Алексей Болдин, генеральный директор риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»), рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, почему девелоперы не смогут перевести апартаменты в квартиры, на каких условиях банки выдают кредиты на покупку такой недвижимости и что будет дальше с этим форматом жилья.
Алексей, сегодня на рынке апартаментов Москвы наметился новый тренд – перевод проектов из апартаментов в квартиры. Вы не думали менять статус собственных апарт-комплексов?
Ситуация неоднозначна. Да, формат жилья понятнее покупателю, поэтому жилье продается на 15-20% дороже апартаментов в аналогичной локации, да и темпы продаж выше. Однако перевод сопряжен со значительными затратами со стороны застройщика. Может получиться так, что не все апартаменты соответствуют нормам по жилым помещениям, например, по инсоляции. В результате в одном объекте часть помещений будут жилыми, часть – апартаментами. Поэтому экономическую целесообразность такого шага для застройщика необходимо просчитывать в каждом конкретном случае, и в разных проектах результаты могут получиться разными.
При этом для потребителя сам продукт практически не изменится, кроме правового статуса.
Формат апартаментов как «квази-жилье», скорее всего, постепенно исчезнет, тем более что для этого есть правовые и экономические предпосылки. Однако он имеет все перспективы стать нормальным жильем для временного проживания, как правило, с соответствующими дополнительными сервисами, как это принято в большинстве стран мира.
Как себя чувствует рынок апартаментов этим летом?
Он достаточно спокоен, резкого падения спроса мы не отмечаем, в целом он коррелируется с общим уровнем спроса на рынке недвижимости.
Сейчас скидки на квартиры достигают 15%. В сегменте апартаментов дисконты вообще распространены? На какую скидку сегодня могут рассчитывать покупатели?
В этом смысле сегменты ничем не отличаются – конечно, есть и скидки, и акции. Например, в нашем ЖК «Лайнер» на Ходынском поле купить апартаменты можно по льготной ипотечной ставке в 11%: банк «ВТБ» снизил ставку по объекту до 14%, а 3% субсидировал застройщик, то есть мы. В целом же по рынку апартаментов средний дисконт у застройщиков составляет около 10%.
Банки выдают кредиты на апартаменты? Это ипотека или какие-то нецелевые кредиты?
На покупку апартаментов можно получить стандартный ипотечный кредит, плюс многие застройщики, в том числе и мы, разработали специальные продукты. Например, в том же ЖК «Лайнер» апартаменты можно купить с 10%-ным первоначальным взносом, как было до кризиса. При этом ежемесячные платежи будут точно такие же, как по ипотеке. На рынке такое предложение сегодня встретишь нечасто. Мы, предвидя возможное снижение доходов населения и нестабильность на рынке недвижимости, разработали такой продукт. Он позволяет человеку уже сейчас выбрать квартиру, внести те деньги, которые у него есть, и спокойно платить практически те же сроки, что и в случае с ипотекой. Получается такое сочетание рассрочки от застройщика и банковской ипотеки.
У покупателей сегодня есть четкое представление о том, что такое апартаменты? Приходится ли вам разъяснять особенности данного формата?
На сегодняшний день формат апартаментов уже прочно утвердился на рынке и знаком практически всем покупателям. Однако приходится объяснять тонкости сегмента и развеивать негативные мифы.
Власти Москвы озабочены тем, что апартаменты не обеспечены инфраструктурой. Покупателей в бизнес- и премиум-классе эти вопросы, наверное, заботят меньше всего, так как они могут себе позволить частные школы и детсады не в рамках проекта, но сегодня на рынке встречаются апартаменты эконом- и комфорт-класса, где потребность жителей в объектах социальной инфраструктуры высокая. Так может стоит прекратить строить дешевые апартаменты, и проблема будет решена?
В законодательстве нет классов недвижимости, это больше маркетинговая история. Да и на рынке нет строгой, принятой всеми классификации по сегментам. Застройщик сам решает, что ему строить и как позиционировать, а законодательно разграничить виды апартаментов и определить характеристики каждого очень трудно. Поэтому реализовать такую идею на практике достаточно сложно. Потребитель сам решает, что ему покупать. Эту ситуацию должен отрегулировать сам рынок.
Большой потенциал в Москве имеют промзоны, однако на этих территориях как правило можно строить апартаменты, а не жилье. Учитывая большую площадь промзон в столице, нужен ли городу такой объем апартаментов? Будет ли спрос на них?
Апартаменты все же вынужденный формат для рынка, возникший в условиях практически полного отсутствия подходящих площадок под жилую застройку. А промзоны – это, в первую очередь, огромные территории, где можно (и лучше) делать комплексные жилые проекты. Думаю, городские власти тоже это понимают. Апартаменты могут строиться в промзонах, но вряд ли их будет много.
Каким видится вам будущее апартаментов в Москве?
Данный сегмент со всеми его плюсами и минусами уже знаком покупателю, на него есть свой достаточно устойчивый спрос, и я думаю, он сохранится. Особенно со стороны тех, кто хочет сэкономить. Больше того: если их действительно в обозримом будущем законодательно приравняют к жилью, то сейчас хорошее время в них вкладывать. С новым статусом они сразу вырастут в цене на те же 15-20%, а если покупать на ранней стадии, то выгода будет еще больше.
Читайте также:
Алексей Белоусов: «У покупателя отсутствует понимание того, что такое апартаменты»
Дата публикации 20 августа 2015
