При общении с менеджером по продажам квартир, с сотрудником банка или ипотечным брокером будущий заемщик неизбежно сталкивается с незнакомыми и непонятными словами. Новострой-М разобрал основные термины, которые встретятся каждому, кто собирается купить новостройку в ипотеку.
Аккредитив – вид банковской операции, в которой участвуют три стороны: банк, продавец, покупатель. Банк выступает посредником и «замораживает» деньги на специальном счете. В случае сделок с недвижимостью, раскрытие аккредитива происходит, например, после того, как право собственности на объект переходит покупателю. При выполнении условий раскрытия аккредитива банк «размораживает» деньги, и продавец получает к ним доступ.
Андеррайтинг – совокупность действий по оценке риска, включающая проверку документов и информации о заемщике и предмете ипотеки. Андеррайтер – специалист, осуществляющий эти действия.
Аннуитет – тип погашения кредита, предполагающий выплату равными платежами через равные промежутки времени. Аннуитетные платежи включают в себя и погашение процентов, и оплату части основного долга.
Выписка из ЕГРН – документ, подтверждающий право собственности.
Дифференцированный платеж – тип погашения кредита, когда основной долг делится поровну на весь срок кредита (например, 2 млн на 20 лет, т.е. по 8333 руб. в месяц), а проценты начисляются на остаток долга по состоянию на начало периода, исходя из количества дней в периоде и процентной ставки. В этом случае ежемесячные платежи не равны и будут различаться от месяца к месяцу. В начале выплаты кредита платежи в данной схеме выше, чем к моменту полного погашения займа. Кто из банков практикует дифференцированные платежи? Например, Россельхозбанк, Газпромбанк, Банк Санкт-Петербург и некоторые другие региональные банки.
Досрочное погашение – внесение платежей по кредиту вне графика. Бывает полным и частичным. В первом случае заёмщик оплачивает весь долг с процентами. Частичное покрывает только часть долга. После частичного погашения можно уменьшить сумму платежа или сократить срок кредитования.
Заёмщик – гражданин, оформляющий кредит на свое имя. Заемщиков по одному ипотечному кредиту может быть несколько, но необязательно все они должны быть сособственниками.
Ипотека – залог недвижимого имущества. Т.е. обеспечение исполнения обязательств по кредиту.
Ипотечный кредит – денежные средства, предоставленные заемщику под залог недвижимого имущества (ипотеку). Таким образом, «ипотека» и «ипотечный кредит» – это совершенно разные термины. Но в разговорной речи используются оба варианта как синонимы.
Ключевая ставка – условно говоря, это минимальная стоимость денег для банков. Если ключевая ставка в России равна 13%, то банкам невыгодно выдавать кредиты (ипотечные и иные потребительские займы) под более низкий процент. Они делают это, если разницу в ставках компенсирует (субсидирует) государство или застройщик, как это происходит в случае с льготной или субсидированной ипотекой.
Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по кредитному договору и право залога на предмет ипотеки, который обеспечивает исполнение этого кредитного договора.
Кредитная история – «досье» заемщика, в котором отражаются все когда-либо оформлявшиеся кредиты и займы либо решения по заявкам (например, отказы в выдаче ипотеки). Кредитные карты и платежи по ним, в том числе просрочки, тоже фигурируют в кредитной истории.
Кредитные каникулы – также могут называться «ипотечные каникулы». Это законная возможность взять паузу и не платить по уже имеющемуся кредиту. Для получения каникул нужно иметь веские причины и заранее договориться с банком. Подробнее мы писали об этом вот здесь.
Неустойка – штраф за нарушение условий договора.
Отчёт об оценке – документ, составленный независимым оценщиком с информацией о рыночной стоимости и характеристиках объекта недвижимости.
Поручитель – лицо, гарантирующее банку выплату кредита за заёмщика и принимающее на себя финансовую ответственность в случае, если заемщик перестанет платить.
Первоначальный взнос – сумма, вносимая покупателем за счет собственных средств (и/или средств госсубсидий) в счет оплаты объекта. О том, стоит ли оформлять ипотеку без первоначального взноса, мы разбирали в этом материале.
Рефинансирование – погашение старого кредита или нескольких кредитов одним новым на более выгодных условиях.
Реструктуризация – изменение условий действующего кредита с целью снижения финансовой нагрузки на заёмщика.
Снятие обременения – снятие ограничений на недвижимость в ЕГРН, чтобы собственник мог им распоряжаться в полной мере. Возможно только после полного погашения ипотечного кредита.
Страхование – способ защиты заемщика в случае наступления непредвиденных обстоятельств. Бывает разных видов – личное, имущественное, финансовое, титульное и др.
Эскроу-счёт – специальный счёт в банке для расчётов между покупателем и продавцом (обычно, застройщиком). Застройщик получает доступ к деньгам только после сдачи дома в эксплуатацию.
Также обратите внимание на аббревиатуры, которые обязательно встретятся вам при изучении условий кредитования или при общении с ипотечными специалистами.
Sig-файл – файл, содержащий электронную цифровую подпись. Необходим для проведения электронной регистрации сделки.
АПП – акт приема-передачи. Документ, подтверждающий фактическую передачу объекта от продавца к покупателю и исполнение обязательств по договору купли-продажи или договору долевого участия (ГК РФ, ст. 556). Кстати, о том, как правильно принять у застройщика квартиру в новостройке, мы написали в этой статье.
ВДК – выписка из домовой книги. Требуется при сделках на вторичном рынке жилья.
ГП – график платежей. А может означать также господдержку или государственную программу.
ДКО – договор комплексного обслуживания.
ДС – денежные средства.
ДУЛ – документ, удостоверяющий личность (паспорт, например).
ДУПТ – договор уступки прав требования. Также может называться цессией. Это передача (переуступка) права требования по договору от одного лица другому. В новостройках оформляется при перепродаже объекта, который он ещё не введён в эксплуатацию, то есть не передан покупателю по акту приема-передачи.О том, почему сделки с участием договора уступки могут оказаться рискованными, объяснил юрист.
ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости, государственный информационный ресурс, содержащий данные об объектах недвижимости на территории России.
ЕЖД – единый жилищный документ. Сводная справка с основными сведениями об объекте недвижимости. Как правило, включает в себя и сведения из домовой книги.
ЗП – зарплатный проект. Заемщики-участники зарплатного проекта могут получить в определенном банке, на счет в котором получают зарплату, более выгодные условия ипотечного кредитования.
ИБС – индивидуальная банковская ячейка, которая представляет собой металлический бокс в хранилище банка для расчетов наличными деньгами.
ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Об ипотеке на частные дома подробнее можно прочитать здесь.
К/З (кредит/залог) – соотношение суммы кредита (остатка долга, К) к стоимости предмета ипотеки – залога (З). Чаще всего К/З составляет 80/20, это значит, что сумма первоначального взноса по кредиту составит 20%, а 80% от рыночной стоимости банк выдаст в кредит. При рефинансировании ипотеки К/З считают от рыночной стоимости на дату проведения оценки объекта.
ПВ – первоначальный взнос, который вносится за счет собственных средств заемщика и/или за счет субсидий от государства, например, маткапитала. О том, как получить ипотеку без первоначального взноса и стоит ли это делать, мы писали в этой статье.
ПДН – показатель долговой нагрузки заемщика. В расходы включаются платежи по всем активным кредитам и займам, и эта сумма соотносится с доходом заемщика. Сюда же включаются платежи по кредитным картам. Причем по кредитным картам обязательства могут учитываться даже если вы не пользуетесь ими. ЦБ предложил считать расходы по картам двумя способами (на выбор банка): 5% от лимита по карте или 10% от фактического долга.
ПДП – полное досрочное погашение.
ПСК – полная стоимость кредита. Сумма реальных расходов по кредиту с процентами, комиссиями, дополнительными взносами и услугами.
ПУД – правоустанавливающие документы. В их число входят ДКП (договор купли-продажи), ДДУ (иногда можно встретить написание ДУДС) – договор долевого участия в долевом строительстве.
СБР – система безопасных расчетов. Как правило, безналичный способ взаиморасчёта между покупателем и продавцом с условиями сторон.
СК – страховая компания.
СОПД – согласие на обработку персональных данных.
ЦИК – в данном контексте – центр ипотечного кредитования.
ЧДП – частично досрочное погашение.
ЭР – электронная регистрация. Услуга, которая позволяет зарегистрировать переход права удаленно, без посещения МФЦ или Росреестра.
Напоминаем, что не стоит подписывать договоры или любые иные документы, если вам неясны какие-то слова. Заемщик вправе получить исчерпывающие объяснения всех терминов и понятий, встречающихся в кредитном договоре.
Читайте также:
Как правильно купить квартиру в ипотеку: подробная инструкция
Что такое траншевая ипотека, кому она подходит и в чем ее плюсы и минусы
Автор: Юлия Яковлева
Дата публикации 24 мая 2023
