Волоколамское шоссе проходит через северо-западные районы Москвы – Сокол, Щукино, Митино, а также ведет в подмосковные Красногорск, Опалиху, Нахабино. Основной объем рынка данного направления формируют новостройки в этих городах и районах.
Рынок первичной жилой недвижимости вблизи Волоколамки разнообразен и в настоящее время активно развивается. Здесь представлены объекты эконом-, комфорт- и бизнес-класса. При этом новостройки бизнес-класса находятся только в пределах МКАД.
По данным компании «БЕСТ-Новострой», внутри МКАД в районе Волоколамского шоссе реализуется семь объектов, где предлагаются квартиры от застройщиков. Пять уже сданы, два строятся. Проекты расположены у следующих станций метро: «Сокол», «Тушинская», «Щукинская», «Войковская» и «Спартак». Средние цены за квадратный метр в готовых домах составляют от 190 до 340 тыс. рублей.
«Из новых объектов можно особо выделить крупный жилой комплекс «Город на реке Тушино-2018», который планируется завершить в конце 2017 года. В настоящее время средняя стоимость метра составляет 154 тыс. рублей», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Аналитики «Метриум Групп» насчитали за МКАД в районе Волоколамского шоссе порядка 15 проектов. Почти все они относятся к сегменту «эконом» и «комфорт» (исключение составляет ЖК ART – комплекс бизнес-класса). Стоимость квартир колеблется в диапазоне 1,7-19,3 млн рублей. Минимальные цены за квадратный метр на участке от МКАД до Малого Московского кольца – 53-165 тыс. рублей, от Малого кольца – 39,5-68 тыс. рублей. Самое дешевое предложение зафиксировано в ЖК «Малая Истра» (38 км от МКАД): стоимость студии площадью 32 кв. м – 1,7 млн рублей. Самое дорогое предложение представлено в ЖК ART: четырехкомнатная квартира площадью 133 кв. м за 19,3 млн рублей. Большая часть новостроек сосредоточена в Красногорске, Нахабине: мкр. «Спасский Мост», квартал «Молодежный», мкр. «Красногорский», ЖК «Парковые аллеи», ЖК ART, ЖК «Опалиха О2», ЖК «Изумрудные холмы», ЖК «ЮИТ Парк», ЖК «Берег. Нахабино», мкр. «Нахабино Ясное», ЖК «Эко Парк Нахабино» и другие.
Один из самых масштабных проектов – жилой комплекс эконом-класса «Изумрудные холмы», строящийся в 2 км от МКАД. 15 жилых корпусов площадью 640 тыс. кв. м будут обеспечены несколькими детскими садами, школами, паркингами, медицинским, торговым и спортивным центрами. Жители комплекса смогут добираться до Москвы всего за 20-30 минут. В настоящий момент предлагаются квартиры площадью 36-101 кв. м. Цена за квадратный метр составляет 77,5-91 тыс. рублей, бюджет покупки – 3,2-8,4 млн рублей.
В 14 км от МКАД по Волоколамскому шоссе расположен еще один масштабный проект – мкр. «Красногорский», который включает в себя 30 семиэтажных монолитных домов. В настоящее время в реализации находятся 16 корпусов с 1-, 2- и 3-комнатными квартирами. Минимальная площадь составляет порядка 21 кв. м, стоимость квадратного метра – от 54 тыс. рублей, бюджет покупки – от 1,77 млн рублей.
ЖК «Берег. Нахабино» – современный жилой комплекс комфорт-класса в 17 км от МКАД. Жители комплекса смогут добраться до столицы за 25 минут на электричке, также к их услугам автобусы и маршрутки, курсирующие между Москвой и Нахабиным. Буквально в двух шагах от жилого комплекса находятся детский сад и школа, медицинский центр, спортивный комплекс и т.д. Площадь квартир варьируется в диапазоне 57-125 кв. м. Цена за квадратный метр составляет 64,1-80,8 тыс. рублей, бюджет покупки – 4,3-8 млн рублей.
Жилой комплекс бизнес-класса «Сказка» расположен в 17 км от МКАД по Волоколамскому шоссе. На территории площадью около 9 га будет построено 35 домов. На данный момент в реализации 97 корпусов, в которых предложены 1-, 2- и 3-комнатные квартиры. Минимальная площадь – 40 кв. м, цена «квадрата» – от 70 тыс. рублей, бюджет – от 3,4 млн рублей.
По наблюдениям компании «Азбука Жилья», за последние два года уровень интернет-активности со стороны покупателей на первичном рынке жилья вблизи Волоколамского шоссе существенно различался. В 2013 году интерес к данной локации плавно рос и достиг своего максимума в январе 2014 года (относительно января 2013 года увеличился в 2,7 раз). На протяжении всего 2014 года активность покупателей была в 1,5 раза выше, чем в 2013 году. В кризисном 2015 году она начала падать, в январе сократившись на 54%, в феврале – на 65,2%, в марте – на 53,5%, в апреле – на 15,7%, в мае – на 39,8% относительно аналогичных периодов прошлого года.
ЗаМКАДные новостройки в районе Волоколамского шоссе покупают в основном местные жители, а также молодые москвичи, которым не хватает средств на качественное жилье в столице, и граждане из регионов, желающие работать в Москве. Внутри МКАД новостройки Волоколамки считаются престижным жильем, поэтому среди покупателей преобладают люди с достатком значительно выше среднего.
Эксперты отмечают, что покупателей привлекает развитая инфраструктура районов возле Волоколамского шоссе и благоприятная экологическая ситуация. В пределах МКАД новостройки расположены в районах с развитой инфраструктурой – у станций метро «Сокол» и «Спартак». Как рассказала Ирина Доброхотова, со временем инфраструктура района возле метро «Спартак» также пополнится торговыми, развлекательными объектами, которые появятся на территории ЖК «Город на реке Тушино-2018».
Основной объем предложения на Волоколамке за МКАД сосредоточен в Красногорске. Это крупный подмосковный город с развитой инфраструктурой, однако то, что ее все равно не хватает, ни для кого не секрет. По словам ведущего специалиста департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерины Артемовой, проблема нехватки социальной инфраструктуры в Красногорске будет наблюдаться как минимум ближайшие пару лет. Это связано с тем, что возведение инфраструктуры обычно приходится на последние очереди строительства жилой недвижимости. «Сейчас район перенаселен людьми, но именно эта избыточность, потребность населения в адекватной инфраструктуре естественным образом спровоцирует ее развитие», – поясняет Екатерина.
Печальный опыт Павшинской поймы, где высокая плотность жилой застройки практически вытеснила социальную инфраструктуру, застройщики, пришедшие в Красногорск позже, учли, и сейчас все больше проектов реализуется по принципу комплексной застройки. «Более развитая инфраструктура представлена в пределах МКАД. Однако для жителей удаленных от кольцевой дороги территорий необходимая инфраструктура будет представлена в строящихся жилых комплексах», – говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.
Как рассказала Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп», несмотря на то, что Волоколамское шоссе соседствует с престижным Новорижским шоссе, цены на недвижимость на этом направлении существенно ниже. Статус Волоколамки значительно страдает из-за неблагоприятной транспортной доступности.
Шоссе загружено весьма плотно, впрочем, как и практически все остальные магистрали, ведущие в Москву. Сама по себе Волоколамка узкая, и расширить ее не так-то просто, так как дома на некоторых участках подступают к дороге практически вплотную. Также неудобства появляются при выезде на МКАД, потому что развязка включает еще и Пятницкое шоссе. В настоящее время ведется реконструкция Волоколамского шоссе, на многих участках ведутся работы, поэтому движение автомобилей затруднено и образуются пробки.
Проект реконструкции включает расширение трассы из области в центр до 5 полос, строительство бокового проезда Волоколамского шоссе из области в центр в пределах МКАД, реконструкцию путепровода на пересечении МКАД с Волоколамским шоссе на 8 полос в одном направлении и строительство разворотной эстакады с внутренней на внешнюю сторону МКАД. Ожидается, что движение по эстакаде запустят уже к концу 2015 года.
Наиболее тяжелая ситуация на участке Волоколамки, проходящем через Красногорск. В настоящий момент там идут работы по расширению шоссе, их планируют завершить уже в этом году. Также предполагается строительство развязки на пересечении Волоколамского и Ильинского шоссе, но реализация проекта пока на паузе.
По словам Елизаветы Гудзь, высокая степень загруженности магистрали вынуждает жителей рассматриваемых районов выбирать иные виды транспорта, например, метро. Жители территорий, расположенных в непосредственной близости от Волоколамского шоссе за пределами МКАД, могут воспользоваться следующими станциями метро: «Мякинино», «Волоколамская», «Митино», «Пятницкое шоссе». До 2020 г. будет открыта еще одна станция «Нахабино».
Власти и девелоперы проводят ряд мероприятий для улучшения транспортной ситуации. Например, в 2014 году открылся вантовый пешеходный мост, соединяющий над Москвой-рекой Павшинскую Пойму с территорией «Крокус Сити» и метро «Мякинино».
Вдоль всего Волоколамского шоссе проходит Рижское направление Московской железной дороги, ж/д станции и платформы которого есть во всех населенных пунктах, где реализуются проекты первичного рынка, поэтому есть альтернатива метро. «В более выигрышном положении с этой точки зрения находятся проекты в ближайшей к Москве зоне, так как по отношению к ним ж/д станции и платформы находятся ближе, чем в городах дальнего Подмосковья», – поясняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
Читайте также:
Красногорск – город для жизни или массовой застройки
Дата публикации 20 августа 2015
