«У покупателя отсутствует понимание того, что такое апартаменты»

Алексей Белоусов, коммерческий директор компании Capital Group, рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, почему в Москве застройщики переводят апартаменты в квартиры и что ждет в будущем данный сегмент рынка новостроек.

Алексей, в марте этого года компания Capital Group заявила о том, что в арх-проекте «Лица» вместо апартаментов будут квартиры. Скажите, почему было приятно решение столь кардинально изменить концепцию?

На сегодняшний день закон не дает четкой формулировки, что такое апартаменты. Это все привело к тому, что апартаменты реализуются на рынке с дисконтом 20-25%. В законодательной базе есть два понятия – жилое и нежилое помещение. Под апартаментами принято понимать гостиничный номер, который изначально проектируется и создается для временного проживания и юридически является нежилым помещением. При этом есть особенность нашего рынка, связанная с тем, что в гостинице номера могут соседствовать с офисами. Это чисто российское явление, но я не думаю, что неоднородность по составу интересна покупателям апартаментов.

Назрел серьезный вопрос пересмотра апартаментов как формата недвижимости, а также нормативной базы, в соответствии с которой подобные объекты проектируются.

Есть и более серьезные вещи. Когда вы проектируете здание, тем более такое как апартаменты, в первую очередь решаете, по каким нормативам будете строить – по жилым или нежилым. Это два разных типа недвижимости, и для них действуют разные нормативы, например, по инсоляции. Кроме того, офисное и жилое помещения рассчитаны на разные обороты людей. Если взять объект площадью 100 кв. м – это трехкомнатная квартира, в которой в среднем может проживать 3-4 человека, причем в формате «утром уехали, вечером приехали». В офисе той же площади будет находиться минимум 10-15 человек, и в течение дня даже сложно предсказать маршрут и частоту их передвижения по помещению. В итоге лифты, которые предназначены для здания с квартирами и низким трафиком, не выдерживают нагрузку и ломаются.

Масштабы проблемы довольно серьезные. Сегодня на долю апартаментов в Москве приходится каждое третье предложение. Уже есть сегмент собственников, для которых это единственная недвижимость. И, соответственно, хотим мы или нет, это не явление местного масштаба, а вопрос, требующий решения на федеральном уровне, где должна быть поставлена точка – что же такое гостиничный номер. Надо убрать слово нежилое и просто признать, что апартаменты – принципиально иной формат жилья.

А почему изначально вы отказались от квартир в пользу апартаментов?

Решение от том, что будет построено – жилое или нежилое здание – никогда не принимал застройщик или девелопер, это прерогатива города. Многое зависит от того, как строится объект. Если говорить о «Лицах», то мы изначально здание проектировали и строили по жилым нормативам. Более того, мы вынуждены были делать вещи, которые связаны с апартаментами – чуть более широкие коридоры, дополнительные помещения для горничных на каждом этаже и т.д.

Для нас перепрофилирование проекта было обусловлено тем, что у покупателя отсутствует понимание того, что такое апартаменты. Очень часто люди приходят и спрашивают: «А на апартаменты собственность-то хоть оформить можно?». Была надежда, что за прошедшее время произойдет переворот в сознании покупателя, но, к сожалению, на сегодняшний день мы для себя приняли решение, что в текущих условиях проще потратить деньги на перевод проекта в простой и понятный формат квартир, нежели пытаться продвигать апартаменты на рынке.

Как вы считаете, среди покупателей апартаментов есть те, кто целенаправленно хотел бы купить именно такую недвижимость, нежилую? Или все же потенциальные покупатели не обращают внимание на тип собственности, и перевод из апартаментов в жилье не несет для них никакого негативного оттенка?

Те люди, которые покупали апартаменты, понимали, что это за формат. Причем у каждого из них была своя мотивация. В эконом-классе приобретают, потому что есть разница в цене 20-25%. Это выражается либо в денежном дисконте, либо в бесплатной опции в виде отделки. В любом случае для конечного потребителя такое предложение будет выгоднее, чем покупка квартиры. Безусловно, для данного сегмента клиентов часто важен вопрос регистрации, но, как показывает опыт, люди находят способы его решения.

Что касается апартаментов более высокого класса, то там у покупателей уже есть в собственности другая, жилая недвижимость, поэтому формат апартаментов их полностью устраивает. Сегодня на рынке наблюдается устойчивый спрос на лофты, это даже не апартаменты, а обычные складские помещения. Покупателей не беспокоит отсутствие ни регистрации, ни инфраструктуры, для них гораздо важнее концепция проекта, его местоположение и т.д. То же самое и с апартаментами.  

Основная часть покупателей в «Лицах» от перехода к квартирам выиграли. Это связано с тем, что ранее мы реализовывали апартаменты с отделкой, а теперь продаем квартиры, но без отделки. Соответственно, те средства, которые готовы были потратить на ремонт, направим на смену назначения. Таким образом, те, кто ранее приобрел недвижимость, имеют дополнительный инвестиционный прирост 20-25%.

Вашему примеру последовали уже и другие компании, как минимум еще один застройщик собирается перевести апартаменты в жилье. По вашим прогнозам, это будут единичные случаи на рынке или действительно наметилась такая тенденция?

Смена разрешенного вида использования – это не такое уж дешевое мероприятие. Лично мы заявляем, что готовы были делать отделку в апартаментах, а сейчас средства, заложенные на ремонт, тратим на перевод апартаментов в квартиры. Не все компании могут себе это позволить. У тех апартаментных комплексов, который реализуются по принципу, скажем так, экономической безысходности, зачастую нет бюджета на смену разрешенного вида использования.

К тому же, чтобы осуществить перевод апартаментов в квартиры, изначально необходимо было потратить время и материальные ресурсы на проектирование жилого здания. Знаю случаи, когда компании, которые планируют перевести нежилое помещение в жилое, по сути дела переделывают проект.

А вообще если сейчас апартаменты переведут в жилье, то какой вообще в них смысл? Выходит, это было лишь временное явление на рынке недвижимости?

Апартаменты появились по нескольким причинам. Первая – город не хотел реализовывать жилые проекты в том или ином месте. Вторая – у компаний появилась необходимость развивать существующие проекты. Третья – несовершенство той законодательной и, в первую очередь, нормативной базы, которая не сегодняшний день есть.

На мой взгляд, нужно рассматривать апартаменты как более продвинутый формат недвижимости, чем квартиры, именно с точки зрения действующих градостроительных норм. Это не просто жилье, это современное жилье. Апартаменты нужно, безусловно, сохранить как класс, но они должны получить окончательную четкую прописку в законе.

Каковы перспективы новых проектов апарт-комплексов? Будут ли они появляться и в каком формате?

На вопрос о том, будут ли появляться апартаменты, город дал категоричный ответ. Вы можете строить их, но в любом случае к ним будут предъявляться требования, которые предъявляются к жилью. Соответственно, скорее всего, они еще в том или ином формате и в том или ином объеме будут выходить на рынок, но их доля сократится.

Если взять территорию Москвы в старых границах, исключить парки, сады, леса, реки, пруды, то из оставшихся земель каждый третий квадратный метр площади приходится на промзоны. Это огромные территории с большим потенциалом, но не просто пустые земельные участки, а обремененные производственными и складскими помещениями. И с точки зрения девелопера я сомневаюсь, что кто-то пойдет на то, чтобы вот так взять и снести их, забыть о том, что есть 40-50 тыс. кв. м, оформленных в собственность. Хорошо, если есть возможность построить там коммерческую недвижимость, иначе альтернативы апартаментам никакой нет. Либо придется идти в мэрию и решать вопрос о смене разрешенного вида использования, то есть на стадии проектирования переводить апартаменты в квартиры.

Таким образом, вряд ли апартаменты исчезнут с рынка, они будут появляться, даже если ничего не изменится в законодательстве. А вообще хотелось бы, чтобы была поставлена точка, что такое апартаменты, и в этой части рынок стал прозрачным и понятным. 

Читайте также: 

Дешевые апартаменты в Москве: бюджет покупки и расходы на содержание