Сегодня много разных мнений относительно будущего рынка недвижимости на фоне кардинальных изменений в условиях льготных программ и ипотечного кредитования в целом. При этом продолжает активно развиваться транспортный каркас столицы. Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», уверен, что рынок новостроек в Москве останется устойчивым, а спрос даже возрастет. В интервью Novostroy-M эксперт дает подробный анализ ситуации.
— Игорь, давайте начнем с самого актуального вопроса: как вы оцениваете ситуацию на рынке московских новостроек в 2024 году?
— Ситуация сегодня достаточно интересная. С одной стороны, мы наблюдаем снижение спроса на вторичное жилье, вызванное повышением ставок по ипотеке. Это, в свою очередь, приводит к переориентации спроса со стороны покупателей «вторички» на новостройки, где действуют совместные программы девелоперов и банков со сниженными ставками и льготная ипотека, включая семейную. Я считаю, что этот тренд сохранится и во второй половине 2024 года.
С одной стороны, для сокращения рыночных ставок по кредитам, пока не будет снижена ключевая ставка, предпосылок нет, а с другой – льготные программы, в частности, семейная ипотека и ряд других адресных программ будут продлены.
— Вы говорите о том, что спрос на новостройки растет. Но ведь льготная ипотека заканчивается в этом году. Как это повлияет на рынок?
— Да, льготная ипотека заканчивается. Но условия этой программы были ужесточены еще в конце 2023 года: лимит кредита был сокращен до 6 млн рублей, а возможность комбинирования со стандартными рыночными кредитами была упразднена, также был повышен первоначальный взнос. В результате ипотека с господдержкой стала доступна только для покупки небольших студий в периферийных районах Москвы. Рынок уже приспособился к этим реалиям, а спрос на IT-ипотеку и семейную ипотеку продолжает расти. Возможно, появятся новые более адресные кредитные программы для учителей, врачей, сотрудников ОПК, о которых уже не раз заявляли власти и которые должны стать альтернативой льготной ипотеке.
Кроме того, правительство обсуждает возможность внедрения механизма ссудо-сберегательных касс. Они могут работать по аналогии с жилищными кооперативами. Привлеченные государством банки будут обязаны открывать россиянам специальные счета с повышенной индексацией вносимых средств. Однако вложенные деньги клиенты смогут потратить исключительно на приобретение жилья.
— Какие прогнозы вы даете по ценам на новостройки?
— Динамика цен будет, конечно, зависеть от экономической ситуации, уровня инфляции, роста цен на стройматериалы и прочего. На сегодня можно пока прогнозировать рост цен на первичное жилье по итогам 2024 года на 8-10% до конца года. Это связано со многими факторами, в том числе с ростом популярности имеющихся программ кредитования по сниженным ставкам. Помимо льготных схем, к ним относятся траншевые и субсидированные кредиты, ипотека с двумя аккредитивами.
— Расскажите подробнее о ситуации с ипотекой. Как она влияет на спрос и цены?
— Ипотека была и остается основным инструментом приобретения жилья, и потому ипотечные ставки и условия являются одним из важнейших факторов, влияющих на спрос на рынке жилья. Сейчас на долю льготной ипотеки приходится около 10% всех выдаваемых жилищных кредитов против 40% годом ранее. Самой востребованной стала семейная ипотека, на ее долю приходится почти 40% всех займов. В целом количество ипотечных сделок в Москве в апреле 2024 года выросло на 14,8% по сравнению с мартом, но по сравнению с апрелем 2023 года снизилось на 8,7%.
— В чем главные тренды на рынке новостроек?
— Основные тренды — это рост спроса на жилье в бизнес- и премиум-классах, а также рост популярности проектов комплексного развития территории, которые предлагают сбалансированную инфраструктуру и качественное благоустройство. Сегодня в принципе мы видим повышенные требования покупателей к девелоперскому продукту начиная от концепции проекта, его архитектурного решения, заканчивая планировочными решениями, интересными дизайнерскими интерьерами общественных пространств, ландшафтным дизайном благоустроенной территории и проч. Например, все больше интереса со стороны покупателей мы видим к большим панорамным окнам, высоким потолкам от 3 м. Это «органические» тренды, которые рождает рынок. Но есть еще и новые вводные, которые рынок получает извне.
Например, фактический запрет на студии и однокомнатные квартиры площадью менее 28 кв. м. Масштаб влияния этого нововведения еще предстоит оценить, но то, что это «мощный тренд», сомневаться не приходится.
— Как вы оцениваете активность девелоперов? Насколько они активно покупают площадки под строительство?
— Активность девелоперов в 2024 году довольно высокая. В январе-апреле 2024 года, по разным данным, объем инвестиций в площадки под строительство жилья по всей России вырос в 2,5 раза до 92 млрд рублей. Консультанты повысили свой годовой прогноз с 110–132 млрд рублей до 163-185 млрд рублей по итогам 2024 года. Тем не менее, в Москве мы видим, что застройщики сегодня более тщательно подходят к приобретению земли под строительство жилья, и объясняется это рядом причин. Во-первых, удорожанием себестоимости строительства и заемных средств. Кроме того, ужесточается политика в сфере ипотечного кредитования. Наконец, в последние годы растет количество участков КРТ, и доступные земельные участки могут как раз под них подпадать, что заставляет застройщиков более пристально оценивать риски при рассмотрении этих площадок.
— В 2023 году были построены рекордные 110 млн кв. м жилья. Может, застройщикам пора сделать паузу, чтобы избежать затоваривания?
— Действительно, ввод жилья в РФ за последние пять лет вырос. Но надо помнить, что это связано в том числе с индивидуальным строительством, которое тоже учитывается в статистике. Кроме того, мы по-прежнему не достигли целевых показателей по объему строительства жилья, и обеспеченность квадратными метрами населения в нашей стране по-прежнему невысокая. Поэтому ни о каком затоваривании рынка речи сейчас не идет.
— Как открытие БКЛ (Большой кольцевой линии) повлияло на рынок московских новостроек?
— Приход метро в любой район Москвы автоматически повышает ликвидность как вторичного рынка, так новостроек. Открытие БКЛ также привело к росту цен на недвижимость в «зонах влияния» новой линии. В разных районах потенциал к повышению среднего уровня цен на первичном рынке варьируется от 5% до 30%, однако нужно понимать, что появление БКЛ – далеко не единственная причина повышения стоимости в новостройке. На динамику цен влияет также готовность строительства, конкуренция, спрос со стороны покупателей, вымывание наиболее ликвидного предложения и проч.
В основном влияние на стоимость жилья в той или иной локации происходит из-за выхода новых, более дорогих проектов.
— А как вы относитесь к идее продления московских центральных диаметров в соседние с Московским регионы и к возможному влиянию такого решения на рынок жилья Москвы?
— Я считаю, что продление МЦД в соседние регионы может оказать значительное влияние на рынок жилья Москвы. Это может привести к росту спроса на недвижимость в прилегающих к Москве районах и, как следствие, к повышению цен на нее. Также это может стимулировать развитие инфраструктуры в локациях, охваченных новой логистической сетью. Цены на недвижимость в этих районах Подмосковья могут вырасти минимум на 10% уже после утверждения проекта, но максимальный рост будет наблюдаться у новостроек, находящихся в пешей доступности от станций.
— Спасибо за подробный анализ ситуации. Что бы вы посоветовали покупателям, которые планируют приобрести квартиру в новостройке?
— Я бы рекомендовал не откладывать покупку. Пока неизвестно, как на горизонте ближайшего года будет меняться ключевая ставка – она может быть как снижена, так и повышена, поэтому опираться на этот сложно прогнозируемый показатель не стоит. Тем не менее, нужно понимать, что из-за достаточно высокого уровня инфляции дорожают все комплектующие и составляющие строительства, что приводит к увеличению его себестоимости, и ресурсов на сохранение и тем более снижение конечных цен на жилье у застройщиков нет. К тому же, сегодня девелоперы активно разрабатывают самые разные условия для максимально комфортного приобретения жилья, включая совместные программы с банками, рассрочку, в том числе беспроцентную, программы первоначального взноса с отсрочкой платежа, траншевую ипотеку и др.
Читайте также:
Рост цены до 28%: топ-10 самых подорожавших новостроек за I квартал 2024 года
«Отказ от малогабаритного жилья отразится преимущественно на застройщиках, которые работают в бюджетном сегменте»
Дата публикации 31 мая 2024
