Экспертиза новостройки: ЖК «Новый Зеленоград»

Портал Novostroy-M.ru совместно с архитектором Никитой Маликовым начинает новый проект под названием «Экспертиза новостройки». Вместе со специалистом мы будем анализировать различные жилые комплексы в Москве и Подмосковье, сравнивать, что нарисовано на рендерах в рекламных буклетах застройщиков, с тем, что строится в реальности. Для максимальной объективности анализировать строящиеся дома и территорию архитектор будет не только на основе панорам, снятых нашим коптером, но и по фотографиям на именных сайтах новостроек, которые снимают сами застройщики.

Стремление застройщиков к уходу от типовых жилых коробок - это очень любопытный и правильный тренд. К сожалению, многие относятся к этому лишь как к смене упаковки с серой на цветную, в то время как все проблемы, сформировавшиеся за последние десятилетия, остаются. Будет весьма полезным рассмотреть и сравнить разные жилые комплексы с точки зрения архитектуры и благоустройства (не берем в расчет местоположение, цену и прочие факторы).

Ведь именно архитектура в ответе за то, с каким настроением будущие жители будут просыпаться поутру и как часто соседи будут улыбаться другу другу. Архитектура в ответе за самое главное – комфортную жизнь в своем доме

Начнем с ЖК «Новый Зеленоград». Комплекс однозначно бросает вызов всем как нетиповой. Посмотрим, получилось у него, или это лишь очередное прикрытие. Начнем с хорошего.

1. Плюсы

1.1 Цветовое решение, ритм, пропорции

Несомненно, сочетание черного цвета и цветных вставок смотрится весьма дорого и солидно, чувствуется рука очень качественного архитектурного бюро. Но если рассматривать уже построенный дом (смотрите панораму), есть риск, что цвета все же вышли сильно насыщенными, тогда как на картинках с визуализациями оттенки были спокойнее и приятнее.

Поэтому возникает опасение, не будет ли сильной цветовой перегрузки после окончательной застройки района? Пока что это незначительная придирка, и нужно подождать некоторое время, чтобы рассмотреть всю застройку целиком.

1.2 Ниши для кондиционеров

Фасад весьма яркий, поэтому белые «коробки» блоков могли бы весьма сильно испортить внешний облик. Однако вопрос о том, как будет контролироваться установка кондиционеров, остается открытым. Потому что ни одному застройщику еще не удалось сделать так, чтобы жители всегда пользовались этими нишами правильно – все равно есть случаи, которые показывают, что люди устанавливают кондиционеры, как им удобно. Будем надеяться, что управляющая компания проконтролирует этот вопрос.

1.3 Переменная этажность

Перепад высотности в ЖК «Новый Зеленоград» всего в 2 этажа в рамках одного жилого дома. Хоть это и не создает эффекта сильного разнообразия визуальной среды, но смотрится намного лучше, чем дома-ленты одной этажности. К тому же эффект разной этажности усиливается ритмом и цветовым решением. Не знаю параметры рентабельности участка, но все же перепады хотя бы в 6-8 этажей выглядели бы практически идеально для такой застройки.

1.4 Дворы закрыты от машин

Пока (по рендерам, фотографиям построенных домов и панораме ЖК) не очень понятно, как это будет реализовано. Если вместо асфальта во дворе положат тротуарную плитку таким образом, что все пешеходные маршруты вокруг дома и во дворе будут выполнены в одном уровне и защищены парковочными столбиками – это хорошо.

Если же застройщик ограничится укладкой асфальта (как это видно на некоторых визуализациях), а потом дворы закроют забором (ключи от которого будут у жителей) – то это непродуманное решение. Пройдет всего год, как особо ярые автомобилисты начнут парковаться во дворе. Архитектор проекта в интервью сообщает, что хотел создать дворы, принадлежащие жителям, значит, там не должно быть ничего, что могло бы принадлежать машинам. Идея очень правильная, ее реализацию мы увидим весной.

1.5 Детские сады и школы

Социально ответственный застройщик всегда попадает в рай. Главное, чтобы детский сад не остался лишь рекламной визуализацией на сайте. В проекте предполагается развитая собственная инфраструктура: 5 детских садов, 2 общеобразовательные школы, поликлиника с детским и взрослым отделением, а также многофункциональный торгово-развлекательный центр, паркинг на 8 тысяч машино-мест.

Однако все это появится еще нескоро, точно известно, что в рамках первой очереди застройщик должен возвести 2 детских садика, один из них пристроенный и должен открыться на первом этаже корпуса IV.04 после I квартала 2017 года (срок сдачи этого корпуса). Садик будет частным, примет 50 детей, стоимость посещения – 5 тысяч рублей в месяц.

Я не анализирую визуализацию отдельностоящих детских садов на рендерах, т.к. зачастую реальное отображение имеет мало общего с картинками в буклетах. Судить о том, какими получились сады и школы, можно будет только после того, как их построят.

1.6 Коммерческие площади на первых этажах

Территория жилого комплекса будет застроена весьма плотно, а значит, потребуются магазины шаговой доступности. Для них предусмотрено много площадей на первых этажах корпусов – это отлично.

Рассматривая коммерческие помещения на фотографиях на сайте, я увидел входную зону. Скорее всего, на первом этаже будет помещение для хранения колясок и велосипедов. А также туалет! Отрадно, что застройщик догадался, что для гуляющих во дворах жителей с детьми нужны туалеты на первом этаже. Также отмечу, что входные группы выполнены по высоким стандартам качества: безбарьерная среда, недешевая отделка, прозрачные двери и хорошее освещение.

Согласно проектным декларациям, в корпусе 4 нежилые помещения предназначены для продуктового магазина, 2-х магазинов непродовольственных товаров, приемного пункта службы ремонта, аптеки и 2-х мини-офисов. В корпусе 6 запроектированы 2 мини-офиса и стоматология, а в корпусе 7 – один небольшой офис.

Также в первую очередь застройщик планирует возвести поликлинику. Информация о 5 садиках и 2-х физкультурно-оздоровительных центрах, паркингах на 8265 машино-мест встречается в рекламных текстах, но когда они будут строиться, пока не очень ясно.

1.7 Планировки

Тут нечего особо анализировать и рассказывать: почти во всех квартирах можно комфортно жить. Планировки без изысков, но продуманные и отвечают современным требованиям эконом-жилья (если вам нравятся «евро-однушки» и «евро-двушки», или как их еще иногда называют – smart-квартиры). Кстати, во многих секциях на этаже всего 4-5  квартир на один лифтовый холл. Нет длинных коридоров и, следовательно, эффекта общежития. Правда, попадаются все же коридорные секции, но их мало, и я не могу сказать, что они некомфортные.

2. Минусы

2.1 Парковки

Где они? Вокруг домов вдоль дорог и все в один ряд? Это несерьезно. Этого хватит только для рабочих, которые будут делать ремонт в квартирах. У жителей точно возникнут вопросы и конфликты, как только дома будут заселены больше, чем на 30%. Для объективности скажу, что паркинг (на 8265 машино-мест) нарисован на рендерах. Только вот, судя по всему, строиться он будет еще очень и очень нескоро. А стоящие несколько машин на рекламных картинках не отображают реальности, которая здесь начнется после ввода жилья.

2.2 Озеленение

Я смотрю на фотографии, выложенные на сайте застройщика, и вижу во дворе лишь одно взрослое дерево. Остальные растения напоминают какие-то очень скромные саженцы. Это плохое решение для таких дворов-колодцев. Не у всех есть дачи, чтобы периодически сбегать за город и спасаться от бетонного шока. Лучше сэкономить на отделке фасадов в дворовой территории, но экономить на озеленении нельзя. Застройщик обязан посадить много деревьев, это намного честнее по отношению к людям, ведь на рендере генплана ЖК «Новый Зеленоград» почти леса во дворах растут.

2.3 Узкий двор-колодец

Не могу сказать, что сама посадка домов плохая. Точнее, она совсем неплохая, но при таком генеральном плане необходимо продумывать каждый элемент благоустройства намного тщательнее. Получилось так, что посадка домов усугубляет чувство незащищенности, и это никак не компенсируется. Необходимо значительно увеличить плотность зеленых насаждений, дворовые фасады сделать максимально спокойных цветов, поиграть с рельефом двора, не создавать там степь.

Сейчас, когда житель выйдет из дома, он увидит стены, облитые краской, поглощающие свет, и ни одного элемента, способного дать человеку чувство защищенности. Возникает ошибочное ощущение, что фасады проектировало бюро с солидным опытом, а дворы и генеральный план делала студия неофитов-фрилансеров.

2.4 Детская площадка

То, что я вижу на этой фотографии - это не детская площадка. Это набор типовых элементов, где вроде бы должны играть дети. Если у застройщика нет средств для создания действительно правильных игровых элементов в каждом дворе, лучше перераспределить деньги и создать лишь одну площадку для всех домов, но чтобы она дух захватывала как у родителей, так и у детей.

Чтобы ребенок стремился туда, ждал момента, когда он пойдет с папой и мамой в детский городок, где он встретится с друзьями и покорит очередной холм. Во дворах можно ограничиться качелями и предметами для самой маленькой возрастной категории (к тому же это позволит вписаться в действующие градостроительные нормы). Проектирование двора и детской площадки должно занимать почти столько же времени, как и проектирование жилого дома, а не создаваться по остаточному принципу.

2.5 Пешеходный бульвар

На визуализациях можно увидеть очень правильную градостроительную мысль – пешеходный бульвар. Только на генеральном плане, к сожалению, ничего для этого не сделано: бульвара нет. Нет ничего даже близко похожего на пешеходную улицу. В описании проекта сказано, что будут фитнес-центры, кафе и пр. Но ни один крупный бизнес не зайдет в жилой комплекс, в котором не продуманы и не направлены пешеходные потоки.

Бизнесу нужны клиенты, клиентам нужны интересные заведения, всем нужна грамотная планировка улиц. Возможно, общий генплан еще на проработке, и бульвар все-таки появится.

Резюме

Очень хорошая архитектура домов для комфорт-класса. Однако не могу не отметить весьма посредственную проработку благоустройства участка. Правда, ее еще можно улучшить по множеству направлений:

- в описании ЖК указаны велодорожки, но на генеральном плане их не видно,

- пешеходные переходы можно поднять над автомобильными дорогами,

- лучше продумать озеленение,

- у домов есть индивидуальность и характер, осталось это привнести в благоустройство.

Получились жилые дома, но не получилась жилая среда. Жителям здесь будет комфортно только спать

Однако будем объективны и скажем, что все это лишь предварительные выводы на основе уже построенного одного дома и представленных рекламных материалов проекта (как будет, когда ЖК достроят). Возможно, когда жилой комплекс «Новый Зеленоград» будет возведен полностью, ситуация поменяется в лучшую сторону.

Давайте представим потенциальных покупателей квартир в ЖК «Новый Зеленоград» и оценим удобство проживания для них по 10-балльной системе:

Об авторе:

Маликов Никита

Два высших образования:

ТвГТУ – инженер-строитель

ТвГТУ – инженер-архитектор

С 2012 года арт-директор в архитектурном бюро Никиты Маликова.

С 2014 года дипломный консультант в HafenCity Universität Hamburg (Германия).

С 2015 года член общественной палаты города Твери, комиссия по развитию ЖКХ и благоустройства.

Участник и спикер на фестивале архитектуры «Зодчество 2016». Участник «Арх Парохода» 2016 года.

Разрабатывает архитектурные концепции развития, благоустройства и строительства для крупнейших застройщиков Тюмени, Казани и Твери.

Специалист в области эконом-архитектуры. Архитектор крупнейшей в Тверской области реновации промышленной зоны (общая площадь 100 000 кв. м).

Вместе с группой специалистов читает лекции по всей России на темы развития транспорта и городской среды.