Столичный рынок новостроек переживает непростые времена — однако касается это в первую очередь массового жилья. Классы подороже от охлаждения спроса особо не пострадали: платежеспособная аудитория продолжает приобретать недвижимость. Касается это и московских апартаментов.
Аналитики рынка отмечают: интерес к апарт-комплексам остается стабильно высоким. Хотя темпы роста могли быть значительно выше, если бы покупатели знали обо всех преимуществах формата и понимали: плюсы апартаментов с лихвой перевешивают минусы, касающиеся их юридического статуса. Подробнее об этом — в материале Новострой-М.
Апартаменты — это коммерческая недвижимость. Первое, что может заметить потенциальный покупатель, который только начал изучать сегмент «издалека», — это схожие характеристики локаций, где расположено большинство проектов.
Как правило, для строительства апартаментов выбирают участки с максимально высокой транспортной доступностью — или центральные районы, или места у крупных транспортных артерий и станций метро. За это покупатели и ценят такой формат: ты живешь не просто в красивом здании, но можешь легко добраться из точки А в точку Б.
Как только покупатель, желающий приобрести апартамент, «ныряет» в тему поглубже, он видит главный «красный флажок» — неопределенный статус такой недвижимости. Дело в том, что в нашем законодательстве понятия «апартамент» по-прежнему нет.
Изменить ситуацию пытаются уже давно, но пока безуспешно: в январе 2025 года Госдума отклонила законопроект, внесенный еще в 2021-м, — в Градостроительный кодекс предлагалось ввести понятие многофункциональных зданий, которые разрешалось бы возводить на участках, не предназначенных для жилой недвижимости. А в них располагались бы жилые и нежилые помещения, отделенные друг от друга.
Кроме того, в документе было предложено распространить на такие здания действие Жилищного кодекса.
Так как законопроект не приняли, апартаменты все еще остаются нежилыми помещениями, в которых нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, а ставка налога на эти объекты составляет от 0,5% до 2% (в отличие от налога на квартиру, равному 0,10%). Помимо этого, действие льгот и субсидий на приобретение этой недвижимости не распространяется.
Однако вполне вероятно, что это не последняя попытка узаконить апартаменты, и государство рано или поздно вернется к столь важному вопросу — по крайней мере, такое мнение озвучили некоторые эксперты рынка.
Главный аргумент — спрос: покупатели заинтересованы в покупке такой недвижимости — как в способе инвестирования, так и для собственного проживания.
Сегодня в Москве к моменту, когда комплекс апартаментов получает разрешение на ввод в эксплуатацию, в нем в среднем бывает распродано 85% лотов — эти цифры как нельзя лучше демонстрируют уровень интереса покупателей.
Плюсы апартаментов и преимущества перед квартирами
Чтобы изучать тему апартаментов было комфортнее, мы собрали все преимущества этого типа недвижимости в отдельный список.
1. В условиях нестабильной экономической ситуации и беспрецедентно высокой ключевой ставки логично начать с цен. Народную любовь апартаменты давно завоевали благодаря более низкой стоимости — по сравнению с аналогичными по характеристикам квартирами в новостройках Москвы.
Лот в комплексе апартаментов, как правило, стоит в среднем на 15–30% ниже вариантов «квартирном» ЖК.
Именно поэтому сейчас многие покупатели отдают предпочтение апартаментам: после упразднения льготных госпрограмм цены в этом сегменте оказались самыми доступными на рынке.
2. На апартаменты оформляется право собственности. А собственники имеют те же самые права, что и владельцы квартир. То есть вы можете проживать в своей недвижимости, сдавать ее в аренду, продавать, дарить и проводить другие сделки — с юридической точки зрения владелец апартамента ничем не отличается от владельца лота в обычном ЖК.
3. Договор долевого участия (ДДУ), согласно 214-ФЗ, при покупке апартаментов заключается точно так же, как при покупке квартир, госпошлина за регистрацию ДДУ одинаковая.
4. На апартаменты оформляются те же документы, что и на квартиры— кредитный договор, договор страхования, залоговый договор. Купить апартаменты также можно с помощью ипотеки или в рассрочку.
5. Апартаменты являются ликвидным товаром даже сейчас — инвестировать в этот формат можно и нужно, если вы хотите не только сохранить свои средства, но и приумножить. Срок окупаемости в таких проектах гораздо меньше, чем при покупке объекта в жилых проектах.
6. Свободная планировка и перепланировка: в случае с апартаментами у собственника гораздо больше свободы действий, чем у владельца квартиры.
Перепланировка имеет меньше ограничений и требует заметно меньше согласований — при желании перенести можно даже мокрые зоны. То есть для создания уникального жилого пространства нет практически никаких преград.
7. И тут же стоит отметить еще один важный аспект темы с планировками, который тоже смело можно отнести к преимуществам: некоторые застройщики апартаментов предлагают в своих проектах более сотни планировочных решений — как, например, в комплексе бизнес-класса N’ICE LOFT в Нижегородском районе Москвы.
Здесь покупателям доступны лоты площадью от 17 до 105 кв. м — причем есть варианты с высотой потолков 4,9 м, с террасами и патио, угловым остеклением, двумя санузлами и мастер-спальнями. Найти такое разнообразие даже в проекте бизнес-класса с квартирами вряд ли удастся — тем более по такой цене.
Ситуация на рынке апартаментов сегодня
Пока официального запрета на строительство апартаментов в Москве нет, однако застройщики говорят, что вывести подобный проект на столичный рынок становится все сложнее. В настоящее время достраиваются комплексы, разрешения на которые были получены несколько лет назад, а вот появление новых — под большим вопросом.
По мнению некоторых участников рынка, вполне вероятен сценарий, при котором апартаменты вообще исчезнут с рынка, — уже сейчас их число заметно сократилось.
Если апартаменты все-таки уйдут с рынка, покупатели навсегда лишатся возможности приобретать качественную недвижимость — в том числе бизнес- и премиум-класса — по доступным в сравнении с квартирами ценам.
Реклама. ООО «Специализированный застройщик «Ренессанс». ИНН 9701175213. Erid: 2VtzqwpCXYa
Читайте также:
Стремительный рост: в 2024 году сильнее всего подорожали трехкомнатные квартиры и апартаменты
Из-за запрета на микроквартиры вырастет спрос на апартаменты — эксперты
Автор: Анна Лябегина
Дата публикации 25 февраля
