Минстрой разработал новый законопроект, который призван дать четкое определение понятию «апартаменты» и внести соответствующие поправки в Жилищный кодекс РФ. На апартаменты планируется распространить гарантии законодательства о долевом строительстве (214-ФЗ), которые ранее касались только жилых объектов. Новострой-М выяснил у экспертов, что будет с этим форматом недвижимости и какую выгоду от нового закона получат покупатели апартаментов.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Пока не идет речи о том, чтобы просто признать все апартаменты жилыми и разрешить в них регистрацию. Сейчас говорится, что сначала должны быть проработаны все необходимые требования к данному формату недвижимости, и только при соответствии построенного дома всем требованиям, там будет возможна прописка.
Если новые требования будут минимальными и не приведут к повышению цен на апартаменты, то можно предположить рост спроса на данный формат, так как главным критерием при принятии решения о покупке остается стоимость квартиры или апартаментов. В этом случае и застройщикам будет выгоднее строить апартаменты, что может привести к росту предложения на рынке. Вероятно, требования, которые будут прописаны властями, будут касаться наличия необходимой социальной инфраструктуры. А дополнительная финансовая нагрузка в виде строительства детских садов и школ, безусловно, приведет к росту стоимости апартаментов. Так как речь идет о новых требованиях, то и распространяться они уже будут, так же, как и возможность прописаться, на апартаменты, построенные с какого-то момента, а не на все предложение, находящееся в реализации на данный момент.
По структуре сделок с квартирами и апартаментами отмечается некое состояние равновесия, так как на протяжении всего 2016 года и в первом полугодии 2017 года доля сделок с апартаментами занимает 13-14% в структуре спроса. При этом в абсолютных цифрах на основе данных Росреестра и в первом и во втором квартале 2017 года отмечается рост уровня спроса на апартаменты. Например, в 1 квартале текущего года в «старых» границах Москвы физическими лицами было заключено на 40,4% сделок больше, чем за аналогичный период прошлого года. Во втором квартале этого года покупательский спрос на апартаменты был на 19% выше, чем во втором квартале 2016 года. Высокий покупательский интерес к апартаментам зачастую связан не только с более низкой ценой, но также и с интересными локациями. А если в рамках одного комплекса предлагаются и квартиры, и апартаменты, когда последние ниже по цене, то тут ключевым фактором при принятии решения оказывается уже более низкая стоимость.
Изменение спроса на апартаменты будет зависеть от влияния нового законопроекта на стоимость апартаментов. Если их цена будет уже сопоставима с квартирами, то нет, роста спроса не будет. Если же они будут бюджетнее, но при этом с возможностью прописаться, то, конечно, интерес к ним возрастет.
Принятие подобного законопроекта отразится на стоимости только тех апартаментов, которые возводятся в рамках многофункциональных домов, так как по данному закону данные апартаменты приравниваются к квартирам. Соответственно, на строительство таких апартаментов будут распространяться все требования закона о долевом строительстве (214-ФЗ). А так как поправки в 214-ФЗ ужесточают требования к застройщикам, например, по размеру уставного капитала, необходимости платить взносы в компенсационный фонд, то стоимость возведения таких проектов либо проектов с квартирами будет равным по стоимости. В этом случае это, конечно, приведет к удорожанию таких апартаментов, их стоимость максимально приблизится к стоимости квартир в жилых комплексах с аналогичными характеристиками. При этом апартаменты, которые возводятся в рамках гостиничных комплексов или лофты, останутся в том же ценовом сегменте, то есть будут по стоимости несколько ниже, поскольку на них новые требования законодательства не распространяются.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость»
В текущей версии законопроекта апартаментами признаются структурно обособленные помещения в многофункциональных зданиях. Таким образом, у собственников данных объектов недвижимости будет возможность перевести их из не-жилья в статус апартаментов.
Законодательно признается, что данный формат недвижимости используется для проживания. Текущая версия законопроекта предусматривает изменения, в результате которых статьи, упоминающие квартиры/многоквартирные дома, будут дополнены такими словами и словосочетаниями, как «апартаменты» и «многофункциональные здания».
Апартаменты не ограничены только форматом МФК, однако законопроект пока не охватывает отдельно стоящие здания и перестроенные комплексы. Поэтому и влияние законодательных изменений будет неоднородным. В то же время нужно понимать, что в процессе прохождения всех процедур не исключены и правки, которые могут привести к появлению других формулировок.
Расширение прав и возможностей покупателей будет способствовать увеличению стоимости апартаментов, однако, как мы отметили выше, текущая версия законопроекта не охватывает весь сегмент. Например, на рынке представлено достаточно большое количество отдельно стоящих комплексов с апартаментами, и это весьма востребованные предложения с учетом их локации и качественных характеристик.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
В текущей версии законопроекта разъясняется лишь сам статус нового типа недвижимости. Апартаментами называют помещения, входящие в состав многофункциональных комплексов и используемые для постоянного проживания. Тем не менее пока не ясно, какими свойствами будут обладать такие объекты с точки зрения постоянной регистрации собственников, уплаты налогов, размера коммунальных расходов. Не исключено, что для апартаментов будут разработаны свои требования, которые не сильно изменят фактическое положение вещей. В любом случае сам факт появления в законодательстве понятия «апартаменты» уже можно считать прорывом.
Однако из текущей редакции законопроекта пока не ясно, в соответствии с какими техническими и градостроительные правилами будет строится данный формат жилья. Если владельцы апартаментов получат технически и юридически такой же продукт, как и стандартное жилье, апартаменты фактически прекратят существование на рынке. Если же изменения затронут только юридический статус, скажем, собственник сможет прописаться и пользоваться социальной инфраструктурой, но технические и градостроительные нормы сохраняться как для нежилых помещений, то застройщики смогут сохранить низкую стоимость апартаментов. У них останется возможность дать покупателю более доступный продукт, при этом не лишая его социальных прав.
В определенной мере урегулированный статус апартаментов привлечет покупателей к этому типу жилья. На сегодняшний день понятие «апартамент» фактически существует, а формально – нет. Данный факт многих отталкивает от этого формата жилой недвижимости. Однако если апартаменты будут приравнены к жилью по всем аспектам (юридическим, техническим, экономическим), то они просто «растворяться» в общем объеме предложения рынка недвижимости и прекратят свое существование. Тем не менее, во многом именно более низкий ценник по сравнению с предложением квартир сегодня стимулирует покупателей. Вместе с потерей этого преимущества, апартаменты могут лишиться спроса.
Конечно, застройщики попытаются повысить расценки на апартаменты, доведя их до уровня стоимости квартир. Тем не менее многие проекты апартаментов с самого начала были спроектированы так, чтобы привлечь аудиторию именно данного формата. В таких комплексах может не быть социальных объектов, но они близко находятся к центру. Если ценник повысится, то они проиграют конкуренцию соседним ЖК, потеряв немалую долю клиентов.
Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН
Мы давно выступали за принятие законопроекта о статусе апартаментов, потому что считаем, что это нужный и своевременный шаг. Апартаменты уже давно вошли в нашу жизнь, во многих городах России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, они строятся и продаются как жилые объекты, но при этом их статус до сих пор не был урегулирован. Это часто отпугивает покупателей, которые ищут полноценное жилье, где можно зарегистрироваться постоянно или временно и пользоваться всеми социальными льготами. Также важно будет получить возможность перевести апартаменты из статуса нежилых объектов в жилые после ввода здания в эксплуатацию. Конечно, при соблюдении соответствующих норм.
Мы надеемся, что нововведения дадут новый толчок развитию формата апартаментов в целом, и по Жилищному кодексу апартаменты станут жилым помещением, расположенным в многофункциональном здании. Это значит, что в здании есть и жилые помещения, и гостиницы, и офисы, и торговые площади – это позволяет организовать жизнь, работу и досуг людей практически в одном месте.
Скорее всего, после утверждения нового статуса, спрос на апартаменты увеличится, если не вмешаются другие факторы, например, экономический кризис. Но если все будет хорошо, особенно в мегаполисах, это благоприятно повлияет на спрос. Например, Группа ПСН сегодня реализует три проекта с апартаментами: городской квартал бизнес-класса «Правда», элитный жилой квартал «I’M на Садовом» и премиальный клубный дом «I’M Тверская». Апартаменты «Правды» как раз по формату рассчитаны на молодых и энергичных людей, для которых важно жить и работать в центре города.
Что касается роста цен на апартаменты, то такое возможно. Это станет понятно уже после принятия законопроекта.
Евгений Киряев, генеральный директор «Трест №7»
Благодаря новому закону апартаменты, вероятно, получат статус жилья и, как следствие, покупатели смогут регистрироваться в них. Также возможен пересмотр ставки налога.
Да, безусловно, если закон все же будет принят, увеличится спрос на апартаменты. Сейчас у апартаментов отсутствует статус жилья, а значит зарегистрироваться в них нельзя, и это является основным ограничителем в решении о покупке апартаментов у покупателей. У апартаментов в случае принятия закона появится возможность претендовать на обслуживание в объектах социальной инфраструктуры города, кроме того, удачное расположение в хороших локациях или рядом с транспортными развязками, станциями метрополитена, интересной архитектурой и продуманными концепциями делает их еще более конкурентоспособными.
Что будет с ценами? Подорожают ли апартаменты? Все зависит от конкретного проекта, в целом цены на апартаменты вырастут из-за увеличившегося спроса, но незначительно 5-10%.
Дата публикации 20 октября 2017
