Российский сегмент real estate – как живой организм: постоянно меняется. Новострой-М выяснил, как отразилось на нем ужесточение условий программы льготной ипотеки «Господдержка 2020», ведь она была основным драйвером продаж в течение длительного периода.
Спрос вернулся к 2019 году, но это хорошо
Льготная ипотека поддержала строительную отрасль во время пандемии. Однако 1 июля 2021 года условия программы сильно изменились. Максимальная сумма выдачи кредита снизилась до 3 млн рублей, что сразу же отсекло от ипотечной «кормушки» столичный регион с его ценами на недвижимость: спрос на новостройки в июле и августе вполне закономерно упал. Восстановится ли покупательская активность или девелоперам придется вновь подстраиваться под сложившиеся обстоятельства?
Сильнее всего ощутил последствия изменений рынок «старой» Москвы. Теперь, чтобы приобрести квартиру с помощью программы льготной ипотеки, покупатель должен иметь существенные накопления – в среднем 75% от стоимости квартиры и более, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Если взять в расчет средний предлагаемый бюджет покупки квартиры комфорт-класса в Москве в размере 9,6 млн руб., то с учетом нового установленного лимита заемщик должен иметь сбережения не менее чем 6,6 млн руб. А таких покупателей не так много. Как правило, большинство из тех, кто приобретает новостройку в столице в ипотеку, располагают лишь 1-2 млн руб., остальную сумму берут в кредит.
В меньшей степени изменения коснулись рынка новостроек Новой Москвы, поскольку цены на жилье там заметно ниже. А вот в Подмосковье динамика спроса осталась фактически прежней, ведь средний размер кредита здесь и так составлял 3-4 млн рублей.
Если смотреть на конкретные цифры, то в августе 2021 года в «старой» Москве было зарегистрировано 4,1 тыс. ДДУ, что на 19,7% ниже, чем в июле 2021 года (5,1 тыс. шт.), сообщает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Падение спроса наблюдается уже второй месяц, однако в июле разница по сравнению с предыдущим месяцем составила лишь 9%. Но тогда рынок еще поддерживала ипотека: в числе июльских регистраций оказались и договоры, которые потребители оформляли еще с прежней, низкой ставкой.
С одной стороны, эти данные действительно свидетельствуют о падении спроса. Но с другой, чтобы получить объективную картину происходящего, следует провести сравнение с августом 2019 года, когда застройщики работали в обычных условиях, без программы льготной ипотеки, считает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». Так вот, в сравнении с августом 2019 года, когда было заключено 3,9 тыс. ДДУ, текущий август демонстрирует рост на 19%. Поэтому говорить о падении не стоит, считает спикер. Просто сошел на нет ажиотажный спрос и застройщики вернулись к нормальным условиям работы.
Если же смотреть на показания по Московскому региону в целом, то они подтверждают мнение эксперта. По данным Dataflat.com, в августе 2019 года было заключено 11 156 ДДУ, а в августе 2021 года – 11 105 ДДУ: разница практически нулевая.
Кроме того, часть застройщиков почти не ощутила спада из-за изменений условий льготной ипотеки. Например, старый лимит кредита в 12 млн руб. не всегда был доступен покупателям московских проектов ГК «Инград», рассказывает руководитель управления ипотечных продуктов компании Вячеслав Приймак.
Ну и, конечно, многое зависит от востребованности самого проекта, ведь льготная ипотека – далеко не единственный драйвер спроса, уверяет Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». Вдобавок ко всему, девелоперы нередко предлагают теперь даже более выгодные условия по собственным программам кредитования.
«Затишье на рынке новостроек было отчасти связано с традиционным сезоном отпусков. Теперь оно постепенно сменяется восстановлением покупательской активности. К концу августа доля сделок с использованием программы «Господдержка 2020» вновь начала расти и достигла 30%. Увеличилась и общая доля сделок с применением кредитных средств – до 70%. Слухи о “закате” ипотеки были несколько преувеличены»
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»
О скидках – вполголоса
Фактическая отмена льготной ипотеки не стала для столичного рынка неожиданностью. Более того, закрыть ее должны были намного раньше, еще в ноябре 2020 года. Поэтому некоторые девелоперы заранее разработали контрмеры, предвидя возможное падение спроса на квартиры: придумали совместно с банками ипотечные программы с низкой процентной ставкой, интересные варианты рассрочки и т.п.
Впрочем, большинство застройщиков все же не предпринимали кардинальных шагов и принципиально новых решений для стимулирования спроса, отмечает Ирина Доброхотова. Конечно, те, кто столкнулись с большим падением продаж, более охотно предоставляли скидки покупателям. Но подобные дисконты обсуждались уже непосредственно во время визита в офис. Масштабно они никак не анонсировались.
При этом в августе появился интересный тренд: изменилась стратегия реализации. Многие девелоперы начали выводить на продажу более крупные пулы квартир, в связи с чем стал наблюдаться значительный рост экспозиции – несмотря на сокращение в продаже количества проектов и корпусов. Так, в «старой» Москве в августе в продаже находилось 87 проектов комфорт-класса, представленных в 250 корпусах, в то время как в июле было 92 проекта в 267 корпусах. Вероятно, застройщики рассчитывают привлечь спрос за счет более широкого ассортимента квартир.
«Скидки на рынке новостроек присутствовали всегда, просто на время ажиотажного спроса у застройщиков не было нужды дополнительно стимулировать покупателей, и они вовсе отказались от дисконтов. Сейчас, когда объем предложения увеличился и ажиотажный спрос спал, стало труднее продавать квартиры в неликвидных проектах, а также лоты, которые традиционно менее востребованы у покупателей (квартиры в темных угловых секциях или расположенные на первых-вторых этажах). Поэтому застройщики вновь прибегли к скидкам»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Надежда Коркка выделяет основные направления дисконтов на первичном рынке недвижимости:
– выделенный пул квартир по специальным ценам в рамках акции, длительность которой редко превышает 1-2 месяца;
– персональные скидки, которые обсуждаются индивидуально с каждым клиентом, но составляют не более 3-5% от стоимости лота;
– снижение ипотечной ставки ниже средней по рынку для определенных категорий потребителей (зарплатные клиенты, бюджетники и т.п.). В некоторых случаях данные условия объединяются с программами господдержки;
– трейд-ин и скидки за него. Данная услуга набирает популярность, так как у ряда девелоперов при обращении за ней происходит фиксация цены, а также минимизируется участие клиента в продаже старой квартиры.
«Дисконт обычно достигает 3-5%. Делать его больше просто нерентабельно – с учетом высокой стоимости стройматериалов»
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»
Ждать ли акций и скидок
Из-за уменьшения спроса некоторые аналитики прогнозировали шквал скидок и всевозможных акций к Новому году. Предрекали даже снижение стоимости квадратного метра. Так стоит ли ждать у моря погоды тем, кто хочет купить себе жилье?
На этот вопрос нельзя ответить однозначно, учитывая нестабильную эпидемиологическую ситуацию в стране и мире, говорит Андрей Колочинский. Ситуация на рынке новостроек до конца года будет зависеть от уровня ипотечных ставок. Пока средняя ставка не преодолеет психологический барьер в 10%, квартиры будут продаваться. А если будет сохраняться стабильный клиентский поток, будут расти и цены. Пусть не такими темпами, как прежде, но рост в пределах инфляции точно продолжится.
В канун Нового года возможны дополнительные скидки от девелоперов, но специально ожидать их не стоит. Тут надо помнить, что скидка – это прежде всего маркетинговый инструмент. И дисконты в первую очередь будут предлагать на лоты, которые плохо распродаются. Кроме того, перед запуском скидок некоторые девелоперы могут заметно повысить цены.
После Нового года рынок недвижимости, скорее всего, останется стабильным и резкого подъема цен не будет, считает Алексей Перлин. Тем не менее, рост сохранится в пределах 10%. Цены сдадут назад, только если вдруг резко подешевеют строительные материалы, что почти нереально.
Ценам на первичном рынке также не позволят упасть сокращение предложения и стабильный спрос на недвижимость, уверен Сергей Нюхалов.
«Скидки к Новому году будут, это традиция. Также никто не исключает сезонные акции еще до новогодних праздников. А вот глобально цены вниз вряд ли «пойдут». После стагнации в июле сразу появилась положительная динамика стоимости квадратного метра. И маловероятно, что ситуация вдруг изменится»
Вячеслав Приймак, руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград»
Надежда на землю
На волне ажиотажного спроса застройщики стали скупать земли. Это значит, что на рынке будут появляться новые интересные проекты, которые помогут восстановить предложение, заметно поредевшее за время расцвета льготной ипотеки. Как это отразится на ценах и спросе?
Исключительно положительно, полагает Надежда Коркка. Выход новых ликвидных проектов в востребованных локациях позволит увеличить объем экспозиции на первичном рынке, а также стабилизировать цены. Кроме того, у клиентов появится выбор, что позволит удержать спрос на приемлемом уровне.
По итогам августа предложение на рынке новостроек массового сегмента Москвы уже увеличилось на 30% по сравнению с июлем. Не исключено, что оно продолжит расти и поспособствует замедлению темпов роста цен на новостройки, комментирует Андрей Колочинский. Но, с учетом низкой обеспеченности квадратными метрами на душу населения в столице и высокого спроса на московское жилье у иногородних, насыщение рынка произойдет не скоро.
Энтузиазм коллег разделяют не все. Например, Ирина Доброхотова считает, что прошлогодняя волна высокого спроса вряд ли могла существенно подтолкнуть девелоперов к приобретению новых участков. Это очень серьезный вопрос, который требует длительной проработки и существенных финансовых ресурсов. Скорее всего, большинство покупок были запланированными, и то, что они пришлись на пик ажиотажного спроса, – это, скорее, совпадение. Об этом говорит в том числе и динамика вывода новых объектов на рынок: в целом она пока сопоставима с прошлым годом.
«Вывод новых проектов и рост объемов жилищного строительства помогут сбалансировать ситуацию на первичном рынке. Однако это не одномоментный процесс. Предложение сокращалось на протяжении нескольких лет, и потребуется значительное время, чтобы его восстановить. Кроме того, стоит учитывать, что от покупки участка до начала строительства объекта проходит не один год. Спрос же не может ждать, пока рынок насытится новыми объектами. В улучшении жилищных условий нуждаются миллионы людей, и покупательская активность продолжит подогревать рынок новостроек»
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»
Что будет дальше?
Вячеслав Приймак, руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград»: «Регулируя рост инфляции, ЦБ РФ повышает ключевую ставку. В этом году было уже 5 повышений и, возможно, будет еще шестое. Рост ключевой ставки влияет на ипотечные ставки – они тоже растут. Тем не менее, по прогнозам, объем выданных кредитов в 2021 году побьет новый рекорд. Это подтверждает тот факт, что недвижимость всегда востребована».
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»: «Ситуация на рынке недвижимости будет определяться множеством факторов, главными из которых являются экономические. Пока непонятно, ждет ли нас четвертая волна пандемии, которая напрямую влияет на все, в том числе, в конечном итоге, и на цены. Сворачивание программы льготной ипотеки не привело к обвалу спроса, как предрекали многие, к тому же всегда предлагаются альтернативы. Например, изменены условия семейной ипотеки, и теперь ее можно оформить даже при наличии одного ребенка».
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «Текущую ситуацию на рынке можно расценить как постепенное приспособление под новую реальность. Безусловно, это потребует времени, однако уже сейчас можно наблюдать определенную стабилизацию как спроса, так и цен. Снижение покупательского интереса было обусловлено не только фактическим завершением в столице с 1 июля 2021 года льготной ипотеки. Не стоит сбрасывать со счетов сезон отпусков и удовлетворение отложенного спроса в течение 2020 года и первой половины 2021 года. Сейчас цены вышли из стадии активного роста и фиксируются на достигнутом уровне».
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»: «Сокращение доли кредитных сделок из-за изменения условий «Господдержки-2020» частично восполняют семейная ипотека, а также субсидированные продукты застройщиков и банков. В 2022 году темпы роста стоимости жилья скорее всего снизятся до уровня инфляции или будут незначительно превышать ее. Предпосылок к обвалу цен пока не отмечается. Существует много фундаментальных факторов в пользу устойчивости рынка недвижимости».
Читайте также:
Кто и почему «топит» рынок недвижимости в погоне за хайпом
Аналитики перечислили самые доступные новостройки у строящихся станций метро
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 29 сентября 2021
