Копить или купить: что выгоднее — аренда или ипотека?

Активное развитие рынка новостроек, снижение ипотечных ставок до исторических минимумов, широкий выбор доступного предложения для покупки — все это чаще заставляет задуматься о том, что, может быть, пора уже прекратить, снимая квартиру, платить аренду «чужому дяде» и купить себе собственную квартиру. Аналитический центр Новострой-М провел исследование, в ходе которого выяснил, что выгоднее прямо сейчас — купить квартиру в ипотеку или арендовать жилье, а в это время хранить деньги на депозите и получать проценты.  

Сейчас большинство людей понимают, что в случае оформления ипотеки на них зарабатывает уже не арендодатель, а банк, но несмотря на это, ежемесячно гасится малая часть стоимости приобретаемой квартиры, и после полного погашения кредита квартира переходит в собственность. Однако навскидку сопоставить, каким будет экономический эффект от этих двух альтернатив (снимать или покупать в ипотеку) бывает затруднительно.

Часто звучит вопрос, что выгоднее — ипотека или аренда, но не уточняется, что именно вкладывается в понятие «выгода». В данной статье мы численно сопоставим финансовые затраты при оформлении ипотечного кредита либо при вступлении в арендные отношения.

Представим, что в определенный момент молодой человек в возрасте 26-28 лет, наемный специалист, проживая до этого в семейной квартире с родителями или снимая комнату с друзьями, смог накопить за три-четыре года активной трудовой деятельности первоначальный взнос в размере 1 250 000 рублей. Возможно, что изначально он копил эти деньги на хороший автомобиль, пышную свадьбу, но постепенно к нему приходит понимание, что взрослая самостоятельная жизнь невозможна без отдельного от родителей проживания и встает жизненный выбор: купить новую квартиру в новостройке или начать арендовать.

Покупка квартиры в ипотеку — это сложное финансовое решение, результат от которого зависит от многих факторов (как от исходных параметров кредита и стоимости жилья, так и от дальнейшей тактики обслуживания кредита — например, с досрочным погашением или без него). Поэтому ниже определены основные условия, с применением которых будут вестись расчеты.

Основные исходные данные:

Ежемесячный доход после вычета налогов — 90 000 рублей, при этом без потери качества жизни заемщик может тратить на погашение ипотечного кредита или аренду квартиры не более 50% от своего дохода. Оставшиеся средства тратятся на обеспечение текущих потребностей, не инвестируются в депозиты и так далее.

Далее рассматриваем два сценария:

Сценарий № 1: Оформление ипотечного кредита на квартиру в новостройке и размещение накоплений в размере 1 250 000 рублей в качестве первоначального взноса. Данное значение накоплений можно считать вполне экономически достижимым для работающего человека пока еще без крупных финансовых обязательств в виде иждивенцев и прочего.    

Объект покупки: комфортабельная однокомнатная квартира с полной чистовой отделкой в новостройке Москвы на стадии строительства, площадью 46,6 кв. м. До получения ключей с момента оформления договора долевого участия необходимо ждать еще год (до 4 кв. 2019).

Сторонние ежемесячные кредитные обязательства, алименты и прочие платежи отсутствуют.

Стоимость квартиры: 6 150 000 рублей*

Сценарий № 2: Аренда однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы в пешей доступности от станции метро. При этом первоначально накопленные средства 1 250 000 рублей размещаются на срочном банковском вкладе с ежемесячной капитализацией, с целью дальнейшей покупки квартиры, в перспективе — уже за собственные наличные средства

При этом ежемесячно арендующий жилье добавляет средства на вклад в размере, равном разности ежемесячного платежа по ипотеке и платежа по аренде.  

Основной критерий сравнения: будет проведено сопоставление суммы накопленных средств на вкладе, которыми будет располагать арендатор по сценарию № 2 с учетом суммарных расходов на аренду в сравнении с размером суммарных затрат «ипотечника» на покупку своей квартиры в тот момент, когда ипотечный кредит будет полностью погашен.

Другими словами, проверяется, сможет ли арендующий сейчас квартиру человек за счет банковских накоплений купить такую же, как у «ипотечника», квартиру в будущем по той ее стоимости, которая будет действовать на момент исполнения заемщиком своим кредитных обязательств (через 20 лет).

Расчет доходности банковского вклада с учетом капитализации производился на основе онлайн-сервиса «Портал финансовых калькуляторов». При этом использованы следующие параметры для расчета доходности размещения средств на банковском вкладе:

Допущения:

Для упрощения расчетов считается, что ипотечный кредит гасится аннуитетными платежами, не погашается досрочно, не рефинансируется.

Условно принимаем, что за время выплаты ипотеки у заемщика сохраняется постоянным его ежемесячный доход на первоначально заявленном уровне. В реальной же жизни за пять-семь лет квалифицированные специалисты строят замечательную профессиональную карьеру, увеличивая свой доход в полтора-два раза, как минимум. Предположим, что все денежные излишки, которые образовываются у человека благодаря его активному карьерному росту, полностью тратятся на обеспечение других растущих бытовых потребностей (создание семьи и рождение детей, путешествия, обслуживание автомобиля и так далее), без изменения графика платежей по ипотеке при рефинансировании, досрочном погашении и прочих операциях.

Предполагается, что от момента покупки квартиры в новостройке до получения ключей и окончания чистовых отделочных работ и переезда в новую квартиру человек также вынужден продолжать временно жить с родителями, при этом при аренде переезд совершается сразу после принятия решения.

Чаще всего при аренде квартиры эксплуатационные платежи уже включены в стоимость аренды и арендатор оплачивает кроме ежемесячного платежа только коммунальные платежи за свет, воду по счетчикам. При покупке квартиры в ипотеку на собственника ложится необходимость оплачивать как эксплуатационные, так и коммунальные платежи. В рамках данного расчета условно пренебрегаем необходимостью для «ипотечника» оплачивать все расходы, связанные с ежемесячным содержанием квартиры. Также условно учитывается, что расходы на обновление бытовой техники, мебели и косметический ремонт квартиры оплачиваются арендодателем.

Считаем, что перед человеком стоит выбор покупки квартиры только для своего собственного проживания и нет каких-либо инвестиционных ожиданий от покупки (например, не предусмотрена продажа квартиры после завершения строительства дороже, с досрочным погашением ипотеки).

Важно отметить, что так как квартира приобретается на стадии строительства, то у нее есть потенциал как общерыночного роста после передачи ключей клиенту (при учете среднего роста цен на рынке примерно на 1% каждый год), так и роста стоимости на стадии строительства (около 1 000 000 руб. или около 16%).

Стоит согласиться, что принятие в расчетах единой процентной ставки по депозиту на весь срок расчетов может вносить определенную погрешность в расчетах, так как за столь долгий срок в кредитно-финансовой политике РФ могут произойти значительные изменения ставок. Однако, несмотря на условия неопределенности, предполагается, что экономика страны останется в сценариях, близких к тем, которые описаны, например, в «Прогнозе долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2030 года», разработанном Минэкономразвития России. По трем предложенным вариантам прогноза уровня инфляции (ИПЦ), ее значение будет колебаться в пределах 3-4,5%. 

Результаты и интерпретация:

В соответствии с произведенными расчетами для обоих сценариев итоговый финансовый результат формулируется следующим образом (данные — в рублях за весь период):

Источник: Аналитический центр Новострой-М

При формальном сравнении расходов по обоим сценариям более рациональным вариантом является аренда квартиры, так как стоимость жилья с учетом переплаты по процентам ипотеки на 1 340 242 рубля больше, чем совокупные расходы по аренде квартиры. Однако, если анализировать доходы по банковскому вкладу в размере 9 915 899 рублей, то очевидно, что на эту сумму не получится приобрести аналогичную квартиру, которая будет в конце 2038 года стоить уже 10 211 961 рубль (на 296 062 руб. дороже)

Источник: Аналитический центр Новострой-М

Источник: Аналитический центр Новострой-М

Таким образом, можно сделать главный вывод:

В заданных ранее условиях расчетов альтернативных сценариев (оформление ипотеки или аренда) ни тот ни другой не имеют с финансовой точки зрения явного преимущества (покупка в ипотеку выгоднее в заданных условиях на 3%). Однако в этом случае можно вспомнить о тех субъективных достоинствах владения и пользования своей собственной квартирой (пусть и временно находящейся в залоге у банка), тогда как за арендованную квартиру психологически может быть труднее расплачиваться, так как арендный платеж никогда не предусматривает выкупа. Также не стоит забывать о вопросах инвестиционной безопасности банковских вкладов, сумма которых застрахована далеко не на весь размер депозита, а только на его часть, гарантированную АСВ на текущий момент в размере 1,4 млн. руб.

Кроме того, рассмотрен лишь один вариант входных данных на получение ипотечного кредита. Если у заемщика больше располагаемый ежемесячный доход, если есть возможность внести первоначальный взнос в большем размере (что предпочтительнее), то сценарий оформления ипотеки может стать намного более привлекательным.

Однако снижение в экономике ипотечной ставки — явный сигнал экономически активным гражданам о том, что соотношение «аренда / ипотека» явно начинает работать в пользу последней, поскольку доходность всех депозитов при снижении кредитных ставок пропорционально снижается, а суммарная переплата в случае оформления ипотеки уменьшается на значительные суммы в абсолютном выражении (если рассматривать полностью весь срок кредита, то снижение базовой процентной ставки даже на десятые доли процентного пункта приносит экономический эффект на сотни тысяч рублей экономии).

Важно помнить, что покупка квартиры в ипотеку именно на этапе строительства дает отличный финансовый рычаг за счет существенного и практически гарантированного повышения стоимости после ввода в эксплуатацию и получения ключей.

Читайте также

В банках говорят об оттоке вкладов и взрыве продаж недвижимости из-за недоверия к рублю

Обзор Новострой-М: что изменилось на рынке новостроек Москвы и Подмосковья

«Понятие «бюджет покупки» исчезает — ему на смену приходят первый взнос и ежемесячный платеж»