Денис Крючков, коммерческий директор агентства недвижимости RЯDOM, рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, какие плюсы есть у программы реновации жилья в Москве, как должно проводиться расселение и что построят на месте снесенных пятиэтажек.
Какие положительные стороны у программы реновации жилья вы видите? Есть ли у нее плюсы?
Коммунальные сети и сами дома в Москве устарели, и, строя новые кварталы, город сам периодически не знает, что где зарыто. Новая квартальная застройка, которая предусматривается в рамках программы реновации, позволит все сети изъять и сделать новые и понятные для людей, а также создать объекты инфраструктуры, которые будут соответствовать современным требованиям: в детских садах и школах, к примеру, это высокие потолки, хорошая освещенность. То есть поменять сам взгляд на то, как должно быть.
Градостроительные нормы меняются каждый год, и в 60-70 годах прошлого века они соответствовали совершенно другой плотности населения, социальной нагрузке и дорожной сети. К тому же за эти годы в Москве построен большой объем жилья, где эти нормы не учитывались вовсе. И инфраструктура не дотягивает до нужного уровня. В последнее время в проектах застройки (в основном точечной) старались уйти от социальной инфраструктуры. Строить – строили, но социнфраструктура при этом не увеличивалась. По этой причине сегодня у жителей возникает ряд проблем, например, записаться в детский сад или припарковать автомобиль во дворе. Эти проблемы с учетом реновации будут максимально решены. Важными вопросами для Москвы и Подмосковья в последнее время становятся инфраструктура, сети (вода, тепло), и эти проблемы будут решены в первую очередь, что поднимет сам уровень жизни москвичей.
Какие застройщики вовлечены в программу? Известны ли их планы относительно реновации и объемов строительства?
Застройщиков будет много. Интерес к этому есть, но до конца не понятна финансовая составляющая проекта реновации: кто за что платит и в какой момент. Когда она станет понятна на практике (потому что закона как такового нет), участники будут выбраны на тендерной основе под каждый договор развития застроенных территорий с волновым переселением. Это необязательно будут крупные компании. Сейчас непонятно, будет ли помогать город по социальной нагрузке, кто за что будет отвечать в рамках проекта.
Принять участие в программе хотят многие: к примеру, КП УГС – у них большой опыт застройки, все проблемы и сложности, которые возникают на этапе переселения, они хорошо понимают. ФСК «Лидер» хотят, ГК «Гранель», ЛСР, ПИК и т.д. «Интеко» возьмет на себя достройку незавершенных объектов, а также, скорее всего, локальные участки под застройку вокруг долгостроев. Планы по объему строительства никто не озвучивает, они будут определены по расчетным параметрам на каждый участок и лягут в основу договора. Все волны и адреса уже понятны. При этом у КП УГС уже разработаны проекты территорий, которые им самим интересны, они, в принципе, уже готовы к программе. Стоит отметить, что подготовка эта идет уже 2,5 года. И ускоренное принятие в марте ПЗЗ было сделано не просто так на весь город.
Возможны ли экономические риски при участии застройщиков в программе реновации? Как их можно избежать?
Да, экономические риски будут. Когда застройщик заходит на пустую площадку, он понимает, что ему нужно подвести мощности к границе участка, а дальше делать внутриплощадочные сети, наложенные на генеральный план и проект межевания. То есть все оградить, а потом начать строить и вводить поэтапно. В случае реновации застройщику нужно будет возвести стартовый дом, а после этого уже осуществлять переселенческую волну, чтобы освободить площадку. Эта волна чем плоха: собственникам жилья в пятиэтажках квартиры меньшие по площади предложить не могут. Жилая площадь однокомнатных квартир в «хрущевках» составляет порядка 20 – 24 кв. метров. А современное домостроение – это «однушки» 14, 20, 22 кв. метра. Серии, которые включают такую нарезку, строить неинтересно, они уже устарели по коэффициенту «лост фактора», монолитные дома строить долго. Крупный банк сейчас разрабатывает возможность проектирования собственной серии панельного дома с пустотелыми перекрытиями, аналог монолитного дома, где можно будет делать квартиры больших площадей.
Поэтому застройщики не всегда хотят идти в эту программу: последняя нарезка у ПИКа – это студии, маленькие квартиры. При строительстве новых домов под программу реновации коэффициент удорожания для застройщиков составит 1,3, то есть +30% к расчетной цене. При этом непонятно, сколько составит социальная нагрузка, то есть сам проект может прибавить до 50%. Да, социальные объекты можно сделать встроенно-пристроенными, но у них тоже есть свои нормативы. То есть если нужно построить дом и в нем - садик, а рядом есть дом, в котором есть проблемы с расселением, то садику нет места. Если не освободится площадка, проблем будет очень много, и из-за этого будут финансовые риски. Любые подобные моменты и несостыковки будут серьезно удорожать проект. И избежать этого никак нельзя.
Какие типы и серии домов будут построены на месте снесенных пятиэтажек в Москве? Есть ли понимание архитектурных концепций, квартирографии будущих домов?
Под объекты реновации готовятся новые серии домов, в основном панельного типа, что ускорит процесс застройки, сократит сроки отделочных работ при низких трудозатратах, но без потери качества. Под новыми панельными сериями понимается не привычное их представление, а новые проектные решения, позволяющие выполнить квартиры с большими шагами несущих колон (стен) за счет применения пустотелых перекрытий. В них будут просторные кухни, комфортные входные группы и места общего пользования (коридоры, лестничные клетки). При этом квартирография будет максимально адаптирована к привычным площадям помещений в квартире, но с необходимыми улучшениями, которые требуется внедрить для комфорта и долговечности.
Скорее всего, это будут и монолитные дома. При расчете планировок нужно смотреть, кого переселяют, а затем полностью наложить квартирографию на новый дом. Но нужно учитывать, что монолит строится примерно два года, а панельный дом возможно полностью построить за 8-10 месяцев.
Этажность домов тоже должна учитываться, нельзя упускать инсоляционный расчет. И переменная этажность не всегда выгодна за счет удорожания по фасадным работам, инженерии и т.д., это не самый оптимальный выход для застройщика. Строить высотные дома экономически нецелесообразно и маркетингово непривлекательно.
Дома метр в метр строить, конечно же, не будут. Объемы строительства увеличатся где-то в два раза. А высота домов составит 9-17 этажей, не больше. Я считаю, что самое прекрасное домостроение – это советское, дома в 9-12 этажей. Это оптимальная высотность. Квартир в новых домах будет в два раза больше, но при этом и социальная нагрузка больше будет. И, конечно, все они продадутся - спрос на квартиры никуда не делся.
Существует мнение, что новая застройка будет высотной и плотность населения поэтому вырастет. Согласны ли вы с этим утверждением?
Социальная нагрузка в новых кварталах увеличится, но плотность будет оптимизирована исходя из нормативной базы. На сегодня малоэтажная застройка посажена плотно, то есть при увеличении этажности расстояние между домами будет больше, в том числе будет оптимизировано пространство плоскостных парковок за счет корректировки красных линий границ участка, что и даст больше места для строительства домов. В новых домах квартиры будут расположены с современными нормами расчета, которые не позволят строить высокие дома на небольших земельных участках. То есть дома будут в два-три раза выше, но норматив инсоляционного расчета и нагрузки сетей будет учтен. Реконструкция мощностей сетей под большой объем жилой застройки - недешевое мероприятие. На первых этажах сделают офисы, магазины. В подземной части постараются организовать парковки. Да, квартир будет больше, и социальная нагрузка будет больше. Власти будут отслеживать соблюдение нормативной базы, это гарантия комфорта.
Как будет решен вопрос с парковками? Ведь увеличение количества квартир приведет и к увеличению автолюбителей?
Дорожные сети будут реконструироваться, согласно современным нормам градостроения построят новые развязки и дублеры, и сложностей с трафиком не будет. Это будет обязательным условием. Парковки в новых кварталах в ЦАО, скорее всего, будут подземными, без каких-либо вариантов. И подземное соотношение будет 1:1. Город будет обязан предоставлять застройщикам участки под строительство парковок-этажерок. Подземный паркинг - дорогое удовольствие, он дает заметное удорожание (одно место в подземном паркинге стоит порядка миллиона), поэтому для проектов в ЦАО подземные парковки - это единственный выход, но он экономически оправдан, а для проектов комфорт-класса за ТТК строительство парковок-этажерок более целесообразно по всем параметрам. В итоге получится серьезная нагрузка на застройщика, но без этого город не позволит ввести в эксплуатацию объект.
Как будут выглядеть новые районы Москвы? Как реновация отразится на жизни города?
Большую часть новых кварталов составит жилье комфорт- и экономкласса (в районах Алтуфьево, Лианозово, например). Это будут проекты современной архитектурной концепции, с вентилируемыми плоскими фасадами, иными словами - самая оптимизированная по себестоимости застройка. Но при этом будет красиво. И муравейников не будет, это никому неинтересно. Оптимальная застройка - дома высотой 9-17 этажей.
В идеале в спальных районах программа должна реализовываться следующим образом: сначала возводится стартовый дом под расселение, а затем осуществляется комплексное освоение территории. Но, к примеру, в ЦАО или районе Фили найти стартовую площадку для дома практически невозможно, там серьезная застройка и серьезные коммуникации.
Поквартальный снос будет происходить, в основном, в спальных районах Москвы, а в ЦАО снос будет точечным. При этом поквартальный снос в ЦАО все-таки рассматривается: это район улиц Мантулинской, Донской, район Павелецкой – там много пятиэтажек, к ним можно присоединить промзоны; Токмаков переулок (Курская). Но, к примеру, в районе Курской и ЦПО не дадут строить высотки, поэтому проекты эти экономически невыгодны застройщикам.
Кто будет покупать такое количество новых квартир? Нет ли риска в переизбытке предложения? Не обрушат ли цены такие объемы ввода?
Сегодня рынок не тот, он перенасыщается, у людей меньше свободных денег. Ожидания застройщиков сегодня не соотносятся с рыночными ожиданиями клиента. Сейчас рынок клиента. Инвесторов как таковых нет, а застройщики не все успели перестроиться и перейти на внутреннюю оптимизацию. Сама экономия проекта сегодня идет не за счет оптимизации строительства, а за счет роста цены. И в этом проблема: компаниям приходится сокращать свою валовую прибыль, потому что неправильно выстроена бизнес-модель, а это влечет риски по реализации. Но не стоит забывать, что реновация – это долго, непонятно, а проекты в продаже сегодня понятны.
В рамках программы реновации будут строить хороший бизнес-класс, на который уже есть покупатели, при условии что стоимость жилья будет до 300 000 рублей за кв. метр. В спальных районах построят панельные дома и монолит, средняя цена на квартиры в монолите будет 140–170 000 рублей за кв. метр, а квартиры в панельных домах - 110–130 000 рублей за кв. метр.
Безусловно, такая ценовая политика может обрушить Новую Москву, где сейчас и так сильно опущены ценники. Цена будет еще больше приравниваться к Подмосковью. И, скорее всего, все покупатели при стоимости «квадрата» от 100 000 рублей поедут в Москву.
Как изменится город?
На жизни города программа реновации при должном подходе отразится хорошо, если будут соблюдены все обещания и реализовано так, как задумано. Конечно, нужно будет договариваться с городом, делать стартовые площадки, расселять людей в рамках одного района. Жизнь москвичей зависит от того, как будут спроектированы дома под переселение. Необходимо, чтобы не было негатива, и все было сделано качественно, город должен обеспечить застройщикам локальные участки под паркинги и школы.
Идея реновации хорошая, старые дома застоялись, и жителям не хочется уходить из домов, но у них очень старые сети, которые постоянно перекладываются, поэтому летом нет горячей воды. Любая новая квартальная застройка будет обладать индивидуальным тепловым пунктом, в таких домах горячая вода будет круглый год. Примером тому может послужить квартальная застройка в районе Марфино, который, кроме того, обеспечивает себя машино-местами, социальной инфраструктурой и сетями, они все новые. Но Марфино строилось в полях, а в городе стоят дома, и ситуация поэтому усложняется. Если власти найдут площадки, куда переселить людей, а на месте снесенных пятиэтажек сделают новый квартал – тогда будет прекрасно. Минус у программы один – это дискомфорт по переселению и стройка под окнами в течение 6-7 месяцев (время, пока возводится новый панельный дом).
Дата публикации 16 июня 2017
