При покупке или продаже недвижимости нередко приходится сталкиваться с кадастровой стоимостью. Что это такое, для чего она нужна, как ее узнать — об этих тонкостях рассказывает Новострой-М.
Что такое кадастровая стоимость
У каждого объекта недвижимости есть рыночная и кадастровая стоимости. Рыночная (оценочная) стоимость нужна при покупке или продаже квартиры, ее обычно определяет продавец или риелтор.
Кадастровую стоимость определяет государство, этот показатель используется для расчета имущественного налога и НДФЛ при продаже квартиры. При определении кадастровой стоимости учитываются местоположение, год постройки и степень износа дома, вид объекта (квартира, индивидуальный дом, земельный участок) и его площадь, наличие и вид инженерных коммуникаций.
В расчет не берутся индивидуальные характеристики: ремонт, вид из окна, близость и качество объектов инфраструктуры и пр. Таким образом, кадастровая стоимость квартир с одинаковыми планировками в одном доме, как правило, совпадает.
Кадастровая стоимость — это цена объекта на определенную дату с точки зрения государства. Обычно она не совпадает с рыночной стоимостью, причем разница бывает существенной.
Когда нужно запрашивать стоимость объекта?
Государственная кадастровая оценка проводится каждые 3-5 лет, а в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия правительством субъекта соответствующего решения — каждые 2 года.
Кадастровую стоимость следует запрашивать в следующих случаях:
• для расчета налогов. Налог на имущество исчисляют в ФНС, налогоплательщик получает квитанцию в личный кабинет налогоплательщика или по почте. Однако можно запросить кадастровую стоимость, чтобы заранее узнать сумму налога;
• для оформления наследства. Госпошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство рассчитывается исходя из кадастровой или рыночной стоимости объекта;
• при обращении в суд. Также исходя из кадастровой стоимости будет определяться госпошлина при имущественных спорах в отношении объектов недвижимости.
Как узнать кадастровую и рыночную стоимость?
Сведения о кадастровой стоимости содержатся в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). Их можно получить на сайте Росреестра с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» — по адресу или кадастровому номеру. Там же можно узнать общую площадь объекта и сведения о правах и ограничениях.
Также кадастровую стоимость можно узнать с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта», однако эта информация является справочной и не имеет юридической силы.
Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн с помощью сервиса «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра, лично при обращении в офис «Мои документы» (МФЦ) или по почте, отправив запрос на адрес любого офиса Росреестра.
Информация о рыночной стоимости жилья нужна для совершения сделок с недвижимостью, решения спорных вопросов в суде, установления стоимости имущества должника-банкрота, для представления в госучреждения. Обратиться за отчетом о реальной стоимости недвижимости можно в оценочные компании. Для оформления ипотеки банк может потребовать, чтобы оценочная компания находилась в списке, составленном банком.
Каким будет налог на имущество?
Кадастровая стоимость необходима, чтобы самостоятельно подсчитать сумму имущественного налога. Ежегодный налог на имущество следует уплачивать до 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть до конца ноября 2021 года нужно уплатить налог за 2020 год, а до 1 декабря 2022 года — за 2021 год.
Сумму налога можно вычислить с помощью налоговой ставки, которая зависит от вида и стоимости объекта. На основе базовых ставок регионы могут устанавливать свои ставки.
Налоговые ставки в Москве
|
Кадастровая стоимость квартиры/комнаты/жилого дома
|
Ставка налога
|
|
До 10 млн рублей
|
0,1%
|
|
От 10 до 20 млн рублей
|
0,15%
|
|
От 20 до 50 млн рублей
|
0,2%
|
|
От 50 до 300 млн рублей
|
0,3%
|
Подсчетом налогов занимается налоговая инспекция. Но если у вас есть сомнения по поводу суммы налога, можно воспользоваться формулой:
кадастровая стоимость квартиры (минус) кадастровая стоимость ее 20 кв. м (умножить) ставка налога.
В 2021 году в Москве проведена новая кадастровая оценка недвижимости, и в 2022 году кадастровая стоимость жилья вырастет в среднем на 21,4% (до 181 тыс. руб./кв. м) относительно 2018 года. Однако рост налога на жилье не будет таким резким — сейчас действует норма, согласно которой сумма налога на имущество физлиц не может вырасти более чем на 10% от аналогичной суммы за прошлый год. Таким образом, в 2022 году имущественный налог для москвичей увеличится на 10%, и еще на 10% — в 2023 году.
«С 01.01.2023 года все регионы должны будут перейти на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной (статья 22.1). Этот порядок предусматривает, что установление рыночной стоимости недвижимости будет осуществляться путем подачи заявления в бюджетное учреждение, уполномоченное в сфере кадастровой оценки (например, в Москве это ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования»), или в МФЦ, без рассмотрения спора. Но в некоторых регионах такой порядок уже применяется на основании решений высшего исполнительного органа. С 01.01.2021 года он действует в Бурятии, Саратовской области, Пермском крае и некоторых других регионах РФ»
Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Как посчитать налог, если дом еще строится
Строящегося дома еще нет в базе данных Росреестра, у такой квартиры нет кадастровой стоимости. Представление о налоге можно составить, сравнив будущую квартиру с аналогичными.
1. Найти в интернете объявление о продаже квартиры схожей площади в построенных корпусах жилого комплекса. В таких объявлениях иногда указывается кадастровый номер, с его помощью кадастровую стоимость объекта можно узнать на сайте Росреестра в графе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
2. Если объявлений о продаже нет, то на сайте Единой информационной системы жилищного строительства нужно найти разрешение на ввод в эксплуатацию корпусов более ранней очереди строительства конкретного ЖК. Сделать это можно по коммерческому названию проекта, в разрешении указывается также почтовый адрес дома.
В актах о реализации инвестиционного проекта на этом же сайте публикуются площади квартир и их строительные номера, они обычно совпадают с номерами в кадастровых обмерах квартир. Далее на сайте Росреестра нужно ввести почтовый адрес дома и номер квартиры схожей площади, чтобы узнать кадастровую стоимость.
Для кого налоги выше
Ситуация со статусом апартаментов до сих пор не прояснилась. Но, скорее всего, уже построенные здания с такими помещениями не будут признаны жилыми — а это значит, что их собственники не смогут получить постоянную регистрацию, а налоговая ставка останется более высокой, чем для жилья.
Налоговая ставка для апартаментов зависит от их типа — от 0,5% за апартамент гостиничного типа до 2%, если помещение расположено в административно-деловом комплексе.
Однако кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, это частично компенсирует более высокую ставку. В Москве для собственников апартаментов действует дополнительная налоговая льгота — при условии, что комплекс включен в специальный перечень.
«Прежде всего: апартаменты, в отличие от квартир, относятся к нежилым помещениям со всеми их особенностями, в том числе касающихся налогообложения. Ставка по налогу на имущество варьируется в зависимости от регионального законодательства, но (за некоторыми исключениями) не может быть ниже 0,5%, установленных Налоговым кодексом (п. 2 ст. 406 НК РФ). Ставка налога в отношении жилых помещений установлена в 0,1% (п. 5 ст. 406 НК РФ). Сильно ли это ниже, чем налог на апартаменты, – вопрос субъективный»
Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Изменение кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость может измениться при очередной оценке, которую проводит государство. Однако если в субъекте РФ оспорили кадастровую стоимость у 30% объектов недвижимости — проводится внеочередная кадастровая оценка.
Также этот показатель может измениться, если объект недвижимости трансформировался — например, была сделана сложная перепланировка или объединены две квартиры. В этом случае налог пересчитывается с даты, на которую была установлена новая стоимость.
Еще одна причина, по которой может поменяться кадастровая стоимость, — обжалование или исправление технической ошибки в ЕГРН.
11 августа 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который изменил правила оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.
В частности, новый порядок предусматривает не оспаривание, а установление кадастровой стоимости равной рыночной. Собственник может заказать оценку рыночной стоимости, и если она окажется меньше кадастровой — он будет вправе подать заявление на переоценку кадастровой стоимости.
Для этого следует обратиться в бюджетное учреждение, определенное субъектом РФ (в Москве — Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования), или сразу в суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В обоих случаях нужно будет собрать доказательства.
«Бюджетное учреждение примет одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, или об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основаниями для отказа могут быть неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. То есть все основания отказа сводятся к наличию "дефектов" представленного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости».
Жанна Супряга, исполнительный директор юридической фирмы «Двитекс»
Чтобы оспорить кадастровую стоимость через суд, потребуются следующие документы:
• исковое заявление;
• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенные копии документов, на основании которых возникло право собственности;
• отчет об определении рыночной стоимости объекта (в бумажном и электронном виде), экспертиза этого отчета (при оспаривании кадастровой стоимости в пользу рыночной);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости (при оспаривании недостоверных сведений);
• доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде; документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученой степени по юридической специальности;
• справка об уплате госпошлины.
«При оспаривании кадастровой стоимости в судебном порядке необходимо также учитывать, что производство будет осуществляться в соответствии с Кодексом административного производства, которым предусмотрено профессиональное представительство (представителями могут быть только адвокаты или лица с высшим юридическим образованием, статья 55 КАС). Следовательно, стоимость юридических услуг может быть выше по сравнению со стоимостью услуг по ведению обычного гражданского дела»
Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
С 2023 года будет действовать обязательный досудебный порядок: для снижения кадастровой стоимости сначала нужно будет обращаться в бюджетное учреждение, установившее эту стоимость. Срок рассмотрения заявления — 30 календарных дней.
Еще одно нововведение — отмена требования, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости должен быть составлен на дату определения кадастровой стоимости. Заявление об установлении кадастровой стоимости можно подать в течение 6 месяцев после проведения оценки независимым специалистом.
Следует помнить, что пересмотренная кадастровая стоимость действует до следующей государственной оценки, поэтому не исключено, что процедуру оспаривания придется повторять каждый раз после переоценки. С учетом расходов, которые нередко превышают размер налога, смысл в оспаривании кадастровой стоимости есть только в случае, если квартира стоит десятки миллионов рублей, а ее кадастровая стоимость сильно завышена.
Читайте также:
Как взять ипотеку без первоначального взноса и стоит ли это делать
Пошаговая инструкция: как купить квартиру в новостройке
Как правильно купить квартиру в ипотеку: подробная инструкция
От «стандарта» до элитного: какими бывают классы жилья и важны ли они для покупателей квартир
Автор: Мария Харитоненко
Дата публикации 16 ноября 2021
