Дорогая недвижимость – как новостройки, так и «вторичка» – кажется привлекательной для сдачи в аренду, ведь в Москве ставка найма таких объектов в среднем стартует от 500 тыс. рублей в месяц. Однако подсчеты брокеров показали, что расходы на содержание подобных квартир и апартаментов могут нивелировать большую часть доходности.
Сдавать элитную недвижимость в аренду стоит лишь в том случае, если отсутствуют какие-либо другие варианты ее использования. Этот тезис подтверждается недавним исследованием компании Nika Estate. Ее специалисты подсчитали, что квартира или апартаменты элиткласса, купленные в новостройке, смогут вернуть понесенные затраты через 25 лет. Для объектов «со стажем» этот период в среднем составляет около 20 лет. Самая высокая доходность в рамках выбранных категорий характерна для Замоскворечья, Хорошевского, Пресненского и Мещанского районов. В перечисленных локациях этот показатель приближается к 6,0% годовых.
Нормальной арендной ставкой для эксклюзивного жилья в центральных и околоцентральных районах Москвы считается сумма 500+ тыс. руб. в месяц. Минимальный разброс значений наблюдается в Дорогомилово. Здесь верхняя ценовая граница предложения (без учета 10% наиболее дорогих объектов) колеблется на уровне 580 тыс. руб. за месяц проживания. У ТТК, на территории Бегового района она поднимается заметно выше – до 650 тыс. руб. в месяц.
В таких локациях, как Раменки, Тверской и Хорошевский районы, ценовой коридор простирается за отметку в 700 тыс. руб., в районах Басманный, Якиманка и Замоскворечье – за 800 тыс. руб.
Для Пресненского и Мещанского районов к нормальным относятся ставки в 1 млн руб. за месяц проживания. Самый широкий диапазон арендной стоимости зарегистрирован экспертами Nika Estate в Хамовниках и на Арбате. В обеих локациях размер ежемесячной платы за проживание в элитной квартире достигает 1,5 млн руб. Суммарно 12 указанных районов содержат 85% всех лотов на рынке высокобюджетной аренды.
«Как правило, инвестиционные сделки в высоком сегменте происходят на первичном рынке. Приобретенный на стадии строительства объект в престижной локации будет расти в цене. Вторичный рынок же рассматривается либо для покупки с целью проживания, либо как способ «законсервировать» средства. К арендному бизнесу наши клиенты прибегают тогда, когда не пользуются недвижимостью, но хотят получить все же какой-то доход, который пусть и не вернет затраченные на покупку средства в ближайшие годы, но как минимум будет не лишним в бюджете»
Виктор Садыгов, владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate
Приведенные показатели создают иллюзию того, что сдача объектов элиткласса вполне может быть выгодным бизнесом. Однако в действительности заработанные средства представляют собой небольшой доход в сравнении с бюджетом покупки и с учетом расходов на содержание дорогой квартиры. Если говорить о вторичном предложении, то в Басманном районе среднегодовой прайс аренды составляет 3,9% от средней стоимости сверхдорогих лотов, выставленных на местной витрине. В Раменках соотношение равно 4,2%. В районах Дорогомилово, Арбат, Тверской и Беговой показатель доходности находится рядом с отметкой в 5% годовых. Чуть лучше ситуация в районах Якиманка (5,4% годовых), Хамовники (5,5%) и Мещанский (5,6%).
Лучшие показатели отдачи – около 6% годовых – демонстрируют элитные квартиры в домах Замоскворечья, Пресненского и Хорошевского районов. Иными словами, здесь вложения окупятся за 17 лет. При этом средний показатель для вторичной недвижимости элиткласса измеряется 20 годами.
Лоты из новостроек выглядят еще скромнее в плане потенциальной доходности. Из 12 локаций они только в Мещанском районе могут успешно конкурировать с элитной «вторичкой» (5,8% vs 5,6%). В районах Арбат, Раменки, Басманный и Дорогомилово разница совсем невелика, но она уже в пользу объектов вторичного рынка. В Беговом районе новое предложение дороже 1 млн руб. за кв. м (аналог элиткласса вне ЦАО) полностью отсутствует. Все прочие локации отличаются значительным превосходством вторичных объектов. В Пресненском районе они опережают «первичку» по размеру финансовой отдачи в 1,2 раза, в Хорошевском – в 1,3 раза, в Замоскворечье – в 1,4 раза, в Хамовниках и Тверском районе – в 1,5 раза, в районе Якиманка – в 1,7 раза.
Если не брать в расчет Басманный район, то период окупаемости высокобюджетных квартир, предлагаемых в новостройках, варьируется от 20 до 32 лет. В среднем будущим инвесторам следует ориентироваться на 25-летний срок.
Читайте также:
Не центром единым: новостроек клубного формата за пределами ЦАО стало почти в два раза больше
61 кв. метр за 100 млн рублей: «индекс миллиона» в Москве достиг исторического минимума
Автор: эксперты компании Nika Estate
Дата публикации 05 сентября 2024
