Предложение жилья массового сегмента в Москве сокращается: за год экспозиция на первичном рынке уменьшилась на 21,4%. Об этом сообщают аналитики компании «Метриум». Также, по их данным, произошло увеличение средней цены квадратного метра. Этот показатель поднялся на 7,5%.
По данным компании «Метриум», в декабре 2018 года на первичном рынке массовых новостроек Москвы велась реализация 14 990 квартир в 84 комплексах. Общая площадь представленных в продаже жилых помещений составила 0,89 млн кв. м. За прошедший год на рынок вышло 27 проектов, однако объём предложения по числу лотов сократился на 21,4%, а по площади – на 19,5%. Причинами послужили высокий спрос и снятие с реализации пула квартир в продаже в некоторых комплексах.
В декабре началась реализация одного проекта – ЖК «Тополя». В 6 комплексах поступили в продажу новые корпуса. Также открылось бронирование квартир во 2-ой очереди ЖК «Селигер Сити», в 3-ем корпусе ЖК «Гринада» и в 4-ом корпусе ЖК Discovery.
Новые проекты новостроек массового сегмента 2018 года
№ |
Название ЖК |
Девелопер |
Округ |
Старт продаж |
---|---|---|---|---|
1 |
INGRAD |
ЮАО |
1 кв. 2018 |
|
2 |
СМУ-6 Инвестиции |
САО |
1 кв. 2018 |
|
3 |
Мангазея Девелопмент |
СВАО |
1 кв. 2018 |
|
4 |
Дон-Строй Инвест |
ЮАО |
1 кв. 2018 |
|
5 |
INGRAD |
ВАО |
2 кв. 2018 |
|
6 |
УЭЗ |
ЗАО |
2 кв. 2018 |
|
7 |
ПИК |
ЗАО |
2 кв. 2018 |
|
8 |
Пионер |
ЮАО |
3 кв. 2018 |
|
9 |
Орехово |
ЮАО |
3 кв. 2018 |
|
10 |
ГК ПИК |
ВАО |
3 кв. 2018 |
|
11 |
MR Group |
САО |
3 кв. 2018 |
|
12 |
MR Group |
САО |
3 кв. 2018 |
|
13 |
AFI Development |
ВАО |
3 кв. 2018 |
|
14 |
ПИК |
ЗАО |
3 кв. 2018 |
|
15 |
Дон-Строй Инвест |
ЗАО |
3 кв. 2018 |
|
16 |
ПИК |
ЮВАО |
3 кв. 2018 |
|
17 |
ПИК |
ЮВАО |
3 кв. 2018 |
|
18 |
ПИК |
СВАО |
3 кв. 2018 |
|
19 |
РГ-Девелопмент |
ВАО |
3 кв. 2018 |
|
20 |
Центр-Инвест |
ЗАО |
3 кв. 2018 |
|
21 |
ФСК Лидер |
СВАО |
3 кв. 2018 |
|
22 |
Мосинжпроект |
ВАО |
3 кв. 2018 |
|
23 |
3S Group |
САО |
3 кв. 2018 |
|
24 |
ПИК |
САО |
4 кв. 2018 |
|
25 |
РГ-Девелопмент |
СВАО |
4 кв. 2018 |
|
26 |
3S Group |
САО |
4 кв. 2018 |
|
27 |
Москапстрой-ТН |
ЮВАО |
4 кв. 2018 |
Источник: «Метриум»
*Ранее находился в реализации в 2015 году (порядка двух месяцев) от другого девелопера.
Эксперты «Метриум» отметили изменения в структуре предложения массовых новостроек по административным округам. Доля лидера (ЮВАО) уменьшилась на 5 процентных пунктов (до 28,3%). Одновременно увеличилась на 2,4 п. п. (до 16,5%) доля округа, занимающего вторую позицию (ЮАО). На третьей строчке расположился СВАО (15,5%, +3,5 п. п.). На четвертом месте с минимальным отрывом САО (15,2%, +7,6 п. п.). Наименьшая доля предложения сосредоточена в ЮЗАО (3,4%, -7,4 п. п.).
К концу года превалирующая часть квартир была представлена в корпусах на начальной стадии строительства (45,7%). За отчетный период их доля выросла на 30,2 п. п. Четверть лотов (25,7%, -9 п. п.) экспонировалась в новостройках на этапе монтажа этажей. Объем предложения в корпусах на стадии отделочных работ составил 17,4% (-18,2 п. п.). В введенных в эксплуатацию домах было представлено 11,2% (-3,0 п. п.) квартир.
В структуре предложения по типологии традиционно превалируют 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. Доля первых составила 29,9% (-5,1 п. п.), вторых – 38,2% (-1,1 п. п.). Стало заметно больше трехкомнатных квартир – на 4,0 п. п. (23,0%). Студии и многокомнатные образовали соответственно 6,3% (+1,3 п. п.) и 2,6% (+0,9 п. п.) в общем объеме предложения.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2018 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента составила 162 090 руб. За декабрь показатель увеличился на 0,4%, а за год – на 7,5%. Причем положительная динамика отмечалась почти весь 2018 год, за исключением отдельных месяцев, когда средний уровень цен снижался из-за поступления в продажу новых комплексов и квартир по стартовым ценам. Самый низкий уровень цен был зафиксирован в феврале – 149 810 руб. за кв. м (на 0,6% ниже декабря 2017 г.), а максимальное значение пришлось на декабрь.
В большинстве округов средняя цена квадратного метра относительно конца 2017 года выросла. Максимальное увеличение отмечено в ЮВАО (+13,7%), ЗАО (+9,5%) и СЗАО (+8,6%). Средние цены снизились только в двух округах: САО (-3,4%) и ВАО (-2,4%).
По итогам 2018 года средняя стоимость квартиры выросла на 10,2% и составила 9,7 млн руб. Положительная динамика отмечена по всем типологиям, за исключением многокомнатных квартир:
– студии – +7,4% (до 5,13 млн руб.);
– однокомнатные – +10,2% (до 6,90 млн руб.);
– двухкомнатные – +8,8% (до 9,93 млн руб.);
– трехкомнатные – +1,9% (до 12,98 млн руб.);
– многокомнатные – -4,8% (до 19,5 млн руб.).
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2018 года:
– ЖК «Мякинино Парк» (ЗАО / р-н Кунцево), студия площадью 19,8 кв. м за 3,18 млн руб.;
– ЖК «Люблинский Парк» (ЮВАО / р-н Люблино), студия площадью 19,8 кв. м за 3,2 млн руб.;
– ЖК «Столичные поляны» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово), студия площадью 20,2 кв. м за 3,55 млн руб.
Стоимость квартир в зависимости от типологии
Типология |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость, руб. |
||||||
мин |
средн. |
макс |
мин |
средн. |
макс |
мин |
средн. |
макс |
|
студии |
18,9 |
25,9 |
39,2 |
150 500 |
197 965 |
307 200 |
3 183 840 |
5 133 940 |
7 967 635 |
однокомн. |
29,4 |
40,5 |
88,2 |
118 701 |
170 270 |
280 200 |
4 006 235 |
6 899 740 |
21 168 000 |
двухкомн. |
39,4 |
62,5 |
97,4 |
99 050 |
158 820 |
252 213 |
5 370 220 |
9 927 670 |
21 534 030 |
трехкомн. |
50,3 |
83,2 |
148,6 |
93 883 |
155 970 |
281 235 |
7 215 974 |
12 976 450 |
25 283 300 |
многокомн. |
84,9 |
111,7 |
189,2 |
117 700 |
174 610 |
297 421 |
10 946 100 |
19 497 650 |
39 403 776 |
итого |
18,9 |
59,7 |
189,2 |
93 883 |
162 090 |
307 200 |
3 183 840 |
9 669 350 |
39 403 776 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции 2018 года
Высокая девелоперская активность
«В 2018 году высокая девелоперская активность, отмеченная еще в 2017 году, продолжила набирать обороты, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – На рынок вышло 27 новых проектов (в 2017 году – 23, в 2016 – 14, в 2015 – 19, в 2014 – 12). Главным стимулом, мотивирующим девелоперов начинать продажи, стали нововведения в законодательство, согласно которым предполагалось, что все проекты, первый ДДУ по которым будет зарегистрирован после 1 июля 2019 года, должны продаваться через эскроу-счета. Данное решение обозначалось как переходный период к новым реалиям. Однако уже к концу года были разработаны новые поправки, отменяющие переходный период, и обязывающие фактически все ЖК реализовывать по новым правилам. Исключение составят отдельные проекты, которые будут соответствовать определенным критериям (они еще не утверждены)».
Активный спрос и снижение объема предложения
«Высокий спрос наблюдался на протяжении всего года, – продолжает Мария Литинецкая. – При этом фактически не отмечалось фактора сезонности в активности покупателей. Традиционно малопродуктивные с точки зрения продаж месяцы демонстрировали высокие показатели. Основной причиной, стимулировавшей покупателей приобретать жилье, стало повышение доступности ипотечного кредитования. Спрос «подогревался» информационным фоном грядущих изменений в законодательстве и возможным ростом цен. В итоге, несмотря на активный выход новых проектов, предложение сократилось на 21,4% по числу квартир и на 19,5% по их суммарной площади (до 14 990 ед. площадью 0,89 млн кв. м). Однако помимо высокой покупательской активности столь значительное снижение было вызвано снятием с продажи части квартир в отдельных комплексах».
Рост цен
«Высокий спрос на квартиры позволил девелоперам активно повышать цены, – отмечает Мария Литинецкая. – В наиболее ликвидных проектах цены увеличивались быстрее, чем при обычной коррекции стоимости в связи с ростом строительной готовности. Данный фактор способствовал повышению средней цены квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента, несмотря на выход нового предложения по стартовым ценам. Также положительной динамике способствовало снятие с реализации пула недорогих квартир. Стоит отметить, что в конце 2018 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости массового сегмента достигла своего пика, установив новый рекорд – 162 090 рублей».
Прогноз на 2019 год
«2019 год станет сложным для первичного рынка жилья, – считает Мария Литинецкая. – С 1 июля застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только с применением эскроу-счетов, на которых эти средства будут аккумулироваться до ввода объекта в эксплуатацию и регистрации прав собственности на одну из квартир. Таким образом, строительство жилья за счет средств дольщиков (основная форма финансирования) станет невозможным. Преимущественно стройка будет вестись с привлечением целевого кредита, что приведет к увеличению себестоимости. Это, в свою очередь, приведет к росту цен на жилье. Увеличению стоимости будет способствовать и повышение НДС.
Вероятный рост цен может заставить людей попытаться успеть «запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда» и приобрести квартиру в новостройке по максимально привлекательной цене в начале года. Таким образом, спрос в первом полугодии вероятно сохранится на высоком уровне. Фактором, который может сдержать покупательскую активность в 2019 году, является возможный рост ипотечных ставок. В 2018 году в целом по рынку массового сегмента доля ипотечных сделок превысила 50% в общем объеме заключенных ДДУ. В отдельных проектах цифра доходила до 60-70%. В конце 2018 года после повышения ключевой ставки ведущие банки объявили о росте ставок по ипотечным кредитам, а средневзвешенная ставка по выданным кредитам уже поднялась до 9,52% в ноябре (по данным ЦБ РФ) с 9,41% в сентябре-октябре (исторический минимум). Рост ипотечных ставок, ухудшение благосостояния населения и высокая конкуренция будут сдерживать ценовой рост. Исходя из текущих условий, цены могут вырасти на 10-15% в горизонте двух лет».
Читайте также
«Цены неминуемо будут расти»: блиц-опрос о том, что ждет рынок новостроек в 2019 году
Что будет с рынком новостроек в 2019 году: прогноз Новострой-М
«Если не все в России будут владеть жильем, экономика от этого не обрушится»
Дата публикации 14 января 2019