Средняя цена 1 кв. метра вторичного жилья Москвы сегодня на 47% ниже, чем в сегменте новостроек. Однако этот факт и то, что вторичка продолжит дешеветь, не значит, что готовые квартиры начнут массово покупать те, кто первоначально был нацелен на покупку первичного жилья, уверены в компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Согласно статистике аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», по итогам первого полугодия 2024 г. на вторичном рынке «старой» Москвы экспозиция насчитывает 96,42 тыс. квартир – с января количество выросло на 6,5%, за год на 9,5%.
В общем объеме предложения примерно одинаковые доли у 1- и 3-комнатных квартир – 27,5% и 27,2% соответственно. Больше всех – 33,7% – занимают 2-комнатные, меньше всех многокомнатные – 11,6%. За рассматриваемые периоды соотношение практически не изменилось.
В отношении цен на квартиры разной комнатности данные следующие. Среднестатистическая старомосковская однушка стоит 9,46 млн руб. (+1,7% с начала года, +3,9% за год). 2-комнатная квартира в среднем оценивается в 13,77 млн руб. (+1,8% с начала года, +3,5% за год). Медианная стоимость 3-комнатной квартиры находится на уровне 19,73 млн руб. (+3,1% с начала года, +3,5% за год), многокомнатной – 58,23 млн руб. (+8,8% с начала года, +5,8% за год).
Средняя цена 1 кв. м в предложении на вторичном рынке «старой» Москвы по итогам первого полугодия составляет 284,6 тыс. руб., что на 1,9% больше, чем в январе. Специалисты АЦ «ИНКОМ-Недвижимость» выявили, как менялся показатель поквартально за 12 месяцев.
Динамика средней цены 1 кв. м на вторичном рынке «старой» Москвы:
|
Месяц
|
Год
|
Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб.
|
Динамика
к предыдущему периоду
|
|
Июль
|
2023
|
275,9
|
+0,15%
|
|
Октябрь
|
2023
|
277,7
|
+0,7%
|
|
Январь
|
2024
|
279,3
|
+0,6%
|
|
Апрель
|
2024
|
282,0
|
+1%
|
|
Июль
|
2024
|
284,6
|
+0,9%
|
Данные аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»
«В годовом выражении медианная цена квадратного метра во вторичном сегменте городского жилья выросла на 3,2%. За рассматриваемый период в каждом квартале среднестатистический показатель прибавлял понемногу: от +0,6% до 1%, что говорит о ценовой стабильности на рынке. И даже при пониженном спросе в 2024 г. стоимость объектов в предложении не уменьшается. Учитывая малозначительное расширение объема экспозиции (+6,5% с начала года), можно говорить о затишье не только со стороны покупателей, но и со стороны продавцов»
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»
«Рынок недвижимости сейчас пребывает в ожидании того, как сложится ситуация, какие программы кредитования в сегменте новостроек будут предложены покупателям. На вторичке льготных программ нет, и спрос невысокий: в апреле и мае он был на 25% ниже, чем в те же месяцы прошлого года, по состоянию на июнь мы фиксируем –10% за год. В таких условиях многие продавцы предпочитают вместо уменьшения цен временно снять свои объекты с реализации, поэтому предложение не успевает накапливаться, а стоимость квартир сохраняется. Однако наш прогноз остается прежним: на фоне падающего спроса цена будет плавно корректироваться вниз.
Теперь уже все понимают, что в обозримом будущем ключевая ставка либо останется прежней, либо будет расти, соответственно, ставки по вкладам находятся на высоком уровне. Поэтому людям никакого смысла покупать квартиры и идти ''в бетон'' сейчас нет, выгоднее держать деньги на вкладах, пока сохраняется такая ситуация. Как только ставки по вкладам пойдут вниз вслед за ключевой, спрос на недвижимость возрастет, но это случится не скоро.
Сегодня на вопрос о том, что делать дальше на рынке жилья, ответ простой: ждать осени и увеличения деловой активности – очевидно, что летом уже никакого оживления не будет. И осенью нет оснований для резкого взлета покупательской заинтересованности, поэтому мы понимаем, что нам традиционно придется работать с собственниками-продавцами над формированием спроса на их объекты. Чтобы вызвать первоначальный интерес к квартире, нужно, чтобы она была выставлена на рынке по привлекательной цене. Застой не может длиться вечно, поэтому снижение стоимости неизбежно»
В компании отмечают, что переход значительной части клиентов из первичного сегмента во вторичный невозможен даже после отмены «широкой» льготной ипотеки, при существенном различии цен (квадратный метр в старомосковских новостройках в среднем стоит 420,5 тыс. руб. против 284,3 тыс. руб. на вторичке – разница 47,9%; медианная стоимость квартиры 22,20 млн руб. против 14,21 млн руб. на вторичке – разница 56,2%) и вероятной перспективе удешевления вторичного жилья.
«На этих рынках разные покупатели с разной мотивацией. Клиенты вторичного рынка обычно имеют в арсенале квартиру и проводят альтернативную сделку – кредит им требуется не всегда, и, как правило, они берут не очень крупные суммы для доплаты, – отмечает Сергей Шлома. – Большинство из тех, кто выбирает новостройки, в первую очередь волнует ежемесячный ипотечный платеж, который они способны осилить. Им не так уж важно, какова справедливая цена этой квартиры, и за какую ее можно продать при необходимости. Такие покупатели раньше шли за субсидированной ипотекой и сейчас будут ждать новых льготных возможностей. Поэтому никакого потока клиентов из первичного сектора после отмены ''широкой'' льготной ипотеки не будет, возможно, какой-то ручеек покупателей. И их мы радостно примем»
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Читайте также:
Сотни сделок: топ-15 массовых новостроек – лидеров продаж за I полугодие
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июне
Автор: эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Дата публикации 19 июля 2024
