Эксперты Vysotsky Estate подсчитали, насколько выгоднее сегодня купить квартиру на вторичном рынке даже под 16,5% годовых, чем в новостройке по программе льготной ипотеки.
Для примера возьмем квартиру площадью 53 кв. м у застройщика в Жулебино. Квартира по программе семейной ипотеки под 6,8% с учетом скидки в размере 2 219 957 (-14%) продается по цене 13 467 300 руб. (или 254 тыс. руб. за метр квадратный).
Чтобы попасть под лимит в 6 млн рублей, теперь придется сразу внести 7 541 688 руб. первоначального взноса. Тогда платеж по ипотеке составит 37 000 рублей. При займе в 5 925 000. Правда, есть еще одно условие – купить у застройщика страховку.
Переплата по такому кредиту, оформленному на 30 лет, составит 12 989 370 руб.
Также стоит учесть, что ключи от этой квартиры выдадут только весной 2025 года! То есть минимум год будет необходимо снимать жилье, и расходы на аренду составят порядка 400 тыс. рублей.
Теперь смотрим рекламные объявления на рынке «вторички» в том же районе. Рядом есть жилой комплекс, сданный 4–5 лет назад, от того же застройщика. В рекламе стоят квартиры стоимостью 189–214 тыс. руб. за 1 кв. м. С отделкой. И тут еще и торговаться можно.
То есть те же 53 кв. м можно купить за 10 800 000. Посчитаем варварскую ипотеку по ставке 16,5%, но с тем же первоначальным взносом, как у застройщика. Платеж в месяц составит 45 000 рублей. А что будет, если через год рефинансировать этот кредит по ставке 12%? (Почему через год? И почему под 12%? Потому что при такой высокой ставке мы примерно год проживем, но в своей квартире! За аренду платить не придется.)
- Ежемесячный платеж, после рефинансирования:
33 593,26 (–11 539,19).
8 436 424,66 (– 4 015 638,12).
Давайте теперь посчитаем первоначальный взнос в 30%, но для квартиры на «вторичке». Это же сумма в два раза меньшая, чем по лимиту льготной ипотеки!
Цена квартиры 10 800 000, взнос – 3 240 000, сумма займа – 7 560 000 руб.
Платеж по ипотеке – 104 тыс. рублей. Но мы не платим аренду. А при покупке новостройки первый год и платеж по ипотеке, и аренда – суммарно более 70 000 рублей.
Какими будут расходы, если оформить рефинансирование через год по ставке 12%?
- Ежемесячный платеж, после рефинансирования:
77 943,75 (–26 773,44)
- Начисленные проценты, с рефинансированием:
19 574 361,00 (–9 317 157,12)
У покупателя остается выбор: где-то найти средства на первоначальный взнос в 50% и гоняться за низкой ставкой – или внимательно все подсчитать. «Застройщики своими ценами давно съели всю экономию от льготной ставки по ипотеке», – резюмирует Сергей Смирнов, старший партнер сети Vysotsky Estate.
Читайте также:
Новые условия: теперь только 5,4% квартир в «старой» Москве подходят под льготную ипотеку
Недоступное жилье: средняя квартира комфорт-класса в новостройке теперь стоит 15,1 млн рублей
Автор: эксперты Vysotsky Estate
Дата публикации 15 января 2024
