Дом для авто: как купить ликвидное машино-место

С учетом введения платной парковки на территории многих районов (недавно в очередной раз были подняты тарифы), в том числе на периферии города, вопрос покупки собственного машино-места становится все более актуальным. Новострой-М рассказывает, как подойти к этой сделке грамотно: как и при покупке квартиры, здесь есть свои нюансы.

Что предлагают девелоперы?

Строительство парковок — одно из обязательных требований инвестиционного контракта девелопера, этому вопросу сегодня уделяется самое пристальное внимание, сообщает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Однако, по словам эксперта, произошли изменения в нормативах. Так, до 2015 года нормативы обеспеченности паркингами зависели от класса жилья. Показатель варьировался от 1 до 2 машино-мест на квартиру. Сегодня значения более гибкие и определяются уже в индивидуальном порядке: на обеспеченность машино-местами влияет площадь квартир. На каждые 80 кв. м жилья должно быть построено одно место для парковки, если строительство ведется за счет внебюджетных средств.

«Это значение может быть уменьшено за счет поправочных коэффициентов. Один из них учитывает расположение жилого комплекса, а именно — соотношение численности дневного населения и постоянно проживающего. Например, в центре в ночное время парковочное пространство менее загружено, тогда как в спальных районах, наоборот, днем относительно свободно, зато в вечернее время возникают сложности с парковкой. Поэтому для центра города действует понижающий коэффициент, а для периферии — полный», — комментирует Мария Литинецкая.

Кроме того, на проектируемое количество машино-мест влияет и доступность общественного транспорта. При наличии метро девелопер может снизить обеспеченность паркингом. Также принимается во внимание наличие паркингов, сосредоточенных в ближайшем окружении жилого комплекса, добавляет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

В целом, строительство паркингов регламентируется СНИПами, ГОСТами и региональными нормативами обеспеченности машино-местами и парковками. На московском рынке строительство и количество парковок регламентируется, в том числе,  постановлением правительства Москвы № 945‑пп от 23 декабря 2015 года. Если новостройка возводится за счет бюджетных средств, то парковка проектируется из расчета 1 машино-место на каждые 90 кв. м поэтажной площади здания.

Отдельно выделяются гостевые стоянки. Этот показатель составляет порядка 40 мест для гостевых машин на 1000 жильцов нового жилого комплекса. «Это законодательные и технические регламенты. Однако в условиях жесткой конкуренции застройщики также исходят из задач, связанных с повышением качества своего продукта. Парковки являются одним из элементов комфортных пространств, и здесь в качестве примера можно привести популярную концепцию «двор без машин», — отмечает Наталия Кузнецова.

Коэффициент обеспеченности машино-местами в подземном паркинге в московских новостройках:

Источник: Бон Тон

«При нынешней плотности застройки ни один жилой дом, не обеспеченный парковкой, не получит разрешения на строительство и точно не будет востребован покупателями. Правда, в ЖК стандарт-класса и во многих проектах комфорт-класса застройщики обходятся наземными паркингами», — комментирует директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Сколько стоит машино-место?

По данным аналитиков компании «Метриум», средняя стоимость подземного паркинга в массовом сегменте равна 1,2 млн рублей, места в наземном паркинге — 850 тыс. рублей. В бизнес-классе показатель для подземного паркинга составляет 2,2 млн рублей. В премиум-классе значение равно 3,5 млн рублей, в элитном классе — 6 млн рублей. Причем на протяжении последних 3 лет средняя стоимость машино-мест в столичных паркингах оставалась примерно на одном и том же уровне.

По словам Татьяны Подкидышевой, стоимость машино-места в большей степени зависит не от класса, а от типа паркинга (надземный, подземный) и локации, точнее ситуации с парковкой в радиусе нескольких сотен метров. Самые доступные крытые места для автомобилей — в «этажерках», многоуровневых надземных паркингах. Места стоимостью до 500 тыс. рублей в границах МКАД можно найти только в них. Наиболее доступные подземные паркинги — одноуровневые, так как они дают наименьшую нагрузку на себестоимость строительства. Места на многоуровневых подземных парковках в прайсах новостроек «старой» Москвы практически невозможно найти в пределах 1 млн рублей, предупреждает Татьяна Подкидышева.

«Бюджет покупки остается стабильным, что можно объяснить ограниченным спросом на данный вид недвижимости. В особенности, если речь идет о предложении в массовом сегменте. Кроме того, ценообразование паркинга практически не подвержено влиянию фактора строительной готовности — данные объекты выводятся на пределе своей рыночной цены», — поясняет Наталия Кузнецова. По ее словам, застройщики используют разную тактику: некоторые выводят в реализацию паркинг через 3-6 месяцев после начала реализации квартир, некоторые — одновременно.

Несмотря на расширение зоны платной парковки и ее удорожание, ажиотажного спроса на машино-места нет, но стабильный интерес покупатели жилья к парковке на территории новостроек проявляют. Одним из факторов, которые приводят к плавному повышению спроса на машино-места, эксперты считают распространение концепции «двор без машин», когда жители физически не могут припарковаться у самого дома, не приобретая собственное машино-место.

В бизнес- и элитном классах наличие паркинга клиенты считают обязательным для проживания. «В новостройках комфорт-класса, которые по большей части не попадают в зону платной парковки, ситуация иная. Здесь клиенты реже интересуются паркингом. Однако в целом же динамика по спросу на машино-места положительная», — говорит Мария Литинецкая. Количество проданных машино-мест за январь-ноябрь 2018 года увеличилось в 1,5 раза относительно 2017 года по всем сегментам.

Интересно, что в высокобюджетных новостройках клиенты приобретают квартиру сразу с паркингом. Многие даже просят подобрать жилье в таком бюджете, чтобы хватило еще и на покупку машино-места. А вот в массовом сегменте клиенты чаще всего интересуются паркингом после заселения, предпочитая вложить максимум средств в покупку жилья, увеличив его площадь, и потом отдельно копить на машино-место. Выгоднее, конечно, покупать парковочное пространство вместе с квартирой, так как высока вероятность получить хорошую скидку или машино-место в подарок при покупке «комплекта».

Можно ли купить машино-место для инвестиций?

Некоторые рассматривают приобретение парковочного пространства как инструмент для инвестиций — под сдачу в аренду. Однако стоит учитывать, что далеко не каждый застройщик готов продавать жилье клиентам «с улицы», то есть дольщикам, которые не собираются приобретать квартиру или апартамент. В большинстве проектов паркинги рассчитаны на тех, кто купил или собирается приобрести квартиру в данном жилом комплексе. Хотя на заключительном этапе строительства девелопер может не отказать и стороннему покупателю. Кроме того, нераспроданные машино-места могут сдавать в аренду и от застройщика.

На рынке можно найти новостройки, в которых машино-места представлены для продажи в открытом доступе. «К примеру, один наш покупатель приобрел место в подземном паркинге за 1,2 млн рублей и сдает его сегодня за 12 тысяч. Доходность составляет 12% годовых. Это выше, чем доходность от депозита и сдачи квартиры в аренду», — рассказывает Мария Литинецкая.

Срок окупаемости у ликвидного машино-места будет ниже, чем у квартиры, часто парковочное место за 3,5 млн рублей можно сдавать за 30 тысяч в месяц, минимальный срок окупаемости — около 10 лет, сообщают в  компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». «Ажиотажного спроса это не создает. Некоторые предпочитают долгосрочную стратегию — купить машино-место из расчёта, что через 5-10 лет оно станет дефицитным и крайне востребованным товаром. Как сохранение средств — да, наверно такая покупка оправданна, а вот инвестиция всё же спорная. Едва ли в Москве возможна ситуация, при которой люди согласятся платить за машино-место столько же, сколько за квартиру», — говорит Татьяна Подкидышева.

Машино-места отличаются между собой по стоимости, что связано не только с площадью парковочного пространства, но и с ликвидностью конкретного варианта. Да-да, машино-место, как и жилье, может оказаться ликвидным и неликвидным. Наиболее востребованы, по словам экспертов, машино-места рядом с лифтами. Это не только сокращает время, которое собственник тратит, чтобы добраться от машины до квартиры, но и значительно увеличивает комфорт проживания. Автовладельцам не приходится нести тяжелые сумки до лифта или же оставлять у него вещи на время парковки машины.

Если подземный паркинг имеет несколько уровней, то не рекомендуется выбирать самый нижний (глубокий). «И дело не только в том, что приходится преодолевать на машине большее расстояние. Проблема заключается в риске подтопления паркинга грунтовыми водами при некачественно выполненной гидроизоляции», — предупреждает Мария Литинецкая. Наконец, ликвидные машино-места не располагаются рядом с препятствиями, затрудняющими парковку — колоннами, пандусами и так далее.

«Ликвидность машино-мест зависит от их количества в жилом комплексе, от того, насколько ограничен их объем, и уровня проекта. Например, если это проект бизнес-класса с концепцией «двор без машин» и коэффициентом обеспеченности меньше 0,5, то, скорее всего, покупка машино-места с целью последующей сдачи в аренду будет целесообразной», — комментирует Наталия Кузнецова.

Существенное влияние на ликвидность машино-мест оказывает расширение зоны тотального запрета на стоянку личного транспорта на городских улицах, говорит Татьяна Подкидышева. «Яркий пример этого явления мы наблюдали в ЖК «Лефорт»: на двух близлежащих улицах ввели ограничения на парковку, и подземный гараж в нашем комплексе заполнился автомобилями за считанные месяцы», — рассказывает эксперт.

Если речь об инвестиции под аренду, стоит присмотреться к районам с высокими ставками, но не совсем в центре города, а там, где машино-места продаются дешевле, дает совет Татьяна Подкидышева. Если речь идет о сохранении средств, то востребованными наверняка будут машино-места в районах с высокой деловой активностью — где все дворы с утра до вечера заставлены машинами работников офисов, а жильцы для собственного спокойствия могут приобрести персональное место. Также интересны будут районы потенциального расширения зоны платной парковки, где параллельно вводятся запреты на стоянку: это плюс-минус 2 километра от ТТК, а также локации рядом со станциями метро.

Читайте также

«Если вы хотите заработать, то есть гораздо более надежные и доходные способы, чем недвижимость»

Аналитики сравнили аренду и ипотеку с точки зрения выгоды