Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран

Как не попасть в кредитную ловушку: основные риски при оформлении ипотеки

В 2022 году 72% покупателей жилья в новостройках воспользовались ипотекой. Однако оформление жилищных займов – очень ответственный шаг, сопряженный с определенными рисками. Эксперты рынка рассказали об основных неприятностях, с которыми могут столкнуться заемщики.

В «неоплатном» долгу

Прежде чем брать ипотеку, нужно выяснить, какую схему погашения предлагает банк: аннуитетную или дифференцированную. У каждой из них есть свои особенности, и важно определить, что подойдет именно вам.

Ипотека состоит из двух частей: основного долга (тела кредита) и платы за его использование. При аннуитетных платежах заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму. Подобная стабильность – основной плюс данной схемы. Однако это не означает, что клиент гасит долг равномерно. Обычно банки распределяют платежи так, чтобы сначала они шли в счет процентов, а лишь затем – основного долга. Следовательно, если через несколько лет вы решитесь досрочно погасить долг, существенно уменьшить переплату не получится.

При дифференцированных платежах сумма, которую нужно каждый месяц направлять банку, постепенно снижается. Это связано с тем, что клиент оплачивает проценты только за те средства, которыми реально воспользовался. В начале придется переводить банку очень крупные суммы. Зато конечная переплата значительно меньше, чем при аннуитете.

Если у вас довольно хорошие финансовые возможности, выгоднее выбрать дифференцированную схему. Правда, такой вид платежей по стандартным либо льготным ипотечным программам всем клиентам предлагают только Газпромбанк и Россельхозбанк. Тем не менее некоторые банки предоставляют ипотеку с дифференцированными платежами, но согласование такого «нестандартного платежа» проходит на кредитных комитетах и исключительно для самых важных клиентов.

Добровольно-принудительное страхование

При оформлении ипотеки каждый заемщик в соответствии с законом обязан застраховать приобретаемое жилье. Это логичная мера, позволяющая клиенту закрыть ипотеку в предусмотренных договором случаях, например, если квартира окажется разрушена в результате пожара. Тогда долговые обязательства на себя возьмет страховая компания.

А вот страховать жизнь и здоровье при оформлении ипотеки законодательство не требует. Тем не менее, многие кредитные организации навязывают клиентам такую услугу. Большинство банков в случае отказа от нее увеличивает процентную ставку по ипотеке на 1-2 п.п., а, например, Московский кредитный банк – на 3 п.п. Кредиторы хотят быть уверены, что получат деньги, даже если гражданин утратит трудоспособность. Как правило, покупка страхового полиса обходится гораздо дешевле повышения ставки.

Также банки нередко вынуждают клиентов оформить титульное страхование, защищающее от потери права собственности. Оно позволяет вернуть деньги, если суд по какой-либо причине признает сделку недействительной.

Тем не менее, есть кредитные организации, готовые выдавать ипотеку без допуслуг: Росбанк, Газпромбанк, «Синара», МТС Банк, АТБ и др. Если вы считаете личное и титульное страхование лишним, стоит обратиться в эти банки.

Игра со ставками

Нередко банки в момент оформления ипотеки рекомендуют заемщикам внести единовременный платеж за снижение ставки по кредиту. Например, в Сбербанке минимальная сумма, которую можно перечислить за скидку, составляет 1,6% от суммы кредита. В таком случае ставка снизится на 0,5 п.п. Клиентам разрешено уменьшить ее максимум на 1,5%.

Данная опция может показаться однозначно выгодной. Но, если вы планируете погасить кредит досрочно, то, вероятно, только переплатите банку. Дело в том, что комиссия за снижение ставки в любом случае не возвращается. Для принятия взвешенного решения недостаточно провести расчеты с помощью ипотечного калькулятора. Желательно обратиться к кредитным брокерам, которые детально изучат ваш случай и дадут профессиональный совет, платить комиссию за скидку или нет.

Мнимая выгода

Распространенный маркетинговый ход банков – предложение снизить ставку, если клиент согласится на дополнительные услуги: телемедицину, консультации юристов, перевод накопительной части пенсии в некоммерческий фонд, с которым сотрудничает кредитная организация и др. Кредитная организация законно может взимать деньги за эти опции, при этом не обязана включать информацию о них в полную стоимость кредита. Туда входят только основной долг, проценты и расходы по обслуживанию кредита, прежде всего, страховка.

Клиенту обязательно нужно выяснить, сколько стоят предлагаемые услуги. Не исключено, что итоговая переплата с их учетом будет выше даже при условии понижения ставки.

Кроме того, во многих банках есть услуга, позволяющая снизить ставку по ипотеке на определенный срок. За это придется заплатить комиссию, которая зависит от изначальной ставки и срока кредитования. Прежде чем соглашаться на активацию данной опции, нужно подсчитать, в каком случае переплата будет меньше.  

В тисках договора

Договор ипотеки фиксирует право покупателя владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенной квартирой. Но банк имеет право накладывать ограничения. Кредитная организация может требовать согласовать с ней регистрацию в квартире других лиц, включая ближайших родственников, и даже ремонтные работы, а также запретить сдачу жилья в аренду. На клиента, не соблюдающего обязательства, банк накладывает штрафные санкции вплоть до обязательства досрочно погасить ипотеку. Все условия указаны в соглашении. Если вас что-то не устраивает, надо обращаться в другой банк. Обычно кредитные организации используют данные условия для собственной подстраховки. Они не проверяют клиентов постоянно, но в случае возникновения трудностей с обслуживанием долга любые нарушения станут еще одним основанием для требования досрочного погашения кредита либо реализации квартиры заемщика.

«Чтобы избежать неприятностей при оформлении ипотеки, нужно внимательно изучить содержание и все особенности договора. Это следует сделать в спокойной обстановке. Советую заранее найти форму договора на сайте банка и выписать пункты, которые вам непонятны, чтобы потом уточнить их у менеджера. Так вы будете осведомлены обо всех тонкостях, и никакие условия банка не застанут вас врасплох»

Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум»

Читайте также:

Как воспользоваться военной ипотекой в 2023 году: новые условия и возможности

«Не брал? Плати!» Что делать, если у вас обнаружились долги по чужим кредитам

Автор: эксперты компании «Метриум»

Дата публикации 10 марта 2023
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Почему банки отказывают в ипотеке и не одобряют кредит — разбираем все возможные причины
В 2024 году рыночная ипотека серьезно подорожала — средние ставки по ней превышают 25% годовых, а полная стоимость кредита доходит до 43%. Однако даже в таких условиях есть желающие взять ипотеку — и они нередко сталкиваются с отказом в одобрении...
21 ноября 668
Ипотека: на какой срок лучше всего взять кредит и как выбрать наиболее выгодный вариант
Для многих россиян ипотека – единственный способ стать владельцем собственного жилья. Новострой-М рассказывает, какие факторы влияют на размер ежемесячных платежей и итоговую переплату по кредиту, а также на какой срок выгоднее брать ипотеку и почему. Ключевая...
08 ноября 16679
Ипотека для студентов: требования к заемщику и другие условия для одобрения жилищного кредита
Сегодня многие банки готовы одобрить ипотеку клиентам в возрасте от 18 лет или 21 года. То есть теоретически получить ипотечный кредит может даже студент — но насколько это реально? Новострой-М выяснил — может ли студент взять ипотеку. Ипотека для...
04 ноября 8624
Погасить и не погореть: виды ежемесячных ипотечных платежей, их плюсы и минусы
Ипотечный кредит, как и любой другой, всегда означает, что некоторое время заемщику предстоит вносить в банк ежемесячный платеж. Такие платежи включают уплату процентов за пользование кредитом и возврат основного долга (тела кредита). Существует два типа ежемесячных...
24 октября 8462
Новая Москва: какие новостройки стали ближе к метро, где искать квартиры дешевле 10 млн руб. недалеко от станций
Два новых округа – Троицкий и Новомосковский – появились на карте столичного региона чуть более 12 лет назад и в обиходе сразу получили название Новая Москва. Однако развитие этих территорий продолжается семимильными шагами. Особенно это касается жилой застройки...
18 октября 17831
Как разделить совместно нажитую ипотеку
Покупают квартиры с помощью ипотеки чаще всего молодые семьи. Однако 65% российских браков распадается, и большая часть из них в первые пять лет совместной жизни. Если пара живет в законном браке, то все совместно нажитое имущество после развода делится пополам, в том числе...
18 октября 29873
Налог с продажи апартаментов и другие отчисления в бюджет – о чем нужно знать владельцам нежилых помещений
Несмотря на то, что апартаменты не относятся к жилому фонду, их владельцы обязаны отчислять в казну налоги. Новострой-М рассказывает о том, какой налог надо платить при покупке и продаже апартаментов и предусмотрены ли при этом какие-нибудь льготы. Главное...
16 октября 11666
Стройка на паузе: что делать, если сдачу вашего ЖК задерживают
Каждый покупатель жилья в новостройках надеется, что получит ключи от своей новой квартиры вовремя. Однако даже сейчас, в 2024 году, встречаются недобросовестные застройщики, которые не выполняют обязательства перед дольщиками. Проще говоря — срок сдачи дома в...
04 октября 19928
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков