Разговоры о том, чтобы обязать застройщиков сдавать квартиры с отделкой, ведутся давно. На днях рынок недвижимости обсуждал две новости: нововведение в рекомендациях Минстроя по квартирам стандартного класса, в которых помимо базовой отделки теперь стоит предусмотреть минимальную меблировку, а также нововведение столичных властей, устанавливающее обязательное наличие в АГР описания применяемых решений в отделке квартир. Как отразятся эти инициативы на работе девелоперов, ценообразовании, и останутся ли в выигрыше покупатели жилья, об этом специально для Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Популярность квартир с отделкой растет. За последний год на рынке столичных ЖК и апартаментных комплексов доля предложения увеличилась на 10% и превысила отметку 40% от общего объема.
Такие показатели свидетельствуют, что девелоперы незамедлительно реагируют на запросы клиентов, в числе которых – широкий ассортимент готовых для проживания квартир.
Выбирая жильё с отделкой, покупатели не только берегут время и ограждают себя от строительного шума (при условии, если в доме все квартиры сдаются с ремонтом), но также существенно экономят.
Как правило, стоимость отделки отражена в конечной цене ДДУ, что позволяет включить расходы на ремонт в ипотечный платеж и не переплачивать за потребительский кредит по более высокой ставке.
И это далеко не единственное финансовое преимущество. Учитывая большие объемы работ и количество отделочных материалов, девелоперы могут рассчитывать на существенные скидки от поставщиков, за счет чего средняя стоимость квадратного метра отделки в проектах низкого ценового сегмента может составлять менее 10 тыс. руб.
В проектах комфорт-класса наценка за отделку выше – от 20 тыс. руб./кв.м. Учитывая размывание границ между классами, зачастую качество отделки в таких ЖК соответствует высоким требованиям бизнес-класса. Застройщики разрабатывают авторские дизайн-проекты, используют дорогостоящие импортные материалы или российские аналоги, не уступающие по качеству.
В некоторых квартирах устанавливают кухни, укомплектованные необходимой бытовой техникой. И даже при разнице в 20 тыс. руб. расчеты показывают, что ремонт собственными силами с использованием аналогичных материалов обходится значительно дороже – разница в цене может достигать 30%.
Обсуждая последние новости, эксперты высказывали противоречивые прогнозы. Самый пессимистичный предполагает существенный рост объема квартир с отделкой, который приведет к увеличению затрат застройщиков и может сказаться на темпах продаж.
Ведь несмотря на очевидные преимущества квартир с ремонтом, большинство клиентов предпочитает жильё «в бетоне», чтобы иметь возможность реализовать индивидуальный дизайн-проект.
Объективно причин для паники нет, так как инициатива предусмотреть в дополнение к базовой отделке минимальную меблировку в квартирах стандартного класса носит рекомендательный характер. Пока что обязательные критерии к стандартному жилью, закрепленные в приказе Минстроя в ноябре 2016 г., регламентируют только площадь квартир.
Минимальное значение ограничено 20 кв.м., максимальное – 150 кв.м. На практике новые требования могут коснуться проектов, которые возводятся в рамках программы реновации в Москве. Остальные ЖК от столичных девелоперов по своим характеристикам зачастую превосходят критерии стандартного класса, следовательно, эти требования на них не распространяются.
Вторая новость, которая вызвала резонанс – требование московского правительства включать в АГР описание применяемых решений в отделке квартир. Речь идёт о минимальном описании: необходимо указать материал покрытия стен и пола, набор сантехники, наличие дверей и т.д.
При этом постановление никак не регламентирует объем предложения квартир с отделкой, а значит не отразится на структуре предложения и не повлияет на ценообразование.
В том, что определенной категории клиентов отделка необходима, сомневаться не приходится. Иначе застройщики не предлагали бы такой продукт. Но, как отмечалось ранее, далеко не все нуждаются в ремонте от застройщика.
Так, в сегменте высокобюджетного жилья покупательские предпочтения отличаются. Клиенты с достатком выше среднего не спешат переезжать, а к вопросу обустройства будущего жилья подходят с особой щепетильностью.
Поэтому доля сделок с квартирами с ремонтом в сегменте бизнес-класса значительно ниже, чем в массовом (не превышает 10% от общего объема рынка жилья бизнес-класса). И целесообразности увеличивать этот показатель в таких проектах нет.
Универсального совета, покупать квартиру с отделкой или вариант «в бетоне», быть не может. Принимая решение, нужно учитывать совокупность факторов, в частности наличие времени и денег. Сомневающихся в качестве ремонта от застройщика много, для таких клиентов можно привести несколько аргументов.
Альтернативой готовому ремонту может быть предчистовой вариант отделки white box. Как в случае с готовым ремонтом, так и в случае с white box, у клиента есть право потребовать устранить недочеты, при чем не только на момент приёмки квартиры, но и в течение гарантийного срока (при условии, если они возникли по вине застройщика).
Читайте также
«Сегодняшний покупатель стремится упростить свою жизнь – ему удобнее получить готовую и даже частично меблированную квартиру»
«Если стоит задача сэкономить, лучше выбирать готовый для заселения вариант с отделкой, а еще лучше – с кухней и бытовой техникой»
Дата публикации 03 декабря 2019
