескольких экземплярах: по одному для участников сделки и Росреестра, также этот документ могут запросить банки и застройщики.
После приема документов в Росреестре или МФЦ выдают расписку с перечнем принятых бумаг и сроком внесения изменений в ДДУ (обычно — 10 дней).
В основном новостройки сейчас продаются с применением эскроу-счетов, и после того как договор переуступки будет зарегистрирован, нужно также переоформить права на эскроу-счет покупателя. Почему это важно: если покупатель не успеет оформить эскроу-счет на себя, то в случае невыполнения застройщиком своих обязательств и раскрытия этого счета деньги получит не он, а продавец.
Цены на квартиры по переуступке
Если вы планируете купить квартиру по переуступке прав, для вас есть хорошая новость: как правило, цены на такое жилье ниже, чем на такие же варианты у застройщика (если они еще есть в продаже).
Дольщик, который решил продать свою недвижимость до ввода дома в эксплуатацию, вынужден конкурировать с застройщиком, который к окончанию строительства объекта нередко объявляет скидки и другие акции.
Поэтому для того, чтобы продать квартиру побыстрее, многие назначают более низкую цену. При этом даже наиболее низкая стоимость на финальной стадии проекта — выше, чем на котловане. За время строительства цена обычно растет, особенно если рядом с новостройкой открываются новые станции метро и МЦД, появляются новые объекты инфраструктуры. То есть в любом случае продавец вернет свои деньги с процентами.
В цену переуступки может быть включена комиссия застройщика, особенно если речь идет о квартире с особыми характеристиками, которых в открытой продаже уже нет.
Впрочем, некоторые продавцы указывают в договоре уступки права требования на квартиру ту же стоимость, что в и ДДУ, а реальная цена оговаривается в дополнительном соглашении — это делается для того, чтобы не платить налог на доходы физлица.
Однако если застройщик вдруг обанкротится, то покупатель получит обратно только сумму, обозначенную в договоре, без денег, уплаченных сверх нее. И это только один риск сделок по переуступке.
Плюсы и минусы переуступки
Покупка жилья по договору уступки права требования на квартиру абсолютно законна, но это не исключает возможные риски — в основном для покупателя.
Основные минусы для покупателя:
- вероятность банкротства застройщика или переноса сроков ввода дома;
- риск двойной переуступки — необходимо проверить всю цепочку сделок;
- запрет на переуступку по условиям ДДУ. Застройщику невыгодно, если на рынок выходит большой объем квартир в его проектах по более низким ценам;
- покупка квартиры по переуступке невозможна по программе льготной ипотеки.
Необходимо проверить: юридическую чистоту застройщика и первого дольщика: надежность и репутацию застройщика (информацию об этом можно добыть на форумах дольщиков). Не находится ли застройщик в стадии банкротства, можно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве;
проверить строительную документацию (ее можно найти непосредственно на сайте девелопера или проекта или на портале Единой информационной системы жилищного строительства). На что обратить внимание: если участок, на котором строится дом, находится в аренде, то срок ввода дома в эксплуатацию должен уложиться в срок аренды, а не раньше. Если у застройщика появятся проблемы с продлением аренды, то есть риск, что дом не будет сдан вовремя;
документы, подтверждающие проведение взаиморасчетов по ДДУ;
финансовое положение первого дольщика (если он обанкротится, то сделку могут признать недействительной).
Но есть и несомненные плюсы:
можно купить квартиру, которой уже нет в продаже от застройщика, — как правило, к финалу строительства в открытой продаже уже нет самых востребованных планировок или, наоборот, не самых распространенных;
- дом будет достроен быстрее, чем при покупке квартиры на стадии котлована;
- на завершающей стадии строительства меньше рисков, что застройщик обанкротится или не сдаст дом вовремя;
- экономия: цены на квартиры по переуступке ниже, чем у застройщика;
- нет рисков, возможных при покупке жилья на вторичном рынке, — наследников, претендующих на свою долю, или прописанных несовершеннолетних.
Некоторые эксперты считают, что доля сделок по переуступке будет расти — в нестабильные времена покупатели предпочитают приобретать жилье не на начальной стадии строительства, а ближе к достройке дома.
Поскольку на высоких стадиях строительства количество квартир в продаже напрямую от девелопера снижается, то растет интерес покупателей к вариантам по переуступке.
Покупка по переуступке прав: алгоритм
1. Юридическая проверка объекта, застройщика и продавца.
2. Проверить, что ДДУ не содержит запрет на переуступку прав требования.
3. Составить и согласовать договор переуступки, в котором следует указать характеристики квартиры, данные участников сделки и параметры исходного ДДУ.
4. От продавца: ДДУ, письменное согласие супруга/супруги на продажу, справка об отсутствии задолженности перед застройщиком, письменное разрешение застройщика на переуступку.
5. Забронировать переговорную в банке, оплатить открытие аккредитива или банковской ячейки, согласовать условия получения денег.
6. Подписать договор и подать его на регистрацию в Росреестре. За регистрацию нужно заплатить госпошлину, эти расходы берет на себя покупатель.
7. Продавец получает деньги, покупатель — требование права по ДДУ.
8. Перевести эскроу-счет на имя покупателя. Если квартира приобреталась в ипотеку, может понадобиться согласие банка на переуступку. Этот момент лучше уточнить в банке.
Если задолженность продавца перед застройщиком не погашена, то в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит покупателю, получающему право требования.
Переуступка прав и налоги: после сделки продавцу нужно будет заплатить налог в размере 13% с полученного дохода. А покупатель сможет воспользоваться налоговым вычетом, если ранее он еще не получал его при покупке квартиры. В этом случае он исчерпал такое право, второй раз сделать это не получится.
Как получить квартиру по переуступке у застройщика
После регистрации договора переуступки прав требования нужно дождаться, когда дом будет достроен и введен в эксплуатацию.
Далее ему присваивается почтовый адрес, оформляется кадастровый паспорт на весь дом и каждую квартиру, застройщик выдает дольщикам заверенные копии разрешения на ввод в эксплуатацию и подписывает акты приема-передачи квартир.
Следующий и заключительный шаг — регистрация права собственности.
Читайте также:
Налог с продажи квартиры: что изменилось и сколько придется платить в 2025 году
Ненужная недвижимость: как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Автор: Юлия Яковлева
Дата публикации 14 марта
