Вопрос обеспечения людей жильем актуален в России, а особенно в Москве, уже долгое время. В разные периоды власти пытались решить его различными способами. Сегодня широкое обсуждение получила инициатива создания рынка арендного жилья от государства, благодаря чему широкий круг населения получит крышу над головой.
«Государство намерено таким образом позаботиться о тех категориях населения, которые не могут купить квартиру в Москве и Подмосковье, а с появлением так называемых доходных домов у людей появится возможность тратить значительно меньше средств на аренду жилья»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»
Кстати, идея возрождения доходных домов в Московском регионе не нова. К примеру, уже построен и активно функционирует первый современный доходный дом в Николоворобинском переулке, но вот доступность аренды квартиры в нем – вопрос спорный.
Эксперты в целом дают положительную оценку инициативе властей.
«Покупать жилье, привязываясь надолго к одному месту жительства и «залезая» в долгосрочную ипотеку, не всегда оправданно»
Юрий Печников, «Сити-XXI век»
Однако сомнения вызывает реализация намеченных планов. По сути сама идея строительства доходных домов своевременна, но спрогнозировать, как именно она будет воплощена в жизнь, очень сложно.
По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, обеспеченность жильем в Московском регионе крайне низкая. «К тому же, ни для кого не секрет, что практически весь рынок арендного жилья в нашей стране – «серый», - говорит Мария. - Он представлен, в основном, предложениями от частных собственников, отношения которых с арендаторами зачастую никак не регламентируются. Отсюда – высокие риски для квартиросъемщиков. Поэтому необходимость создания государственного арендного жилья в России назрела уже давно».
Мария Литинецкая также отмечает, что принятия данной инициативы недостаточно для того, чтобы создать в России цивилизованный рынок доступной аренды. Речь идет о строительстве доходных домов и предоставлении жилья в аренду по льготным ставкам только наиболее незащищенным категориям населения – очередникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, инвалидам, многодетным семьям и т.д. Соответственно, на широкий рынок такие объекты не попадут.
«Привлечь инвесторов-девелоперов к строительству доходных домов непросто. Идея разбивается о такую проблему, как длительный срок окупаемости инвестиций. В условиях, когда трудно делать прогнозы на длительную перспективу, бизнес ориентирован на «короткие деньги». То есть, результат нужен как можно скорее, а не через десятки лет»
Антон Конобеевский, «НДВ-Недвижимость»
.jpg "Привлечь инвесторов-девелоперов к строительству доходных домов непросто")
Таким образом, для девелоперов арендное жилье не может быть выгодным, пока существуют альтернативные проекты с другой, гораздо более высокой доходностью. Как рассказал Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, для успешного функционирования, то есть быстрого возврата инвестиций, от арендных домов в первую очередь необходимы определенные площадки под застройку.
«В общем случае, чем дальше от центра – тем менее выгодно, больше сроки окупаемости, - говорит Вадим. - Для окраинных районов понятие доходного дома вообще выглядит сомнительным. Скорее, это будет «расходный» дом, требующий постоянных вливаний при минимуме доходов. Низкие арендные ставки и сомнительный социальный уровень проживающих быстро превратят подобные дома в обшарпанные общаги».
«Скорее всего, предлагаемый формат девелоперам будет не интересен, по крайней мере, если строительство будет осуществляться по классической схеме, когда вся финансовая нагрузка и налоговое бремя ложится на их плечи. При планируемых пониженных арендных ставках срок окупаемости такого объекта растянется на долгие годы, а в нашей стране «долгие» деньги – это большие риски, особенно в сфере недвижимости»
Наталья Сивко, «МИЭЛЬ-Аренда»
Директор департамента маркетинга и продаж группы компаний «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов допускает, что так как власти намерены привлечь для реализации данного проекта инвесторов, строительство доходных домов будет выгодным для них. К примеру, они могут получить льготы по подключению инженерных сетей, земельные участки, на которых в будущем будут реализовывать собственные проекты, и другие преференции.
«На сегодняшний день известно, что в доходных домах, построенных за счет девелоперов, не менее 50 процентов площадей должны быть отведены под арендное жилье, а все остальное они могут продавать или сдавать в коммерческую аренду», - говорит Дмитрий.
«Доходность от сдачи в наем жилья в настоящее время приносит всего 5-6% годовых, а строительным организациям будет выгодно возводить арендное жилье, если его доходность будет составлять не менее 10% годовых, подобные объекты были построены в Калуге, и их доходность составила 10% годовых. Также для девелоперов будет выгодно возводить арендное жилье в том случае, если государство освободит их от налогов и компенсирует до 30% расходов на строительство»
Денис Волкович, VSN Realty
«На сегодняшний день возведение государственных доходных домов интересно только крупным производственным компаниям, специализирующимся на панельном домостроении, таким как ДСК-1. Подобные застройщики смогут получить прибыль от участия в таком проекте не за счет девелопмента, а за счет загрузки собственных производственных мощностей»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
Другой важный вопрос – расположение доходных домов. С одной стороны, они должны быть построены в районах с развитой инфраструктурой, так как в отличие от жилых комплексов в доходных домах не будет собственных детсадов и школ. С другой стороны, свободных участков в развитых районах Москвы почти не осталось, да и на тех перспективнее реализовывать более прибыльные проекты, поэтому логичнее строить арендное жилье за МКАД, в Новой Москве. Среди возможных локаций доходных домов эксперты также называют ближнее Подмосковье, районы Москвы, примыкающие к центральному деловому району, району «Москва-Сити», а также территории рядом с крупными ВУЗами.
Естественно, что появление нового сегмента жилья может оказать влияние на весь рынок в целом и особенно на новостройки эконом-класса. Однако игроки рынка уверены, что вряд ли люди перестанут покупать квартиры, а предпочтут арендовать их у государства. «Социальный найм не предусматривает последующий выкуп арендованного жилья, поэтому люди, проживающие в таких квартирах, все равно будут стремиться к приобретению квартиры в собственность», - говорит Игорь Сибренков, заместитель генерального директора компании «Мортон-Инвест».
«На сегодняшний день наиболее приемлемым способом улучшения доступности жилья, на наш взгляд, является развитие ипотеки, которое может происходить путем снижения процентной ставки и упрощения схем ее получения, а также с помощью развития таких направлений как социальная ипотека для покупателей с невысоким уровнем дохода и ипотека для военных»
Игорь Сибренков, «Мортон-Инвест»
Управляющий директор «МИЭЛЬ-Аренда» Наталья Сивко предполагает, если бы арендные ставки были значительно ниже, чем ежемесячный платеж по ипотеке за такую же квартиру, а со стороны государства права арендатора были бы серьезно защищены, то такой вариант мог бы стать альтернативой покупке, по крайней мере, на несколько лет.
А вот коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева сомневается в том, что рынок арендного жилья от государства реален и сможет составить конкуренцию рынку новостроек. По ее словам, уже достаточно длительное время действует программа доступного жилья, но нет практических сдвигов. Пока нет проектов, которые бы полностью финансировались государством.
«Если мы говорим о формате государственно-частного партнерства, то его развитие, несомненно, придаст дополнительный импульс арендному жилью, но не создаст конкуренцию рынку новостроек, ведь это не те объемы в рамках неоднозначных законодательных норм»
Ольга Гусева ГК «МИГ-Недвижимость»
Между тем, Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE уверен, что медленные изменения в пользу аренды все-таки происходят. «Помогают банки, с их непомерными ипотечными ставками», - говорит эксперт.
«Средние расходы по квартплате в типовых современных домах составляет 2-6 тыс. рублей. Средние ставки аренды в Москве в типовых современных домах составляют 35-50 тыс. руб. Думаю, в доходных домах ежемесячные ставки аренды от 10 до 20 тыс. рублей (в зависимости от площади квартиры) могут составить конкурентный рынок строительству новостроек для продажи»
Светлана Кондачкова, Urban Realty
.jpg "Арендовать жилье у государства предпочтут приезжие, молодые семьи, москвичи на время переселения при проведении капитального ремонта")
Скорее всего, арендовать жилье у государства предпочтут приезжие (сейчас их в Москве не менее 2 млн), молодые семьи, москвичи на время переселения при проведении капитального ремонта, молодые специалисты от ведомств и предприятий, иногородние бизнесмены, регулярно приезжающие в командировки и на длительные проекты. Однако если проект закона об арендном жилье будет принят в существующей редакции, то жилье на льготных условиях смогут арендовать не все желающие, а только довольно узкая категория граждан: очередники, многодетные семьи, бюджетники и т.д.
«Арендаторами такого жилья станут семьи, не имеющие возможности улучшить свои жилищные условия путем покупки собственной квартиры, приезжие из других российских регионов, студенты и молодые семьи, только планирующие покупку собственной жилплощади»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
Практика создания рынка арендного жилья от государства существует во всех развитых странах и успешно решает социальные вопросы. «На Западе спрос на арендное жилье стимулируется государством, что приводит к снижению спроса на приобретение недвижимости в собственность, - говорит Юрий Печников, директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити-XXI век». - К примеру, люди, владеющие своим жильем, не имеют права на получение тех или иных пособий. Известно, что в странах с устоявшейся рыночной системой зафиксирован самый низкий процент собственников недвижимости. В Германии доля людей, имеющих жилье в собственности, составляет чуть более 50%».
Реализация данного проекта в России реальна, однако для этого необходимо четко сформулировать все положения и в каждом конкретном случае обеспечить их выполнение. Пока же арендное жилье неинтересно для девелоперов в силу низкой доходности. Более того, не совсем понятно, на чем здесь они могут заработать, кроме как на генподряде. Также мало привлечь в этот сектор инвесторов и застройщиков, нужно создать продукт, который станет достойной альтернативой собственного жилья.
Дата публикации 24 июля 2014
