Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран

«Не менее 50% застройщиков могут уйти с рынка из-за изменений в 214-ФЗ»

Совет Федерации предложил перенести срок вступления в силу новых требований к застройщикам, однако возможные изменения в 214-ФЗ волнуют участников рынка недвижимости. В «Инком-Недвижимость» считают, что законодательные новеллы приведут к консолидации игроков рынка, в бизнесе останутся 50% застройщиков жилья, а число сделок по «серым» схемам финансирования строительства может удвоиться.

Свое видение проблематики представил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Сколько застройщиков останется на рынке и как они будут «выживать»?

«Думаю, не какие-то конкретные меры более всего страшат застройщиков, а тот факт, что они принимаются в комплексе и единовременно. С начала существования 214-ФЗ (с 2004 года) было внесено не менее 16 поправок, но поступательно, и не все они касались квартирного строительства. В настоящее время осуществляются совокупные ужесточительные меры реформирования, которые «бьют в одну мишень».

Однако можно предположить, что непосредственно после вступления в силу новых поправок действующие на рынке девелоперы в течение определенного периода останутся. Большинство из них пытается успеть получить разрешения на строительство проектов до введения поправок, чтобы «обезопасить себя» на какое-то время и возводить дома в соответствии с сегодняшней нормативной базой. Считаю, чем больше разрешений на строительство по прежним схемам получат застройщики, тем более плавным будет переход к работе по принятым правилам – это избавит рынок от шока.

Новые девелоперы, вероятнее всего, не появятся – те, кто планировал впервые выйти на первичный рынок жилья в этом качестве, откажутся от своей идеи. Спустя какое-то время после отмены долевого строительства, на мой взгляд, значительная часть игроков рынка покинет его (по моим оценкам, не менее 50% застройщиков), однако пока трудно говорить об этом с определенной уверенностью – покажет адаптационный период до окончания 2020 года. Например, сейчас крупных девелоперских компаний насчитывается на рынке порядка 20%, остальные – мелкие и средние застройщики. В этой связи можно прогнозировать интеграцию организаций с малыми мощностями в более крупные».

Станет ли обманутых дольщиков меньше?

«Проблема обманутых дольщиков остро стояла в период кризисов 1998 и 2008 годов, тогда она была вызвана действиями криминальных структур – использовались двойные продажи, проводились аферы с вексельными схемами и т. д. Но в принципе в 2000-х криминал в значительной мере ушел с первичного рынка жилья, а начиная с 2010-х вопрос не имеет особой актуальности. Сейчас термин «обманутые дольщики» – довольно образный, в основном он применяется к людям, пострадавшим вследствие форс-мажорных обстоятельств, например, банкротства застройщика и долгостроя. Но в таких ситуациях многих девелоперов также можно назвать пострадавшими. И есть потенциальный риск того, что после отказа от договоров долевого участия (ДДУ) количество обманутых дольщиков может не уменьшиться, а возрасти – вместе с числом обанкротившихся компаний-застройщиков.

Конечно, по-прежнему существуют недобросовестные девелоперы, но их мало, и стоит ли из-за этих «паршивых овец» ломать хорошо зарекомендовавший себя инструмент, который понятен, устраивает и дольщиков, и застройщиков? Напомню, что сегодня 80% сделок на рынке новостроек Московского региона проводится по ДДУ. Тогда как принятые новеллы усложнят жизнь всем застройщикам – и недобросовестным, и добросовестным, по сути, их инициаторы стреляют из пушки по воробьям».

Число продаж с «серыми» схемами финансирования строительства может вырасти
в разы?

«Опасность может представлять так называемый серый сегмент финансирования строительства, когда не используются договоры долевого участия или договоры купли-продажи, – это схемы привлечения средств граждан в форме ЖСК и ЖНК, предварительных договоров купли-продажи. В таких случаях права покупателей, вкладывающих деньги в возведение дома, не защищены ничем, для них создается потенциально опасная ситуация. И при планировании изменений на первичном рынке жилья этот «серый» сегмент пока остается без особого внимания.

Проекты, которые возводятся по таким схемам, немногочисленны – примерно 5% от общего объема предложения. Однако с большой долей вероятности можно предположить, что при ужесточении ограничений для застройщиков число «серых» сделок вырастет, возможно, даже в 2 раза».

Что будет с ценами после реформации?

«В домах, разрешение на строительство которых получено до 1 июля и которые после введения новых правил будут возводиться по прежним нормативам, стоимость квартир не изменится, и таких проектов много. Реформы для застройщиков по ДДУ напрямую отражаться на ценах тоже не должны.

Рынок сегодня не готов к резкому удорожанию. Тем не менее, при полном отказе от ДДУ очевидна перспектива роста стоимости жилья на первичном рынке – минимум на 10%, ведь квартиры в этом случае будут продаваться готовыми в построенных домах, по договорам купли-продажи. Однако пока точный ценовой прогноз дать невозможно.

В целом, любые выводы относительно законодательных изменений в 214-ФЗ можно считать преждевременными. Короткий срок для проведения глобальных реформ, неочевидность потребности в этих нововведениях, отсутствие отлаженного эффективного механизма, призванного стать альтернативой ДДУ, – эти факты заставляют усомниться в реальности планомерного осуществления столь масштабной инициативы властей».

Читайте также:

Блиц-опрос: будут ли готовы банки и застройщики к работе по новым правилам 214-ФЗ​

«Есть несколько причин не откладывать покупку недвижимости»

Спасение обманутых дольщиков – дело рук самих обманутых дольщиков

Дата публикации 28 мая 2018
Компании и застройщики
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Тихое падение: спрос на новостройки «старой» Москвы становится ниже
Первичный рынок продолжает терять покупателей в пределах МКАД. С июля по сентябрь спрос там сократился на 24% по сравнению с предыдущим кварталом и на 36% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Сделок с ипотекой стало меньше на 17% – за квартал и...
01 ноября 11594
«Однушка» для себя: где выбрать первое жилье? Варианты квартир в новостройках от 6,8 млн руб.
Первая собственная квартира – как выбрать проект, на что обратить особое внимание, а от чего стоит отказаться?  Покупка квартиры – это ответственный шаг и одно из самых серьезных финансовых решений в жизни каждого человека, особенно если речь идет...
29 октября 3134
Сразу в топ: в рейтинг самых популярных ЖК бизнес-класса Москвы вошли новинки III квартала
Более 6 тысяч квартир бизнес-класса продали московские девелоперы в течение III квартала. Почти половину этих сделок обеспечили топ-15 самых продаваемых проектов. При этом в пяти ЖК средняя цена «квадрата» оказалась выше среднерыночной.  По...
28 октября 3152
Вечные ценности: покупатели премиальных квартир выбирают сдержанную роскошь, безупречный сервис и приватность
Нестандартные запросы, подбор жилья с помощью нумерологов, следование правилам фен-шуй все еще встречаются на рынке высокобюджетного жилья. Однако, как отмечают риелторы, по-настоящему покупатели ценят проекты, в которых обеспечены безопасность и...
25 октября 4205
Кто последний в очереди? Спрос на многокомнатные квартиры в новостройках Подмосковья превышает предложение
На рынке первичного жилья Московской области начинает формироваться дефицит многокомнатных лотов: с начала года предложение такого типа – а именно вариантов с тремя и более комнатами – сократилось на 6%.  На рынке новостроек Московской...
24 октября 5717
Московский рынок на подъеме: желающих купить квартиру в новостройке стало больше
Число договоров долевого участия на столичном рынке в сентябре составило 6,4 тыс. – это на 27% больше, чем в августе. Количество ипотечных сделок возросло на 1%. Эксперты связывают такие изменения с окончанием отпусков и стартом делового сезона. Однако по сравнению...
23 октября 5087
Инвесторы ушли с рынка недвижимости, а массовый покупатель рассматривает новостройки в Подмосковье
По итогам III квартала спрос на малогабаритные лоты заметно снизился из-за оттока инвесторов, а основная масса сделок теперь приходится на семьи с детьми, которые нацелены на приобретение как минимум 2-комнатной квартиры.  После отмены массовой льготной ипотеки...
18 октября 5969
Топ-10 самых подорожавших новостроек за III квартал 2024 года: в каких ЖК цены выросли от 8,5% до 39%
В десятке самых подорожавших новостроек Москвы за III квартал 2024 года новый рекорд – в списке появился проект с квартальным ростом цены в 39%! Также из топ-10 выбыли два крупных девелопера, в целом рейтинг обновился полностью и по составу проектов, и по...
11 октября 13430
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков