Нестабильная экономическая и геополитическая ситуация в 2024 году не стала препятствием для заключения большого количества крупных инвестиционных сделок с московской недвижимостью. Объем вложений вырос по сравнению с 2023 годом на 52% и составил рекордные 848 млрд рублей.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, половина этих вложений пришлась на транзакции, закрытые в VI квартале. Конец года традиционно является периодом, когда завершается наибольшее количество сделок купли-продажи, и прошедший год не стал исключением – в октябре-декабре 2024 года сумма вложений составила 443 млрд руб.
Новый максимум объема инвествложений в недвижимость обеспечен, в первую очередь, закрытием крупнейшей сделки (как по объему площадей, так и по объему вложений) за всю историю российского рынка недвижимости – компания «РЖД» приобрела офисную башню Moscow Towers в Москва-сити под размещение собственной штаб-квартиры.
Помимо этого, за последние три месяца 2024 года был завершен еще ряд крупных транзакций: покупка «Альфа-Банк» бизнес-центра «Домников», приобретение Sezar Group двух участков (№4 и 20) в Москва-Сити, покупка застройщиком «Брусника» проекта «Квартал Герцена» на улице Лебедянской, портфель ГК «Инград» перешел девелоперу Sminex.
Источник: IBC Real Estate
«Главным фактором, который оказал влияние на рынок инвестиций в 2024 году, стала жесткая денежно-кредитная политика – в течение года Банк России трижды повысил уровень ключевой ставки.
В связи с этим более 40% транзакций составили приобретения под собственные нужны компаний. В последние 2-3 года подобных сделок становится все больше, их цель – защита капитала и инвестиции в собственную инфраструктуру. К классическим инвестиционным сделкам покупатели подходят с большой осторожностью, – отмечает Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
При этом интерес к покупке качественных объектов недвижимости по-прежнему сохраняется, однако вопросы поиска альтернативного финансирования и структурирования капитала выходят на первый план, что увеличивает цикл текущих сделок во времени».
Топ-10 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью Москвы в 2024 году
|
Сегмент
|
Объект
|
Цена продажи, млрд руб.
|
Продавец
|
Покупатель
|
|
Офисная
|
Moscow Towers
|
193
|
Конфиденциально
|
РЖД
|
|
Офисная
|
БЦ Slava
|
50-55
|
ВЭБ.РФ
|
Банк России
|
|
Жилая
|
Портфель ЗУ «Инград»
|
35-40
|
Инград
|
Sminex
|
|
Офисная
|
БЦ «Метрополис»
|
35-40
|
PPF Group/Hines
|
Кама капитал
|
|
МФК
|
ЗУ в Москва-Сити
|
25-30
|
USM, Solvers Estate
|
Sezar Group
|
|
Жилая
|
ЗУ на ул. Лебедянской
|
25-30
|
Самолет
|
Брусника
|
|
Офисная
|
БЦ «Домников»
|
27-30
|
Росбанк, RWM Capital
|
Альфа-Банк
|
|
Жилая
|
ТПУ «Минская»
|
26,6
|
Правительство Москвы
|
BMS Development Group
|
|
Жилая
|
Тер. БЦ «Мос. шелк»
|
20-24
|
Московский шелк
|
Sminex
|
|
Жилая
|
ЗУ, ул.Стройкомб.,Амур.
|
20-24
|
ПИК
|
Мангазея
|
Источник: IBC Real Estate
Высокая активность в 2024 году наблюдалась на столичном рынке практически во всех сегментах недвижимости, при этом в офисном и складском – объемы вложений превысили показатели предыдущего года более чем в 2 раза. Структура транзакций распределилась следующим образом: лидером стала офисная недвижимость – 43% вложений, на втором месте жилая недвижимость – 30%, замыкает тройку лидеров складская недвижимость с долей 18%. Сегменты торговой, гостиничной недвижимости и МФК совокупно составили 9%.
Источник: IBC Real Estate
Традиционно на Московский регион приходится наибольшая доля транзакций в общем объеме инвестиций – по итогам 2024 года его доля составила 77% вложений, доля Санкт-Петербурга – 16%, другие регионы страны – около 7%. Стоит отметить, что результат Москвы в 2024 году практически достиг итогового значения 2023 года совокупно по всей России – 848 млрд руб. против 875 млрд руб.
По итогам 2024 года общий объем инвестиций в недвижимость России достиг 1 094 млрд руб. и на 25% превысил максимум 2023 года (875 млрд руб.), который до этого считался беспрецедентно рекордным в истории наблюдения рынка.
Источник: IBC Real Estate
Структура инвестиций по сегментам недвижимости в целом по стране столице повторяет московскую. Чуть больше трети всех вложений пришлось на офисную недвижимость – 35%, на жилую – 31%, складская недвижимость составила 20%, а сегменты торговой, гостиничной недвижимости и МФК совокупно составили около 14%. За год в структуре вложений снизились доли торговой (6% в 2024 г. – против 39% в 2023 г.) и гостиничной недвижимости (3% в 2024 г. – против 6% в 2023 г.).
Однако говорить о значительном сокращении инвестиций в данные сегменты не стоит, поскольку это обусловлено, в первую очередь, эффектом высокой базы предыдущего года. В абсолютных значениях объем вложений превышает показатели 2019-2022 гг.
Источник: IBC Real Estate
«Уровень ключевой ставки ЦБ, растущая неопределенность бизнес-среды и сохраняющая геополитическая напряженность будут по-прежнему оказывать влияние на настроение инвесторов в 2025 году.
При этом рекордный объем ликвидности ввиду репатриации капиталов будет способствовать стабилизации российского рынка инвестиций в недвижимость. В новом году мы ожидаем некоторое снижение инвестиционной активности до 400-450 млрд руб. в Московском регионе и до 550-600 млрд руб. в целом по стране, что практически в 2 раза ниже результата 2024 года», – прогнозирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
Читайте также:
К вашим услугам: эксперты прогнозируют интенсивный рост московского рынка сервисных апартаментов
Инвесторы нажмут на «стоп»: российская недвижимость потеряет прежнюю привлекательность в 2025 году
Автор: эксперты компании IBC Real Estate
Дата публикации 15 января
