Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat, проанализировал майский спрос на новостройки Московского региона.
Динамика месяца
В мае 2023 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) остались на уровне апреля 2023 года (11 185 шт.), вопреки традиционной сезонности – обычно длинные майские праздник приводят к спаду продаж. Зафиксированное снижение числа регистраций на 2% находится в пределах «погрешности метода измерения».
При этом в отдельных локациях движение рынка было более ярко выраженным: так, в Новой Москве число зарегистрированных сделок подросло на 12% (до 1785 шт.) на фоне роста доли ипотечных сделок с 81% до 84% и роста средней площади лота в сделке на 4%. В Московской области, напротив, число сделок ниже на 6%, чем месяцем ранее (составило 3818 шт.). Рост средней оценочной цены в зарегистрированных сделках в Москве был обусловлен ростом учитываемых для расчета базовых цен без скидок (максимальных заявляемых «рекламных» цен, от которых потом предлагают скидки до 15%, 20% и даже 40%).
Впервые с декабря 2022 года в Московском регионе зафиксирован рост доли ипотечных сделок – предыдущие 4 месяца на фоне ужесточения требований Центрального банка, доля сделок с ипотекой неизменно сокращалась.
Годовая динамика
По сравнению маем 2022 года оценка выручки рынка новостроек в Московском регионе в мае 2023 оказалась на 84% выше (158,7 млрд руб.). Продажи в лотах выше на 48%, а в квадратных метрах – на 51%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 25% выше, чем год назад, а квадратного метра – на 19% выше (расчет произведен по заявленным ценам без скидок).
Если год назад 70% сделок были зарегистрированы с ипотекой, то в мае 2023 – 77%. Отдельно в Москве (в старых границах) количество зарегистрированных лотов на 63% выше, чем год назад. В Новой Москве регистрация розничных сделок в мае 2023 оказалась выше на 75% чем год назад, а в Московской области – на 28%. Майские показатели по регистрациям сделок в Московском регионе, хотя и существенно выше, чем в 2022 году (когда спрос был «на дне»), но заметно ниже 2021 года (на 15% меньше – в первую очередь за счет территорий за МКАД, т.к. внутри МКАД продажи в мае 2023 оказались на уровне 2021 года.).
Как считали
В расчетах учитываются только договоры ДДУ и уступок в розничных сделках по квартирам и апартаментам с физическими лицами, прошедшие регистрацию в Росреестре. Статистика ведется по дате регистрации. Не учитываются продажи не по ДДУ (после ввода в эксплуатацию, ЖСК, ДКП, ПДКП, договоры инвестирования), продажи машино-мест, кладовок, коммерческой недвижимости, оптовые продажи. Цены фиксируются на дату ДДУ или дату бронирования согласно открытым прайс-листам без учета скидок и дополнительных опций, датой поступления всей выручки (платежа) считается дата регистрации (хотя при применении рассрочек это не всегда так). Под выручкой понимаются все денежные потоки от продаж в жилом комплексе, независимо от того, куда и кому они поступают (на счета застройщика, эскроу-счета, счета участников проекта, инвесторов).
Читайте также:
Спрос на воду: треть покупателей жилья бизнес-класса выбирают новостройки с набережными
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в мае
Автор: Александр Пыпин
Дата публикации 08 июня 2023
