Юрий Эхин, эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России, рассказал порталу Новострой-М о том, кому выгодна программа реновации в Москве, почему не реконструируют столичные пятиэтажки и из-за чего нельзя увеличивать плотность населения в мегаполисах.
Власти Москвы говорят, что привлекут мировых архитекторов к строительству нового жилья. Вы уже видели, как хотят перестроить районы?
Пока, насколько мне известно, не было архитектурных конкурсов и проектов. Определился лишь круг участников, среди которых есть известные иностранные архитектурные фирмы. Но не это главное - сама тема такого конкурса очень сомнительна. Реновация в виде сноса физически крепких домов не основана на серьезных исследованиях. Нарушен порядок определения ветхости домов, установленный правительством РФ. Департаменты города провели всего лишь поверхностное обследование, была какая-то коммерческая работа Москомархитектуры. Но этого недостаточно для столь серьезного процесса, затрагивающего без преувеличения интересы всех москвичей и жителей Подмосковья.
Как бы вы прокомментировали будущую квартальную застройку?
Такая застройка планируется, это правда. Власти хотят вместо микрорайонов сделать квартальную застройку. Будет она или нет – покажет время. В чем разница? Микрорайон - это крупная единица комплексной жилой застройки невысокой плотности, ограниченная магистралями. Жилые дома в них расположены часто в свободном порядке вокруг социальных объектов – детских садов, поликлиник, школ, при обязательном соблюдении норм солнечной освещенности жилья (инсоляции), а также проветривания территорий (аэрации). В микрорайонах много зелени, но мало проездов и парковок, поскольку раньше нормы были иными. Если количество проездов и парковок в микрорайонах увеличить (это нетрудно), а дома реконструировать с надстройкой этажей, то будут экономно созданы места проживания, соответствующие высоким мировым стандартам. К сожалению, власти города, не говоря о возможности такой реконструкции и модернизации пятиэтажек, заявляют, что лучше микрорайоны снести, а построить кварталы.
Квартал, образно говоря, это четыре длинных, угловых дома, каждый из которых выходит фасадом на проезжую часть. Дорог много, но нет садов и зеленых двориков, инсоляция ущербная, нет проветривания. При этом власти лукаво заявляют, что будет подобие Фрунзенской набережной в Москве. А в реальности делают все, чтобы было подобие Шанхая, так как плотность застройки вырастет в 4 раза. Официальный представитель Москомархитектуры недавно заявил, что в кварталах застройка будет в основном 14-этажная, а четверть домов будут 25-этажными. Стоять дома будут очень плотно, буквально «окна в окна», потому что закон позволил снизить санитарные и противопожарные нормы. Тут возникает ряд проблем, начиная с огромного количества строительного мусора от сноса, но об этом чуть позже.
Увеличение же плотности жилой застройки в 4 раза может привести к тому, что огромный город не выдержит такой нагрузки по транспорту и инженерной инфраструктуре.
Но ведь будут закладываться новые сети?
Сети закладываться будут, но не хватит мощностей. Такое чувство, что разработчики таких глобальных задач не очень понимают, как работает город. Одних сетей недостаточно, чтобы была вода и канализация. Должны быть дополнительные источники воды и очистные сооружения. Должны быть проложены магистральные трассы большого диаметра, как правило, через весь город, чтобы эти новые кварталы (а их будет в 4 раза больше) запитать. Все это требует очень серьезной перестройки инженерных сетей в существующей застройке. Сейчас все говорят только о транспорте. Транспорт тоже важен, но как жить в доме, если там не будет воды и канализации?
По электрике вопросов чуть меньше, поскольку в результате ликвидации массы промышленных производств электрические мощности высвободились. Но это дополнительная серьезная проблема столицы, поскольку в связи с резким ростом населения новых кварталов рабочих мест на всех не хватит. Промышленные предприятия последние годы уничтожают, а промышленные зоны реновируют. Возьмите проект «ЗИЛАРТ» – огромный промышленный комплекс сравняли с землей и лишили рабочих мест целые районы. Это кощунство. Город лишается производства, население искусственно увеличивают. Но для чего? Ведь получается коллапс.
До закона о реновации работал закон о расселении ветхого и аварийного жилья. Зачем понадобился новый закон? Почему власти им не руководствуются, если считают, что через 10 лет дома, которые подлежат сносу сейчас, совсем устареют?
Спасибо, что задали этот вопрос. Всегда нужно спрашивать, а чем плохи те законы, которые раньше принимала Госдума? Почему эти законы не работают? Почему те же депутаты от партий принимают новые законы? И почему мы должны верить, что их новые законы будут работать, если не работают старые? Например, в третьей окончательной редакции закона о реновации (ФЗ-141) написано, что аварийные дома не входят в программу реновации. Это нарушение всех первичных обещаний и всей логики процесса замены жилья, когда сносить хотят крепкие дома, но аварийные дома отодвигают на второй план и даже собираются реконструировать. Да-да, именно так - слово «реконструкция» упоминается в законе о реновации лишь однажды, в отношении аварийного жилья. Абсурд очевидный. К счастью, пятиэтажные дома не станут ветхими через 10 лет, а прослужат не меньше 80-100 лет, как и было изначально рассчитано. Все остальное – домыслы и намеренная ложь. А это говорит о том, что за так называемой реновацией стоит серьезная некомпетентность, с одной стороны, и совсем другие цели инициаторов - с другой. При чем и то и другое находится в стороне от настоящих коммунальных и социальных надобностей москвичей и потребностей города.
Получается, будут действовать две разные программы?
Да, получается так. По одной будут расселять ветхое и аварийное жилье, по другой – заниматься реновацией. При этом что такое реновация – непонятно даже из теста нового закона. Но именно так.
Но какие цели преследуют в действительности?
Тут нужно начать с более раннего периода. Помните, в 2012 году по инициативе мэра Сергея Собянина к Москве присоединили новые территории – Новую Москву до Калужской области (нынешний ТиНАО). Уже тогда мои коллеги утверждали, что это безрассудство. Потому что в мире нет положительного опыта существования таких сверхкрупных мегаполисов. Не было достаточных оснований для присоединения к столице новых территорий, чтобы город Москву таким образом расширять, а по сути – деформировать. Практика показала, то, о чем мы говорили, оказалось правдой. Истина была понятна сразу - власти хотели построить больше жилья, но их идея лопнула, к тому же наступил экономический кризис и сейчас в Новой Москве стоят непроданными 11 млн кв. метров жилья. Все понимают, что никто это жилье покупать не будет. Потому власти перекинулись на Москву в прежних границах. Чтобы спасти себя и строительные компании, запустили программу реновации. Но ведь она приведет к серьезным социальным последствиям, градостроительным проблемам, к проблемам в сфере безопасности.
Тем не менее, политики разного уровня считают, что основа экономического роста – это стимулирование рынка жилья, а основа банковского сектора – это ипотечное кредитование, что далеко не так. Однако всеми правдами и неправдами новый закон «пропихнули», не осознавая всех последствий и пренебрегая мнением градостроителей.
Сперва говорили о сносе панельных пятиэтажек, теперь в список попали и девятиэтажки, и кирпичные «сталинки». Почему планы по сносу домов меняются на глазах?
Так захотели законодатели, так захотело правительство, так сочли необходимым. Я считаю, что это безумие, честно говоря. Они разрушат город. Они задушат все, что можно задушить.
Действительно, власти начали с пятиэтажек, но потом поняли, что есть большое сопротивление среди их жителей. Чтобы не терять в объемах нового строительства, было решено в программу включить девятиэтажки, а также дома высотой четыре, шесть, семь, восемь этажей. Часть домов снесут, за часть домов жители будут бороться. Власти хотят получить тот кусок, на который они нацелились (а это 8 000 домов), захватить его любым способом. Поэтому, несмотря на заверения мэра С. Собянина в отсутствии таких планов, девятиэтажки включили и прописали это в законе.
Мне попадалась информация, что снос и реконструкция одной пятиэтажки стоят одинаково. Так ли это? Почему все-таки ломать, а не ремонтировать?
Снос 1 кв. метра общей площади пятиэтажки сейчас стоит порядка 200 долларов. Средняя площадь пятиэтажки – 4 500 кв. метров. Получаем 900 000 долларов, или около 60 млн рублей за снос пятиэтажки.
Проблема сноса пятиэтажек включает не только демонтаж здания. Никто в Москве не планирует разбирать крепкий дом на элементы, которые можно использовать повторно. Строительный мусор после сноса везут в Подмосковье и в соседнюю Владимирскую область. Нет мощностей, чтобы переработать этот мусор в Москве. В городе всего одна-две установки для переработки мусора, и это ничто при таких масштабах сноса, мусор некуда будет свозить.
Просто ломать можно было пятиэтажки первых, сносимых серий. Там все было хиленько, и я сам 25 лет назад выступал за то, чтобы их снести. Совсем другая история - оставшиеся в Москве пятиэтажки, которые были построены в 1960-е годы: это первая категория капитальности, рассчитанная на 125-150 лет службы. Откуда власти взяли, что дома эти ветхие, непонятно.
Незадолго до этой кампании по так называемой «реновации» мы с коллегой Алексеем Кротовым опубликовали в газете Союза архитекторов России объемную статью о модернизации пятиэтажек, которая может решить проблему национального масштаба. Убежден, что реконструкция пятиэтажек – это единственное на сегодня разумное решение проблемы. Статья, кстати, получила диплом архитектурного конкурса «Золотое сечение 2017» за аргументированную концепцию.
Реконструкция пятиэтажек с надстройкой этажей стоит порядка 300 млн рублей. Это на 30-40% дешевле строительства равнозначного по объему дома (порядка 450 млн рублей). При реконструкции мы экономим на стенах и фундаменте старой части пятиэтажки, а они еще очень крепкие. К примеру, ураган, который недавно пронесся над Москвой, показал, насколько крепкие пятиэтажки. Все видели кадры, где козырек пятиэтажки спас маму с ребенком от ствола крупного дерева, которое от урагана упало на козырек дома. Козырек выдержал. При этом козырьки и балконы – это самые слабые части пятиэтажки, изношенные места. И если козырьки выдерживают такой сильный удар огромного ствола дерева, представьте, насколько мощные пятиэтажки. Были исследования, которые подтверждали, что эти дома простоят более 100 лет.
Итак, при реконструкции вычищают все внутренности дома, все коммуникации, двери, окна. Все выносят и утилизируют. Дальше приступают к реконструкции. Самый удачный пример – это дом, который реконструировал архитектор Алексей Кротов (на Химкинском бульваре, 4), он сам там живет. Лучше еще никто не придумал! Его идея в том, что снимаются все балконы, пристраиваются лоджии, кухни в квартирах увеличиваются, комнаты перепланируются, все коммуникации и теплоизоляция заменяются, появляются встроенные шкафы. Все это возможно. Для меня в свое время было удивительным увидеть хороший девятиэтажный дом, сделанный из пятиэтажки с надстройкой 4 этажа. При этом в надстроенной части совершенно новые планировки, а в старой части удачная перепланировка: появились холлы, колясочные, лифты, мусоропроводы, помещения для консьержек, входные пандусы для маломобильных групп, неплохие квартиры. Это прекрасный пример того, что можно сделать с пятиэтажкой. К тому же мы решаем проблему вывоза и захоронения строительного мусора.
Программа реновации предусматривает создание дополнительных мощностей по переработке мусора?
Никто об этом не говорит. Первым заговорил я, написав об этом в «Новых известиях». Следом Сергей Собянин дал интервью, в котором отметил, что мусор – это серьезная проблема, и власти подумают, как ее решить. Обратите внимание, насколько все сыро: сносить они уже собираются, а над проблемой мусора только начинают думать. Я не поленился подсчитать, что только для вывоза строительного мусора, который появится при сносе пятиэтажек, нужно 25 млн «КаМАЗов», а это автоколонна длиной 300 000 км, десять раз вокруг планеты можно обогнуть. Для справки: в России всего лишь 6 млн грузовиков, включая фуры.
Реконструировать пятиэтажки никто не собирается?
Власти даже не произносят слово «реконструкция». Для них нет такого понятия. Коллеги подсчитали, что в Жилищном кодексе РФ слово «реконструкция» упоминается 90 раз. А власти в своем новом законе его вообще не употребляют. Точнее, употребляют в негативном смысле относительно лишь аварийных домов, о которых я уже говорил. Понимаете абсурд и безумие всего этого?
Вы встречали людей, которые за реновацию? Чем они руководствуются, их аргументы вам понятны?
Встречал, но все разговоры заканчивались одной репликой. На вопрос ко мне: «А вы видели, что творится в пятиэтажках?» – я отвечал, что видел и знаю, что ветхость и аварийность определяются не по окнам, дверям и фасадам, а по состоянию несущих конструкций дома: фундаменту, стенам, перекрытиям. Эти конструкции в пятиэтажках находятся в прекрасном физическом состоянии. Все остальное – это введение в заблуждение.
Люди часто мотивированы тем, что им сказали по телевизору. Мэр Собянин сказал, что дома аварийные. Почему люди побежали голосовать? «Дома аварийные, караул!». Их ввели в заблуждение обманным путем, они галочку поставили, а теперь их мнение считается основанием для внесения дома в программу, под снос.
Очень многие говорят о том, что благодаря реновации власти хотят расчистить площадки для девелоперов, чтобы поддержать стагнирующую строительную отрасль. Вы согласны с этим мнением? Кому выгодна реновация?
Проект выгоден крупным застройщикам, девелоперам - они правят бал в Москве. Самое удивительное, что сейчас мы наблюдаем «молчание «акул». Эти самые «акулы» почему-то помалкивают, а за них говорит, например, Марат Хуснуллин: «Нет, девелоперы не участвуют в этом проекте, все будем делать за счет бюджета». При этом вы можете себе представить, что люди, которые зарабатывают триллионы на московской недвижимости, «акулы» так называемые, будут молчать? Такого не может быть. Значит как минимум они в сговоре. Первые сигналы – группа компаний «ПИК» еще в марте месяце суетилась по теме реновации как раз в том смысле, что делала уплотнение жилой застройки в 4-5 раз. Мои коллеги архитекторы наотрез отказались это делать и просто ушли. Это нереализуемо, город уничтожат, нельзя строить «стенка в стенку» 25-этажные дома. Сейчас «ПИК» создает консорциум для участия в архитектурном конкурсе.
Не могу не упомянуть про Лондон, трагедию со сгоревшим домом и людьми в нем. Власти сперва говорили, что не будут застраивать площадки по программе реновации высотками, но сейчас уже называют высотность новых домов до 25 этажей. Это разве не слишком высоко?
Пожар в Лондоне при реализации нынешних планов в Москве покажется ерундой. Ведь этот пожар показывает, куда мы идем: в столице просто нет пожарного оборудования, которое может справиться с огнем в высотных домах. У нас в городе, по данным МЧС, есть всего две пожарные лестницы, которые достают максимум до уровня 16 этажа. Это на всю Москву, и находятся они при этом в городе Подольске.
В какое-то время под давлением возмущенных жителей власти на словах снижали планку этажности, но я боюсь, что это уловка. То, что записано в законе о реновации, по сути, развязывает руки девелоперам и мэрии Москвы в том смысле, что отменяются все нормы по инсоляции, по плотности застройки. Это нужно для того, чтобы получить максимальную выгоду, других целей нет. В этом истинные намерения властей, все остальное – разговоры.
Я как архитектор понимаю, что даже на отдельную пятиэтажку в центре Москвы есть много желающих, настолько дорогая эта земля. Скорее всего, на месте снесенных домов построят дорогие дома. А земля под пятиэтажками достанется городу и созданному правительством Москвы Фонду реновации.
Как изменится архитектурный облик города?
Этого я не могу сказать. Но вряд ли это будет лучше по сравнению с грамотной реконструкцией. Одно то, что Сергей Собянин продолжает говорить о строительстве «панелек», в этом убеждает. Панельные дома больше не строят нигде в современном мире, так как это морально устаревшее по всем показателям жилье.
Куда денется новый объем жилья, который планируется построить в результате реновации, когда на месте пятиэтажки построят, к примеру, девятиэтажку? Квартиры будут продавать?
Это очень интересный вопрос, его еще никто не поднимал. Давайте с вами обсудим. Особенность реновации в том, что она делается за бюджетные деньги. И это уникальный случай, поскольку еще год назад президент Владимир Путин на Госсовете говорил, что необходимо искать новые внебюджетные источники финансирования относительно недвижимости и программ, связанных с ней. И вдруг появляется бюджет города Москвы в 3,5 трлн рублей, которые хотят потратить на реновацию, не спрашивая никого. Из этих денег, бюджета Москвы, построят дополнительно до 60 млн кв. метров жилья по программе реновации. Куда деть такой объем новостроек? Только продавать, чтобы заработать. Только увеличивать количество жителей.
Но сегодня город и так перенасыщен. Плотность жилой застройки в Москве в несколько раз выше, чем в Берлине и Лондоне, не говоря о Риме. При этом дорожная сеть серьезно недоразвита и делается в этом направлении недопустимо мало при всех победных реляциях. У нас в городе 4 000 км дорог, а в Токио при таких же показателях – 27 000 км дорог. И, не решив проблему с дорогами, власти начинают дополнительно уплотнять застройку.
Даже если планируется выделять деньги на строительство новых дорог, глобально это проблему не решит. Ведь чтобы вместо микрорайона построить квартал, нужно микрорайон полностью снести, вместе со всей инфраструктурой – детскими садами, поликлиниками. Оставить их просто невозможно. При этом градостроительные нормы в законе о реновации отменены, и никто не знает, построят ли новые сады и поликлиники вместе с новостройками и в каком количестве. Если плотность застройки будет намного выше, как планирует правительство, значит, на всем остальном будут сильно экономить.
Ведь о чем сейчас говорят власти? К примеру, уменьшили нормы инсоляции (раньше солнце должно было светить в окна квартир не менее трех часов в день) примерно на 30%, причем сделали это интересным способом. Раньше эти нормы (по три часа в день) действовали с 20 марта по 20 октября, сейчас сроки передвинуты соответственно с апреля по сентябрь. То есть отрезали два месяца, когда солнце самое низкое, когда организм особенно требует солнца. Какие будут медицинские последствия этого, я не знаю. Говорят, что будет скачок детского рахита, туберкулеза.
При этом главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов говорит, что в Европе и Америке норм инсоляции нет вообще, и все прекрасно живут. Но если мы равняемся на Европу, то давайте делать все, как в Европе, где главный архитектор ничего не может предпринять в пику общественному мнению. Там отсутствие жестких норм уравновешивается демократическими процедурами. Людей обо всем спрашивают. Ни у кого и мысли не возникает о том, чтобы без референдума осуществить радикальную перестройку крупного города и покуситься на частную собственность.
Вся эта программа «реновации» построена на лукавстве, на лжи и обмане, на подтасовке фактов, на неграмотности. Весь мир пошел по пути реконструкции жилья. Нигде в Европе пятиэтажки не сносят – ни в Германии, ни во Франции. Все государства их реконструируют, надстраивают, делают перепланировку, меняют инженерную начинку, ставят стеклопакеты, и в итоге получается прекрасное современное жилье. То же самое в Финляндии, Венгрии, Чехии, Словакии, Польше, Румынии, Болгарии.
Москва по этому пути не идет, потому что здесь есть огромный экономический интерес. И бюджет в 3,5 трлн рублей. В условиях падения рынка недвижимости это настоящее спасение строительного бизнеса. Но происходить это спасение будет в ущерб москвичам, экономике и безопасности в целом.
Алексей Кудрин (министр финансов в российском правительстве с 2000 по 2011 год - прим. ред.) на очередном экономическом форуме достал из нафталина идею, которая была озвучена лет семь назад: собрать все население страны в семь крупных городов. Эту идею когда-то пропагандировал Институт современного развития, и сейчас о ней вновь заговорил Кудрин. При этом все это население нужно будет обеспечить жильем, работой, безопасностью, продуктами. И как, например, это сделать, если все уехали в большие города? Везти продукты из-за рубежа? А если что-то случится?
В отличие от любителей всех мастей профессиональные градостроители обучены мыслить столетиями, потому что город строится на века. За эти века может произойти разное. Еще недавно казалось, что мир во всем мире настал, а сейчас опять проявляется угроза военного противостояния.
В этой связи любому трезвомыслящему человеку должно приходить в голову, что, собирая людей в мегаполисы и оголяя огромную территорию самой большой страны в мире, мы понижаем свою обороноспособность в разы, независимо от программы перевооружения и тому подобных вещей. Представим себе наихудшее развитие событий, которого, надеюсь, не произойдет: уничтожить крупные мегаполисы России в результате массированного ядерного удара будет намного проще, чем уничтожить все небольшие города и села...
Читайте о реновации также:
Маркус Аппенцеллер: «Без реновации город придет в упадок, поэтому я поддерживаю намерение московских властей»
Аркадий Гершман: «Шоу-румы - это «хрущевки 1.2». Назвать это жилье современным, продуманным и удобным сложно»
Кэри Гуггенбергегр: «Современные дома в Москве – это клоповники, меня туда только вперед ногами можно переселить»
Денис Крючков: «Идея реновации хорошая, но реализовываться она должна с соблюдением всех обещаний и так, как задумано»
Петр Шкуматов: «Программа реновации должна называться программой экспроприации земельных участков»
Марта Савенко: «Рынок недвижимости закрыт»
Дата публикации 14 сентября 2017
