Подорожавшая ипотека сделала свое дело: с квартирного рынка начали уходить инвесторы. Вместо жилья они теперь чаще покупают апартаменты и машино-места для сдачи в аренду. А для всех, кто ищет квартиру для себя, стали недоступнее просторные лоты: спрос на трех- и четырехкомнатные варианты упал в четыре раза.
Специалисты направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» изучили группы покупателей столичной «первички».
На первичном рынке Москвы 57% покупок совершают женщины, почти две трети из них (60%) замужем. Среди покупателей–мужчин только 35% состоят в браке. 61% из всех, кто приобретает столичную первичку, – москвичи и жители Подмосковья, остальные 39% составляют представители регионов РФ и стран бывшего СССР, подсчитали специалисты направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Аналитики изучили возрастные категории клиентов.
Самой малочисленной группой покупателей на рынке московских новостроек являются люди в возрасте до 25 лет – они совершают не более 5% сделок.
Это студенты и молодые специалисты, начинающие строить свою карьеру. Обычно они приобретают малогабаритные студии и 1-комнатные квартиры или апартаменты в пешей доступности от метро или МЦК/МЦД. Такие объекты отлично подходят в качестве стартового жилья, которое впоследствии нетрудно продать или сдавать в аренду. Абсолютное большинство случаев – до 90% – это приобретение на средства родителей, и только 10% – на собственные деньги.
Наиболее динамичная клиентская категория – от 26 до 45 лет, она включает 70% покупателей. Среди них есть и одинокие люди, и семейные пары, и семьи с детьми, которые обращают внимание на качество социальной инфраструктуры: детсадов, школ, поликлиник и т. д. Многим также важно наличие рядом зеленых зон. Примерно 40% из них используют для покупки заемные средства, порядка 30% сначала продают другую недвижимость, 20% прибегают к рассрочке платежа, 10% выделяют собственные средства.
Люди старше 45 лет формируют 25% спроса. Мотивирующим фактором для покупки квартир у представителей этой возрастной группы может быть как изменение собственных жилищных условий, так и обеспечение жилплощадью детей. К примеру, они продают вторичное жилье, добавляют заемные средства или используют рассрочку и приобретают две квартиры – для себя и детей.
«Подорожание ипотеки заставило многих клиентов массового рынка пересмотреть свои запросы и ориентироваться на жилье меньших габаритов. Так, сегодня 3-комнатные квартиры и 4-комнатные евроформата площадью 75–80 кв. м составляют всего 5% спроса (тогда как еще пару лет назад ими интересовались около 20% покупателей). На 2-комнатные лоты и евротрешки площадью 50–55 кв. м приходится 15,5% сделок в общем объеме (против 50% в 2021–2022 гг.). 1-комнатные квартиры и евродвушки площадью 35–40 кв. м выбирают 28,8% покупателей. Студии площадью 20–25 кв. м занимают в продажах 50,7% (в 2021–2022 гг. однушки и студии составляли 30% сделок). В целом студии сегодня самые востребованные квартиры на рынке: покупателям они интересны из-за минимального бюджета, а девелоперам из-за максимальной цены квадратного метра»
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Специалисты первичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают и другие тенденции этого года. Так, в связи с ужесточением условий ипотечного кредитования 60% инвесторов, которые ранее вкладывались в квартиры, сейчас переключились на покупку машино-мест с последующей сдачей их в аренду. Речь идет о тех людях, которые сомневаются в устойчивости финансовой системы и предпочитают банковским вкладам недвижимость как самый надежный актив для сбережения средств.
«Такая инвестмодель интересна при приобретении от пяти машино-мест, что по стоимости сравнимо с покупкой 1-комнатной квартиры – около 8–10 млн руб. Но если для арендного бизнеса с квартирой потребуются затраты как минимум на косметический ремонт, мебель и амортизацию, то машино-места сдаются без дополнительных вложений. Что касается доходов: арендная ставка такой квартиры 35–40 тыс. руб. в месяц; каждое машино-место можно сдать по цене от 10 тыс. руб. в месяц и совокупно получать от 50 тыс. руб. без хлопот и трат», – объясняет Валерий Кочетков.
Другой тренд – рост популярности апартаментов. В первом квартале текущего года в структуре сделок доля апартаментов достигла 12%, тогда как в четвертом квартале прошлого года она составляла 7%.
«С одной стороны, рынок апартаментов находится в сложной ситуации, т.к. на них не распространяются льготные программы по ипотеке. Но за счет стоимости, которая существенно ниже, чем цена аналогичной квартиры в новостройке, апартаменты сегодня стали конкурировать не с квартирами в новостройках, а с квартирами на вторичном рынке. При равных условиях по ипотеке потребители стали чаще выбирать комфортные современные объекты в ЖК с апартаментами, которые могут быть на 7–10% дешевле, чем вторичные квартиры той же ценовой категории. Нередко их приобретают для сдачи в аренду, для детей ''на вырост'' или в качестве первого жилья. Правда, в связи с возвратом НДС объем нового строительства апартаментов комфорт-класса сокращается.
Конечно, надо учитывать разницу между новым строительством ЖК с апартаментами и проектами после редевелопмента. Последние сегодня практически стали невостребованными, т.к правительство Москвы подало уже несколько сот исков против таких проектов с признанием их объектами незавершенного строительства. Соответственно, апартаменты из первой категории будут дорожать в зависимости от степени готовности, стоимости стройматериалов и процентов по кредиту для застройщика, а представители второй категории могут исчезнуть как вид такого жилья», – прогнозирует Валерий Кочетков.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в апреле
Прогнозируемое падение: в Москве снизился спрос на новостройки, «вторичку» и ипотеку
Автор: эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Дата публикации 15 мая
