В 2022 году российский рынок жилой недвижимости столкнулся с новыми испытаниями: резкий рост ключевой ставки привел к повышению ставок по ипотеке, что на фоне растущих цен на жилье и снижения доходов населения грозило обвалом продаж. Тренд последних месяцев — ипотека на новостройки под 0,1% годовых.
Низкие ставки по ипотеке
Ипотека от застройщиков под практически нулевой процент — не новинка для российского рынка новостроек. Однако раньше субсидированная ставка была рассчитана на срок от 6 месяцев до 2 лет, после чего повышалась до базовой — льготной или рыночной. Сегодня девелоперы все чаще предлагают минимальную ставку на весь срок кредита.
Снижение ипотечных ставок, в том числе введение льготных программ — один из инструментов поддержки строительной отрасли и отдельных категорий населения. В частности, такие программы как семейная ипотека нацелены на повышение возможности улучшения жилищных условий для семей с детьми, а принятая в 2022 году IT-ипотека должна стимулировать на покупку квартир в новостройках сотрудников IT-компаний.
Программа льготной ипотеки «Господдержка-2020» оказалась палкой о двух концах: она не только поддержала строителей и покупателей, но и вызвала ажиотажный спрос на новостройки, вследствие чего цены на жилье резко пошли вверх.
В 2022 году потребовались новые меры поддержки — из-за кризиса доходы многих россиян упали, и решиться на крупную покупку сегодня еще сложнее, чем раньше. Пока власти разбираются, что делать с льготной ипотекой и как еще привлечь покупателей на рынок первичного жилья, девелоперы решили вопрос по-своему — в дело пошла ипотека под 0,1%.
Сравнение ежемесячного платежа при разных условиях кредитования:
|
|
Ипотека на новостройку базовая
|
Ипотека с господдержкой
|
Семейная ипотека
|
IT-ипотека
|
Ипотека от застройщика
|
|
Ставка
|
9,9%
|
6,7%
|
5,5%
|
5%
|
0,1%
|
|
Стоимость в договоре*
|
7 933 536 руб.
|
7 933 536 руб.
|
7 933 536 руб.
|
7 933 536 руб.
|
9 778 733 руб.
|
|
Взнос
|
15%
|
15%
|
15%
|
15%
|
15%
|
|
Сумма кредита
|
6 743 505 руб.
|
6 743 505 руб.
|
6 743 505 руб.
|
6 743 505 руб.
|
8 311 923 руб.
|
|
Срок кредита
|
480 мес.
|
480 мес.
|
480 мес.
|
480 мес.
|
480 мес.
|
|
Ежемесячный платеж
|
64 630 руб.
|
51 074 руб.
|
46 387 руб.
|
44 504 руб.
|
34 981 руб.
|
Ипотека 0,1% — в чем подвох?
Ипотеку по ставке 0,1% в 2022 году предлагают многие девелоперы. Такая ставка теперь нередко действует в течение всего срока кредита (обычно — до 30 лет), она намного ниже процента по государственным льготным программам. Конечно, возникает масса вопросов: каковы условия ипотеки под 0,1%? в чем подводные камни такой программы? Откуда берется ставка 0,1% по ипотеке?
Субсидированная ипотека является совместным продуктом девелопера и банка-партнера. Снижение ставки — это не аттракцион невиданной щедрости, при такой схеме застройщик платит банку комиссию, которая включается в стоимость квартиры.
Покупателя, который раньше не мог позволить себе приобрести квартиру, привлекает именно ипотека под 0,1%. Участники рынка отмечают, что сегодня основным критерием для покупки жилой недвижимости в ипотеку становится не стоимость объекта, а комфортный ежемесячный платеж. Для заемщика важно, чтобы в условиях неопределенности жилищный кредит как можно меньше отражался на семейном бюджете.
Разница в платежах по ипотеке под 0,1 процентов и по льготным ипотекам с господдержкой может достигать 40% — это весомый аргумент в пользу субсидированной ипотеки от застройщиков.
Еще один плюс ипотеки под 0,1% — более мягкие требования к заемщику. При низких ставках одобрение банка на получение ипотечного кредита может получить даже клиент с невысоким доходом.
Среди минусов ипотеки под 0,1 процента для покупателей эксперты называют следующие:
• выгодные условия могут распространяться в первую очередь на неликвидные лоты — застройщики стараются таким образом сбыть залежалый товар;
• стоимость квартиры по ипотеке 0,1% на 10-30% выше рыночной, впоследствии продать ее дороже рынка не получится. При продаже квартиры до погашения ипотеки можно потерять часть средств;
• увеличенный первоначальный взнос. Размер минимального первоначального взноса по ипотеке под 0,1% стандартен — 15-20%. Но за счет повышения стоимости квартиры по такой ипотеке сумма первого взноса также становится больше;
• ограниченная сумма кредита. Базой для субсидированной ипотеки от застройщика может стать любая ипотечная программа, чаще всего это льготная ипотека, ставка по которой сегодня составляет 7%. Лимит займа по этой программе ограничен 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для остальных регионов предельная сумма льготного кредита составляет 6 млн рублей. Некоторые эксперты считают, что с учетом наценки фактический лимит по ипотеке под 0,1% может быть даже ниже 12 или 6 млн рублей.
Максимальный размер кредита по программе семейной ипотеки также составляет 12 и 6 млн рублей, в зависимости от региона. Условия льготной ипотеки для айтишников предусматривают «потолок» займа в 18 млн рублей для городов-миллионников и 9 млн рублей для других субъектов РФ. Соответственно, если субсидированная ипотека основана на этих программах, лимиты кредитов будут аналогичными.
Как долго продержится на рынке ипотека под 0,1?
Действительно, в сентябре глава российского Центробанка Эльвира Набиуллина назвала низкие ипотечные ставки маркетинговым ходом, который вводит заемщиков в заблуждение. Она заявила, что регулятор намерен принять меры, чтобы предостеречь покупателей от обмана со стороны застройщиков.
В Москве за последние месяцы доля сделок с привлечением ипотеки достигла 80%, для столицы это рекорд. Доля кредитов с субсидированной ставкой в крупных банках в среднем составляет 40%. В Центробанке считают, что растущая зависимость рынка от ипотеки — это серьезная угроза появления «ипотечного пузыря». Означает ли это, что околонулевые ставки по ипотеке вскоре исчезнут?
Участники рынка, опрошенные Новострой-М, считают, что субсидированная ипотека от застройщиков помогает поддерживать продажи в условиях низкого спроса, а в перспективе от нее можно будет отказаться — при условии стабилизации ситуации.
Рассмотрим возможные варианты развития событий
1. Стабилизация ситуации на рынке новостроек. В этом случае девелоперы, скорее всего, закроют субсидированную ипотеку. Этому способствуют также снижение ключевой ставки ЦБ РФ (с сентября она находится на уровне 7,5%, это ниже, чем в начале года) и возвращение рыночных ипотечных ставок к докризисным показателям.
2. Вмешательство Центробанка. Регулятор может ограничить минимальный процент, под который банкам разрешат выдавать кредиты. Также могут быть введены повышенные требования к первому взносу или дополнительные страхования. Еще одна мера — увеличение надбавки к коэффициенту рисков для кредитов с низкой ставкой. Цель таких мероприятий: сделать субсидированную ипотеку невыгодной как для покупателей, так и для банков. В качестве компенсации девелоперы могут чаще предлагать скидки и другие акции.
3. Ничего не изменится. Поскольку субсидированная ипотека — реально работающий инструмент повышения спроса, такие программы могут остаться на рынке без особых изменений. Возможно сокращение количества рекламы, чтобы не акцентировать внимание покупателей только на ипотеке под 0,1%.
Льготная ипотека в новостройках Москвы:
Ипотека с субсидированной ставкой в ЖК «Level Южнопортовая» от Level Group
- Ставка: 0,99% на весь период
- Максимальная сумма кредита: 12 млн руб.
- Первоначальный взнос: от 15%
- Срок кредитования: от 144 до 240 мес.
- Иные условия: необходимо страхование жизни и здоровья заемщика, оплата сервиса электронной регистрации. При отказе от страхования ставка увеличивается на 1%, при отказе от электронной регистрации – на 0,3%. При выборе данной ипотечной программы скидки к стоимости объекта недвижимости не применяются.
IT-ипотека с субсидированной ставкой в ЖК «Селигер Сити» от MR Group
- Ставка: от 0,1% первые 12 месяцев, ставка 4,5% с 13-го месяца на весь срок
- Максимальная сумма кредита: до 30 млн руб.
- Первоначальный взнос: от 15%
- Срок кредитования: до 30 лет
- Иные условия: доход заемщика от 150 тыс. руб., работа в IT-компании из перечня Минцифры.
Ипотека с субсидированной ставкой в ЖК «MYPRIORITY Дубровка» от ГК «Гранель»
- Ставка: от 0,1%
- Максимальная сумма кредита: 12 млн руб.
- Первоначальный взнос: 15%
- Срок кредитования: до 30 лет
- Иные условия: ипотеку предоставляет банк МКБ; необходимо заключение договора добровольного страхования.
Ипотека с субсидированной ставкой в ЖК Headliner от ГК «Кортрос»
- Ставка: 0,1%
- Максимальная сумма кредита: 12 млн руб.
- Первоначальный взнос: от 20%
- Срок кредитования: 30 лет
- Иные условия: кредит предоставляется Сбербанком.
Ипотека с субсидированной ставкой в ЖК Shagal от «Группы Эталон»
- Ставка: от 1,04%
- Максимальная сумма кредита: до 50 млн руб.
- Первоначальный взнос: от 20%
- Срок кредитования: от 3 до 20 лет
- Иные условия: кредит предоставляет Совкомбанк. Необходимо оформление личного страхования.
Вывод
Ипотека под 0,1% годовых увеличивает стоимость квартир по сравнению со 100% оплатой или базовой ипотекой. Повышенная стоимость объекта может компенсироваться экономией на переплате по кредиту и ежемесячных платежах, которые существенно отличаются от платежей по ипотеке с более высокой ставкой.
Покупка квартиры в ипотеку под 0,1% сегодня выгодна тем, кто приобретает жилье для собственного проживания и не планирует гасить кредит досрочно. Для инвесторов такая сделка не представляет интереса — из-за завышенной стоимости лотов.
Читайте также:
Как купить квартиру на материнский капитал — подробная инструкция
Как выбрать и купить квартиру на вторичном рынке — подробная инструкция
Как купить квартиру в новостройке на стадии котлована и свести риски к минимуму
Как взять ипотеку без первоначального взноса и стоит ли это делать
Пошаговая инструкция: как купить квартиру в новостройке
Как правильно купить квартиру в ипотеку: подробная инструкция
Автор: Татьяна Ефремова
Дата публикации 08 ноября 2022
