«Новый стандарт существенно уменьшает обязательные требования к качеству отделки квартир»

С марта 2025 года застройщикам законодательно разрешили применять собственные стандарты отделки квартир. Кроме того, в силу вступили минимальные требования к качеству отделки в новостройках, установленные Минстроем. Как это повлияет на рынок первичного жилья и взаимоотношения между дольщиками и застройщиками, Новострой-М узнал у Дениса Артемова, старшего юриста, руководителя проектов юридической фирмы Via lege.

Суть вопроса

01.03.2025 года вступили в силу изменения в ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ. В числе прочего, в закон внесён п. 4.7. о том, что договор долевого участия может предусматривать условие о соответствии результата производства отделочных работ собственному стандарту организации-застройщика. Если такое условие содержится в договоре, то при спорах о качестве объекта долевого строительства (далее для простоты мы будем говорить «квартиры»), за основу будет приниматься стандарт застройщика.

Правда, при этом есть ряд минимальных требований к качеству, установленных Приказом Минстроя от 19.02.2025 года № 91/пр «Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки».

К сожалению, минимальные требования далеки от раньше применявшихся строительных норм и правил: так, при оштукатуривании допускается отклонение стены от вертикали на 1 см при высоте потолка до 3 м, приемлемы зазоры между плинтусом и стенами в 4 мм, допускается отклонение напольного покрытия по горизонтали на 8 мм при длине диагонали 1 м. (пример: опустите шарик на пол — и он покатится).

– С 1 марта вступил в силу новый стандарт Минстроя, касающийся требований к отделке квартир в новостройках. Считается, что этот документ поможет бороться с так называемым «потребительским терроризмом» покупателей. На Ваш взгляд, этот стандарт действительно упростит взаимоотношения между застройщиком и покупателем на этапе приёмки квартиры? Или, наоборот, все теперь начнут до миллиметра выверять все неровности, сверяясь со стандартом?

– Сам термин «потребительский терроризм» не совсем верен. Дело в том, что по каждому строящемуся многоквартирному дому есть утвержденный проект строительства, применимые ГОСТы, СНиПы, СанПиНы. Застройщик обязан осуществлять строительство в соответствии с этими обязательными требованиями. Если застройщик возводит дом качественно и серьезно относится к вопросам отделки квартир, то ни о каком потребительском произволе речи не идет –  те минимальные отклонения от качества, которые иногда возникают, довольно легко и быстро устраняются рабочими на месте.

Обратная же ситуация приводит к большому количеству замечаний, которые в силу ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» должны быть безвозмездно устранены застройщиком.

Граждане пользуются теми возможностями, которые им предоставляет закон для защиты своих прав. Причем пользуются ими все более грамотно, с привлечением профильных технических специалистов. Действительно, есть фирмы, которые специализируются на фиксации нарушения норм строительства и обладают штатом квалифицированных экспертов. Но ни о каком злоупотреблении правами со стороны дольщиков речи не идет.

Новый стандарт существенно уменьшает обязательные требования к качеству квартир. И в этом отношении объем претензий к застройщику с математической неизбежностью тоже уменьшается. Однако все, что еще включается в этот новый уменьшенный круг требований, будет действительно выверяться гражданами до миллиметра. Это чисто компенсационные моменты.

Вообще же, новый приказ Минстроя от 19.02.2025 года № 91/пр, очевидно, нужно рассматривать в русле многочисленных за последнее время льгот застройщикам: мораториев на взыскание неустоек и убытков с застройщиков, уменьшение размера штрафа за невыполнение требований потребителя с 50% до 5%,  сокращение размера неустойки за просрочку устранения недостатков в квартире до 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день против 1%, и сокращения гарантийного срока на квартиры с 5 до 3 лет.

Ясно, что это делается из-за сложного экономического положения в стране с целью поддержки строительной отрасли. Но немного обидно становится за участников долевого строительства, которых такие новшества ставят в заведомо уязвимое положение. Как-никак, но ст. 19 Конституции РФ по-прежнему гарантирует каждому равенство перед законом и судом.

– Данный стандарт обязателен к соблюдению всеми застройщиками или коснется только тех, кто работает в массовом сегменте? Или вообще относится только к домам, построенным по программе реновации?

Понятие «стандарт застройщика» внесено в ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» отдельным пунктом 4.7.: «Договор может предусматривать условие о соответствии результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства стандарту организации, зарегистрированному в Федеральном информационном фонде стандартов (далее – стандарт застройщика)».

То есть такой стандарт применим ко всем застройщикам, занимающимся возведением многоквартирных жилых домов, независимо от занимаемого ими сегмента на рынке – эконом, бизнес, премиум и т. п.

В то же время в отношении качества квартир, предоставляемых по реновации, действует более специальное Постановление Правительства Москвы от 08.08.2017 года № 516-ПП «Об утверждении требований к улучшенной отделке равнозначных жилых помещений, предоставляемых взамен жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации жилищного фонда в городе». Следовательно, здесь применимы свои требования к качеству отделки квартир.

– Что появление стандарта может означать для покупателей квартир? Отделка априори станет хуже?

– Сам стандарт для застройщиков является делом добровольным. Это диспозитивная (не обязательная) норма п. 4.7. ФЗ «Об участии в долевом строительстве...»

Вместе с тем было бы наивным ждать от строительных компаний превышения собственных требований по качеству над обязательными государственными требованиями, ведь это как минимум влечет дополнительные расходы. Целью же любой коммерческой организации является извлечение максимальной прибыли.

В то же время может упасть и вообще спрос на квартиры с отделкой. На рынке предлагается довольно большой сегмент квартир «в бетоне». И всегда проще выполнить отделку самостоятельно, силами собственной ремонтной организации, и к ней же в дальнейшем предъявлять требования по качеству выполненных работ на основе законодательства о защите прав потребителей — без всяких ограничений.

– Покупатели новостроек и до этого приглашали на приемку квартиры специалистов, чтобы выявлять строительные недочеты и правильно составлять ведомость с дефектами. Не сыграет ли на руку новый стандарт компаниям по приемке квартир? Они станут еще более востребованными?

– Большинство граждан не владеют специальными техническими знаниями по качеству отделки квартир. В то же время обязательное привлечение технических специалистов при существенных нарушениях качества, а также и при любых иных спорных вопросах, было установлено еще Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 года «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». При этом квалификация специалиста должна быть подтверждена информацией о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ) или в национальный реестр специалистов в области строительства (НОСТРОЙ). То есть еще и не каждый специалист подходит.

– При этом не секрет, что некоторые застройщики прямо препятствуют доступу посторонних лиц в квартиры – то есть запрещают приводить специалистов-приемщиков. Насколько это законно?

– Да, такие случаи встречаются. Но препятствовать проведению технической экспертизы передаваемой квартиры застройщик не вправе. Кроме того, закон не содержит требования об обязательной приемке квартиры лично участником долевого строительства. В связи с этим, при наличии препон со стороны застройщика, гражданин может просто выдать нотариально удостоверенную доверенность на приемщика, а сам сослаться на то, что находится в рабочей поездке и не может прибыть на приемку. Тем самым легко обходится искусственно возникшее препятствие в допуске специалиста в квартиру.

Но тут важно помнить, что установленная законом неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства применяется к застройщику вплоть до даты подписания акта приема-передачи. Нет акта – значит, есть основания для неустойки. Получается, что сама строительная компания кровно заинтересована в скорейшем подписании акта, и растягивать этот процесс для нее бессмысленно.

– Если покупателю все-таки удастся обнаружить отклонения от требований стандарта отделки – что ему стоит предпринять? Требовать устранения недостатков или денежной компенсации?

– Первое, что стоит сделать — письменно зафиксировать свое участие в приемке квартиры и выявленные строительные недостатки. Для этого составляется документ, именуемый по-разному: «дефектной ведомостью», «актом о недоделках» и т. п. Иначе дольщик может дать повод обвинить себя в уклонении от приемки квартиры, что в свою очередь дает застройщику законную возможность подписания акта приема-передачи в одностороннем порядке. А возможность заявления требований по качеству при наличии такого одностороннего акта – крайне затруднена.

Дефектную ведомость нужно официально передать застройщику под роспись или направить ценным письмом с описью.

А дальше уже можно обсуждать следующие варианты.

Статья 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» предусматривает такие права участника долевого строительства при обнаружении недостатков по качеству объекта долевого строительства:

1) безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;

2) соразмерное уменьшение цены договора;

3) возмещение своих расходов на устранение недостатков.

Выбор конкретного способа защиты права зависит от застройщика – если есть вероятность того, что выявленные недостатки будут своевременно и качественно устранены, то имеет смысл требовать безвозмездного устранения недостатков. Но в подавляющем большинстве случаев граждане требуют возмещения своих расходов на устранение недостатков, так как просто не верят, что строительная организация сможет качественно исправить свои же собственные нарушения.

Однако для возмещения расходов важно доказать их размер. И здесь возможны такие действия.

Первый — вы за свой счет делаете ремонт, сохраняете все договоры и чеки, а потом выставляете застройщику счет. Второй — стоимость ремонта рассчитывает оценщик, она является предметом исковых требований. И уже после получения денежных средств от застройщика гражданин приступает к ремонтным мероприятиям.

Вывод

За два десятилетия действия ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» ощущается необходимость внесения множества поправок в его текст. Это тем острее чувствуется, что сам «квартирный вопрос» отнюдь не утратил своей актуальности для граждан, а цены на квартиры в новых жилых домах постоянно растут. А там, где большие деньги, — много поводов для злоупотреблений и различных махинаций.

Но в последнее время складывается ощущение какой-то однобокости этого процесса, когда принимаемые изменения упрощают жизнь в первую очередь строителям. Почему всем известен термин «потребительский терроризм», но никто не говорит об очевидных  «девелоперских преференциях»? Возможно, в будущем, после снижения экономической напряженности, нам стоит ожидать пакета поправок в защиту граждан участников долевого строительства.

Читайте также:

Чтобы ремонт в новостройке не превратился в кошмар: что купить – квартиру в бетоне или с предчистовой отделкой?

Этот номер не пройдет! Как законно пресечь манипуляции застройщика с актом приема-передачи

Беседовала Алевтина Максимова