7 декабря открылся очередной крупный участок Большой кольцевой линии Московского метрополитена от станции «Мневники» до «Каховской». Как это повлияет на транспортную ситуацию в городе? Увеличится ли стоимость недвижимости в ближайших новостройках? Эти и другие новости узнал у экспертов Новострой-М.
Кольцо Всевластья
Идея создать Большую кольцевую линию Московского метрополитена витала в воздухе еще во времена СССР, однако приступить к строительству удалось лишь в 2011 году. Современный проект общей протяженностью в 71 километр предусматривает 31 станцию, с которых можно будет осуществлять пересадку на 44 различных направления, включая радиальные ветки метро, МЦД, МЦК и пригородные железные дороги.
Первый участок от «Делового центра» до «Петровского парка» состоит из трех станций («Шелепиха», «Хорошевская», «ЦСКА») – он был открыт зимой 2018 года. 31 декабря было запущено движение по участку от «Нижегородской» до станции «Электрозаводская»: временно в составе Некрасовской линии. После недавнего запуска нового большого отрезка пути на БКЛ заработали уже 22 стации, что соответствует реализации примерно 70% проекта. Последние 9 станций планируют ввести в эксплуатацию в 2022 году, таким образом, полностью кольцо замкнется в конце 2022 года.
7 декабря 2021 года торжественно открыли сразу 10 новых станций БКЛ на 20-километровом участке от «Мневников» до «Каховской»: «Терехово», «Кунцевская», «Давыдково», «Аминьевская», «Мичуринский проспект», «Проспект Вернадского», «Новаторская», «Воронцовская», «Зюзино», «Каховская».
Примечательно, что 7 из них являются пересадочными. Пассажиры имеют возможность перейти с «Кунцевской» на МЦД-1, а также Филевскую и Арбатско-Покровскую линии, с «Аминьевской» на МЦД-4 (Киевское направление Московской железной дороги). Со станции «Мичуринский проспект» можно попасть на Солнцевскую линию, с «Проспекта Вернадского» на Сокольническую, с «Воронцовской» на «Калужскую» Калужско-Рижской линии, а с «Каховской» на «Севастопольскую» Серпуховско-Тимирязевской ветки. Также сейчас ведется строительство перехода с «Новаторской» на одноименную станцию будущей Троицкой линии метро.
«Развитие транспортной сети является одним из важнейших направлений, необходимых для динамичного роста такого мегаполиса, как Москва. Появление БКЛ метро в столице не только улучшает логистику ряда районов, где раньше не было станций «подземки», но и делает более удобными поездки на общественном транспорте для жителей в целом, поскольку дает им новый альтернативный маршрут, параллельно разгружая центр от транзитного трафика»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Почему БКЛ так важна для города
Большая кольцевая линия – это масштабный проект, который не только улучшит транспортную доступность городских территорий на западе и юге Москвы, но и обеспечит загрузку ряда предприятий строительного комплекса и смежных отраслей (металлургия, промышленность строительных материалов, транспортные услуги). Также он поможет в создании новых рабочих мест, комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
БКЛ позволит перераспределить нагрузку между разными видами общественного транспорта и личными автомобилями, улучшить сообщение между различными районами города. Это особенно актуально для локаций между ТТК и МКАД, жители которых раньше были вынуждены добираться до других спальных районов или через центр, или совершая несколько пересадок на наземном транспорте. Например, на дорогу с улицы Каховка (Зюзино) до улицы Инициативной (Фили-Давыдково) еще недавно необходимо было закладывать как минимум час с несколькими пересадками на разные маршруты автобусов. После открытия новых станций путь займет всего полчаса.
«В экспертном сообществе можно встретить мнение, что рациональнее было бы строить несколько рокадных веток. Однако с учетом кольцевой структуры Москвы именно текущая конфигурация линии представляет собой оптимальное решение»
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
БКЛ так значима для мегаполиса именно потому, что одной из основных проблем Москвы до сих пор остается «связность» между районами, считает Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». Наличие прямого транспортного сообщения повышает привлекательность сразу нескольких локаций, особенно тех, которые не отличались раньше близостью станций метро: Зюзино, Фили-Давыдково и Очаково-Матвеевское. И если с новостройками в Зюзино дела обстоят не очень (хотя там строят дома по программе реновации), то станции «Терехово», «Давыдково», «Аминьевская» существенно улучшат доступность для будущих жителей ЖК «Остров», «Вестердам», «Крылья», «Событие», «Матвеевский парк» и «Большая Очаковская 2».
Пока что не удается объективно оценить влияние открытия станций БКЛ на транспортную обстановку – Москва встала в новогодних пробках. Однако, скорее всего, уже в январе ситуация в ряде примыкающих к БКЛ районов с автотранспортом начнет улучшаться.
«БКЛ – транспортный мегапроект, значение которого можно сравнить лишь с запуском МЦК пять лет назад. Влияние новой линии ощутят на себя практически все москвичи, ведь теперь добираться до многих жилых объектов станет в разы удобнее»
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»
Подорожают ли квартиры рядом с новыми станциями БКЛ
Открытие новых станций БКЛ по-разному повлияет на стоимость недвижимости, расположенной в ближайших домах, говорит Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости». В некоторых локациях (метро «Деловой центр», «Хорошевская», «Проспект Вернадского», планируемые «Сокольники») уже хорошо развиты транспортные сети. Поэтому там появление новых станций не отразилось и в дальнейшем существенно не отразится на уровне цен на жилье. Как показывает практика, в среднем стоимость квартир в таких местах повышается несущественно, примерно на 2-3%, а арендные ставки вырастают на 1-2 тыс. руб.
Однако в других случаях запуск БКЛ может серьезно изменить ценовую ситуацию в локации. Среди новых станций, открывшихся в декабре, можно выделить в первую очередь «Аминьевскую» (район Очаково-Матвеевское), а также «Давыдково», «Новаторскую» и «Зюзино». К примеру, в столь большом районе, как Очаково-Матвеевское, до недавнего времени действовала лишь «Озерная» Солнцевской линии. Появление новой станции метро положительно повлияет на интерес покупателей жилья к данному округу.
Стоимость квартир, расположенных в пешей доступности от новых станций БКЛ в районах с низкой транспортной доступностью, вырастет в среднем на 10-15%.
Кроме того, открытие станций БКЛ «Нагатинский затон», «Текстильщики» и «Печатники», которые пока только планируются к вводу в эксплуатацию, также приведет к повышению стоимости расположенной рядом недвижимости. В этих локациях уже есть станции метро, но они обычно сильно загружены, поэтому в таких местах необходимы новые транспортно-пересадочные узлы.
Средние цены на первичном рынке жилья в районах, где открылись новые станции БКЛ:
|
Район
|
Ср. площадь лота в продаже
|
Средняя цена, руб.
|
Средняя цена 1 кв. м, руб.
|
|
Кунцево
|
52
|
15 918 701
|
312 443
|
|
Можайский
|
64
|
20 091 601
|
309 428
|
|
Обручевский
|
67
|
26 779 279
|
410 973
|
|
Очаково-Матвеевское
|
51
|
15 716 918
|
317 870
|
|
Раменки
|
84
|
41 805 624
|
458 179
|
|
Фили-Давыдково
|
90
|
34 453 812
|
386 824
|
|
Хорошево-Мневники
|
72
|
29 640 559
|
418 655
|
Данные: «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
Ирина Доброхотова в целом соглашается с мнением коллеги, но считает, что рост цен в «горячих» точках типа «Аминьевской» окажется не столь заметным – порядка 5-8% в ближайшем будущем и чуть выше – в долгосрочной перспективе.
Открытие станций «Давыдково», «Новаторская», «Зюзино», а в перспективе и «Нагатинский Затон», тоже отразится на ценах на недвижимость, расположенной в шаговой доступности от них, но уже меньше: здесь жилье подорожает примерно на 2-5%.
Также благодаря «приближению» к метро стоимость квадратного метра может увеличиться и в домах, расположенных рядом со станциями «Кунцевская» и «Кленовый бульвар». Другие станции БКЛ, скорее всего, заметно не повлияют на цены: они пересадочные и находятся в тех же местах, что и уже действующие объекты. У горожан просто появится возможность строить альтернативные маршруты в поездках по Москве.
«Сейчас застройщики располагают информацией о перспективах развития транспорта еще на этапе оформления сделки по площадке, что позволяет им учесть данный фактор при формировании модели ценообразования. Поэтому открытие новых станций уже закладывается в стоимость недвижимости. На вторичном рынке увеличится бюджет покупки или аренды в тех корпусах, что расположены рядом (максимум 10-12 минут пешком от входа в метро)»
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»
При обнародовании информации о БКЛ стало понятно, что транспортная ситуация заметно улучшится в кварталах, наиболее удаленных от станций радиальных линий метро. И рынок недвижимости начал заранее готовиться к открытию новых объектов БКЛ, считает Сергей Нюхалов. Районы, в которых они расположены, оказались в лидерах роста цен. Подорожало как вторичное, так и первичное жилье. В ряде проектов стоимость квадратного метра увеличилась на 10% и более. Но цены подскочили не одномоментно. Рост происходил постепенно, начиная с появления сообщений о строительстве новых станций Большого кольца. Кроме того, не стоит забывать о том, что на удорожание квадратных метров оказывает влияние не только транспортная доступность, но и качество самого объекта, его проработанность и т.п. Более популярный комплекс оказывается и более восприимчив к увеличению стоимости.
Если рассматривать конкретные примеры, то рядом со станцией «Нижегородская» БКЛ возводится ЖК Profit от ГК «Гранель». Стабильный спрос на него отмечается с самого начала реализации проекта. Один из влиятельных факторов – близость станции метро. «Нижегородская» сейчас работает в рамках Некрасовской линии московской подземки. Но по мере приближения открытия участка БКЛ «Каширская» – «Нижегородская» в 2022 году, скорее всего, произойдет новое повышение спроса в проекте, и цены на квартиры могут вырасти еще до 5%.
В ЖК «Вестердам» от компании «Интеко» средняя цена за 2021 год выросла на 29% – при том, что средний рост стоимости по рынку составил 19%, отмечает Денис Бобков. Часть «добавленного» роста пришлась на «естественные» факторы вроде повышения стадии готовности новостройки. Но существенное увеличение произошло именно после открытия станции метро.
«Как правило, наиболее активный рост цен на новостройки у будущих станций метро идет примерно в течение двух лет до даты планируемого открытия и уже закладывается в цену продажи квартир. Однако в этом и прошлом году на «чистоту» эксперимента наложились факторы роста всего рынка в целом»
Денис Бобков, генеральный директор «Недвижимость-Профи»
Новые проекты рядом с БКЛ
Масштабные проекты уже реализуются неподалеку от некоторых станций БКЛ, рассказывает Надежда Коркка. Рядом с метро «Аминьевская» ПИК и «Ферро-Строй» возводят жилой квартал общей площадью почти в 1 млн кв. м. Он включает в себя в том числе детские сады на 500 мест и школу более чем на 1 тыс. учеников, поликлинику, общественно-деловой центр. Часть территории площадью 3 га передана городу для строительства домов по программе реновации.
Неподалеку от станции метро «Терехово» ведется масштабное преобразование Мневниковской поймы. Площадь застройки составляет порядка 250 га. В ее границах планируется возвести 2,5 млн кв. м. недвижимости, в том числе спортивный и общественно-деловой кластер. Также в локации строится ЖК «Остров», являющийся самым востребованным проектом в своем классе.
«В целом в «старой» Москве складывается такая ситуация, что самые привлекательные для жилого девелопмента локации (а это пояс от ТТК плюс примерно 3-4 км в сторону области) либо охвачены метро (или МЦК, или, на худой конец, МЦД), либо скоро будут охвачены. Из труднодоступных районов останутся только районы у МКАД. Ждем следующую «супербольшую» кольцевую линию или комбинацию из нескольких хорд?»
Денис Бобков, генеральный директор «Недвижимость-Профи»
Читайте также:
Большая кольцевая линия метро замкнется в 2022 году — Собянин
Аналитики перечислили самые доступные новостройки у строящихся станций метро
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 22 декабря 2021
