Второе кольцо московского метро повысит цены не во всех новостройках

Московские власти планируют замкнуть второе кольцо метрополитена до 2020 года, 13 станций появятся во многих спальных, а также в промышленных районах. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов рынка новостроек Москвы и Подмосковья, каким будет влияние новой ветки на развитие локаций и цены на недвижимость. 

Источник: stroi.mos.ru

Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании «ОПИН»

Работы по строительству второй кольцевой линии ведутся активно, и есть все предпосылки, что к 2020 году кольцо замкнется, транспортная ситуация по этим направлениям улучшится, а Кольцевая линия метро и крупные пересадочные узлы в центре разгрузятся.

Прежде всего мы говорим об ожиданиях тех пассажиров (студентов, работников), кто сегодня ежедневно пользуется метро и вынужден ехать с пересадками через Кольцевую линию или через пересадочные узлы в центре. Открытие второго кольца позволит быстрее (без дополнительных «крюков») и комфортнее добираться до места учебы или работы, особенно если оно географически находится в соседнем округе. А время, затраченное на дорогу, будет уже сопоставимо с использованием личного авто. Также строительство второго кольца - это важный критерий, который уже сегодня учитывают девелоперы, риэлторы с точки зрения планирования новых проектов жилой и коммерческой недвижимости.

С появлением второго кольца существенно улучшится ситуация в районе Мичуринского проспекта и Аминьевского шоссе, которые сейчас «не покрыты» сетью метрополитена в пешей доступности. Открытие новых станций существенно повысит привлекательность этих районов. То же самое относится к северу-западу, тем более учитывая последние планы создания в этом районе Парламентского центра.

Безусловно, улучшение транспортной доступности значительно повышает стоимость жилья. Однако степень удорожания «квадрата» зависит от существующей ситуации в локации и степени ее улучшения с запуском новых маршрутов. В данном случае наибольший эффект ощутят на себе как раз районы Мичуринского проспекта и Аминьевского шоссе (где сейчас нет станций метро в пешей доступности) - здесь стоимость жилья может вырасти до 15%. В других районах в среднем потенциальный рост цен может составить до 5% -10%.

Открытие новых станций стимулирует развитие недвижимости в непосредственного близости к ним, причем как жилой, так и коммерческой (включая создание новых рабочих мест). Тем более, что как раз в районе, например, Аминьевского шоссе, Шелепихи, Лефортово, где есть в том числе промышленные территории под застройку.

Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»

В нестабильной экономической ситуации в стране сложно делать прогнозы по осуществлению плана развития метро.

Улучшения транспортной доступности следует ожидать в районах, где появятся новые станции метро. Это в большинстве своем районы западного и восточного направлений: Хорошевский (станция «Ходынское поле»), Хорошево-Мневники (станция «Мневники»), Фили-Давыдково (станция «Давыдково»), Очаково-Матвеевское (станция «Аминьевское шоссе») и другие.

Безусловно, новое кольцевое сообщение позволит значительно разгрузить пересадочные станции метро в центральной части города и действующую Кольцевую линию.

С улучшением транспортной доступности, обусловленной введением нового второго кольца метрополитена, можно ожидать роста цены предложения квадратного метра жилья в районах местоположения станций метро.

В районах новых станций второго кольца уже анонсировано будущее жилищное строительство в Лефортово, Нижегородском, Нагатинском затоне и других локациях.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»

Конечно, перспектива открытия Второго кольца московского метрополитена до 2020 г. выглядит достаточно оптимистично. Зачастую сроки сдачи новых станций «подземки» не укладываются в изначально обозначенные даты. Так, например, еще в прошлом году, ожидаемое окончание строительства 1-ого участка Третьего пересадочного контура было запланировано на конец 2015 г., но уже в 2014 г. по заявлению чиновников сроки ввода данного отрезка отложили на начало 2016 г.

По основному замыслу проекта, открытие большого замкнутого конкура исключит необходимость ехать в центр для пересадки, тем самым, позволит сэкономить время, разгрузит центральную часть города, сделает движение между соседними периферийными районами более комфортным. Кроме того, строительство новых станций метро, несомненно, улучшит транспортную доступность территорий, что напрямую отразится на ликвидности жилья и росте цен на квадратные метры. 

Уже сейчас перспектива открытия станции метро в пешей доступности от строящийся новостройки активно подчеркивается в конкурентных преимуществах проекта. Например, новый ЖК «Лайнер» от ГК «Интеко» возводится в 300 м от станции метро «Ходынское поле», открытие которой запланировано в рамках первого участка проекта (2016 г.), или МФК «Новая Пресня», расположенный в 500 м от станции метро «Шепелиха», открытие в 2016 г.

Ожидаемый рост цен, несомненно, способствует увеличению интереса застройщиков к данным территориям и способствует дальнейшему развитию не только застройки земель жилыми комплексами, но и проектами с апартаментами.

Рост цен на новостройки рядом с проектируемыми станциями еще задолго до их открытия может составит до 25% после объявления места и даты открытия станции. Правда на текущий момент такой значительный рост демонстрировали в основном новостройки Новой Москвы.

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»

Планы по созданию второго кольца действительно кажутся амбициозными, однако если посмотреть, какими темпами идет развитие московского метрополитена, то не остается сомнений в том, что в 2020 г. кольцо замкнется. В то же время, нестабильная экономическая и политическая ситуация в стране может внести свои коррективы, но давать какие-либо прогнозы сейчас преждевременно.

Тем не менее, уже ясно, что с вводом в эксплуатацию второй кольцевой линии улучшится транспортная доступность некоторых спальных и промышленных районов Москвы, где в будущем будет развиваться жилищное строительство. Ранее этот процесс тормозила удаленность от существующих станций «подземки». Среди наиболее перспективных районов стоит выделить промзоны в Лефортово, территорию рядом с Аминьевским шоссе. Появление здесь станций метро повысит привлекательность локаций для девелоперов, будет стимулировать рост цен на существующую недвижимость (на 10-15%) и увеличит спрос на нее.

Кроме того, улучшение транспортной доступности даст толчок развитию района в целом – появлению коммерческих и инфраструктурных объектов. Например, уже в ближайшей перспективе в Хорошевском районе откроется станция метро «Ходынское поле», которая станет частью второго кольца. И хотя свободных мест под застройку здесь практически не осталось, станция метро сделает территорию более привлекательной для жизни.

Что касается локаций в районе функционирующих станций метро, которые станут пересадочным пунктом с радиальной ветки на вторую кольцевую, то ожидать роста цен на недвижимость и появления новых объектов там вряд ли стоит. Они лишь позволят людям из других районов Москвы быстрее добираться до места работы/учебы и разгрузят первое кольцо.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Заявленные сроки являются ориентировочными. На данный момент, согласно информации, опубликованной на официальном сайте метрополитена, активные работы ведутся на участке, который должен быть введен в эксплуатацию в 2016 году (ранее обозначался 2015). Так, на участке Шелепиха–Хорошёвская с весны продолжается проходка тоннеля, всего пилотный участок представляет собой 6 станций, строительство ведется уже третий год. Ранее сообщалось, что станции были перепроектированы (планировалось глубокое заложение), благодаря чему строительство удалось ускорить и удешевить. Очевидно, что первый участок ТПК (13 км линий) будет введен в эксплуатацию в срок, озвученный на прошлой неделе, – в 2016 году.

Что касается всего ТПК, то, в отсутствие оперативной информации о статусе работ на каждом из участков, сложно оценить, возможно ли завершить строительство к 2020 году.

После ввода в эксплуатацию второй кольцевой линии, скорее, можно ожидать изменения ситуации на станциях первой кольцевой – трафик на этой ветке должен существенно сократиться. Также можно ожидать разгрузки Таганско-Краснопресненской линии на ее северном участке и проблемного пересадочного узла на «Киевской» за счет соединения «Хорошевской» с «Кунцевской».

В настоящее время уже есть новостройки, которые выиграют от появления второго кольца. Среди них: МФК «Лайнер» (пешая доступность до м. «Хорошевская»), МФК «ВТБ Арена Парк» («Петровский парк»), ЖК «Карамель» («Нижняя Масловка»).

Возможно, под жилье будут осваиваться площадки в районе Шмитовского проезда и Магистральных улиц (промзона Огородный проезд) – они обладают рядом преимуществ помимо перспективы метростроения.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

Если верить словам бывшего начальника столичного метро Дмитрия Гаева, то в 2020 году строительство нового второго кольца метрополитена будет завершено. Для реализации этого грандиозного проекта разработан план. Общая протяженность пути будет составлять 58 километров. Первый участок от станции «Выставочная» до «Нижней Масловки» начнет действовать уже к 2016 году. На данный момент работы ведутся активными темпами.

Второе транспортное кольцо, или как его по-другому называют – Третье пересадочное кольцо, будет проходить по спальным районам Москвы и свяжет их между собой. Оно позволит разгрузить центральную часть и действующую Кольцевую линию метрополитена.

Вокруг существующих станций столичной периферии улучшится в первую очередь экологическая обстановка, ведь благодаря появлению новых направлений метро значительно сократится число автобусов, троллейбусов и маршрутных такси. Одновременно удастся разгрузить проезжую часть от пробок. Вместе с этим, безусловно, повысится и привлекательность жилья в этих районах.

Открытие станции метро еще не означает, что транспортная доступность района при этом существенно улучшается. Активная ценовая динамика наблюдалась только в тех локациях, где метро не было. В основном, это районы, расположенные за МКАД, например, Новокосино и г. Реутов. Максимальный рост цен обычно приходился на последний год перед вводом метро в эксплуатацию (например, в Новокосино рост цен составил 15-20%). В дальнейшем, после открытия станции ценовая динамика обычно не выбивается из общерыночных тенденций.

На северо-западе Москвы планируется построить три новых станции - «Ходынское поле», «Хорошевская» и «Пресня». Строительство станции «Ходынское поле» уже ведется. В непосредственной близости от этой станции сейчас реализуются две новостройки - МФК «Лайнер» и ЖК «Лица». Соответственно, транспортная доступность этих проектов в ближайшее время улучшится, что можно принимать во внимание уже сегодня, инвестируя в эти объекты. А вот улучшение транспортной ситуации для жителей новостроек у станции «Хорошевская» вряд ли произойдет, ведь в шаговой доступности от ее предполагаемого местонахождения уже действует станция «Полежаевская». Станция «Пресня» отражена в ряде проектов, однако на сегодняшний день доподлинно не известно, будет ли она построена. Поэтому говорить о тенденциях на первичном рынке недвижимости в этом районе пока рано.

Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet

Пока довольно трудно судить о перспективах реализации этого проекта к 2020 году с учетом масштабных планов властей по продлению линии подземного метро в область, серьезных затрат на проведение Чемпионата мира по футболу и ухудшающихся политических и экономических условий. Для того, чтобы замкнуть второе кольцо, необходимо построить за пять лет 13 новых станций метро, что само по себе и при отсутствии серьезных затрат из бюджета и стабильной экономической обстановке в стране можно назвать весьма амбициозным проектом.

Благодаря второму кольцу транспортная доступность улучшится в тех районах, где существующие станции метро расположены на некотором удалении и добраться до них можно только на общественном транспорте, например, в  районе Хорошево-Мневники и Раменки, в районе Ходынского поля. А вот районы у действующих станций метро запуск второго кольца мало затронет, поскольку основной пассажирский трафик все-таки направлен в центр, в районы в пределах Третьего транспортного кольца, где сконцентрировано множество офисов. Возможно, некоторым жителям будет удобней делать пересадку на одной из станций второго кольца, что несколько разгрузит первую кольцевую ветку, однако серьезно это не повлияет на транспортную доступность и, как следствие, на недвижимость в этих районах.

В проектах, которые расположены в непосредственной близости от новых станций метро, цена кв. м может вырасти не более чем на 10%, поскольку в большинстве случаев жители новых объектов строительства имеют доступ к действующим станциям метро. Скорее всего, станции второго кольца повысят привлекательность локации и тем самым увеличат спрос на новые объекты.

После открытия станции метро второго кольца выиграют новостройки, расположенные на Мичуринском проспекте, – ЖК «Лобачевский», ЖК «Мичуринский», а также недавно построенные и заселенные там проекты – ЖК «Шуваловский».

Новые площадки под застройку, в первую очередь, могут быть в районах с промзонами, например, в Лефортово, где находится территория завода «Серп и Молот».

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»

Все зависит от бюджета и особенностей рельефа. Сейчас разработан проект, но работы не начаты. Всегда могут возникнуть технологические сложности, поэтому важно, чтобы готовность проектов совместилась с бюджетом, с учетом сложившихся условий.

В рамках текущей ситуации государство, скорее, будет направлять финансирование на поддержку населения и различные социальные программы, чем на метро. Да, заявлялось о строительстве метро китайскими компаниями, но пока они тоже не начали строить.

Если мы исходим из идеальной ситуации в стране, то да, за 5 лет технически вполне возможно строительство, но, на мой взгляд, сейчас это нереально. Отложено или совсем остановлено строительство не будет, население такого решения точно не поймет, просто сроки могут существенно сдвинуться, сократятся темпы.

Станции второго контура находятся в пределах Москвы, так что, безусловно, они улучшат транспортную доступность. Ситуация особо сложная на конечных станциях, Кольцевая линия перегружена. Несомненно, строительство второго контура разгрузит Кольцевую, но не решит всех вопросов, прежде всего, потому что есть емкость вагонов метро и частота поездов, повлиять на которые второй контур точно не сможет.

Около новых станций ситуация с ценами на недвижимость отразится ростом в пределах 5-7%, там, где станции будут совмещены с уже существующими, цены и так высокие.

Сегодня в районе будущей станции «Мневники» уже строятся жилые комплексы концерна «КРОСТ».

В будущем, в районе новых станций второго кольца, прежде всего, будут развиваться площадки под редевелопмент и реновации (ЗИЛ, площадки на востоке), есть районы, где еще возможна точеная застройка. Пусть там невозможно строительство классического жилья, но допустимы апартаменты.

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне

В рамках проекта откроются станции, которые фактически станут пересадочными с одной станции на другую, которыми будут пользоваться для выбора наиболее подходящей ветки. Кроме того, будут открыты станции, образующие этот контур, в ряде случаев там, где ранее станции метро отсутствовали. В первом случае, существенного влияния на рынок открытие станции не окажет, во втором значительно улучшит транспортную обстановку в районе. Так изменится к лучшему обстановка в районе Лефортово, Ходынского поля, Шелепихе, Нагатинского затона, а также Аминьевского шоссе и Мичуринского проспекта. В настоящее время станции метро в этих районах отсутствуют.

Открытие пересадочных станций на цены не повлияет. Открытие станций, которые появятся в районах ранее, обходившихся без метро, могут увеличить цены в районе до 5-10%.

В настоящее время в районе Шелепихи реализуется крупный проект «Сердце Столицы», который предусматривает строительство жилья и апартаментов, а также объектов социальной инфраструктуры и благоустройство территории, в том числе набережной. И это явно не последний проект в данной локации: территория и далее будет развиваться и, скорее всего, рынок увидит еще несколько проектов в этом районе. Однако станции метро в данной локации пока отсутствуют, и доступ к ним из этого района затруднен. С открытием станции метро «Шелепиха» ситуация существенно улучшится.

Активная застройка сейчас ведется в районе Ходынского поля. Здесь строятся и еще запланированы жилые и апартаментные комплексы. Сейчас на первичном рынке реализуются апарт-комплексы «Лица» и «Лайнер».

В августе 2014 г. в районе Нагатинского затона стартовали продажи нового ЖК River Рark. До ближайшего метро сейчас расстояние составляет около 2 км, с открытием станции метро «Нагатинский затон» ситуация существенно улучшится.

Также в выигрыше окажутся ЖК «Лобачевский» в связи с открытием станций «Аминьевское шоссе» и «Мичуринский проспект».

Уже сейчас в некоторых районах стартовали новые проекты, опережая планы по строительству станций метро. Вероятнее всего, новые объекты продолжат появляться. Их масштаб и количество будут зависеть от возможностей самой территории.

Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс»

Все будет зависеть от наличия средств в бюджете и политической воли московских властей. Последние несколько лет они вполне укладывались в заявленные графики строительства метро, пока нет причин сомневаться и в этих планах.

Исходя из представленных планов, кольцо станет альтернативой наземным маршрутам общественного транспорта между смежными линиями метро. Это может увеличить нагрузку на сами станции (будем надеяться, что в проекте эта нагрузка учтена), но снизит загрузку на земле, а значит, уменьшит вероятность появления пробок, особенно рядом со станциями метро, где маршрутные такси и автобусы часто мешают движению. Таким образом, транспортная доступность, скорее, улучшится и для автомобилистов, и для пешеходов, особенно там, где появятся новые станции.

В среднем реальные планы по строительству станции (когда станция вносится в расходную часть бюджета, и начинается строительство) увеличивают стоимость квадратного метра в километровой зоне на 15-20%. Еще порядка 10% добавляет ввод станции в эксплуатацию.