Термин «семейная квартира» уже давно на слуху, он активно используется маркетологами. Тем не менее, далеко не каждая жилплощадь подходит для совместного проживания двух и более поколений. Новострой-М узнал, что в это понятие вкладывают застройщики и по каким признакам можно определить по-настоящему комфортное и качественное семейное жилье.
Как минимум две комнаты, достаточная инсоляция, наличие инфраструктуры
Во многих проектах сегмента «масс-маркет» застройщики закладывают большое количество студий и «однушек», а доля просторных 2-, 3- и 4-комнатных квартир оказывается минимальной. Это легко объяснить: небольшие лоты наиболее ликвидны и доступны по цене. Их часто приобретают в качестве первого жилья молодые пары и холостяки.
Но с появлением ребенка в семье все меняется. То, что раньше было идеальным местом для сна и веселых посиделок с друзьями, перестает устраивать в корне. Люди становятся менее мобильными и начинают проводить дома гораздо больше времени, чем раньше. Их представления о качестве и функциональности жилья также меняются, и они начинают присматриваться к принципиально иным форматам.
Одним из главных требований к семейным квартирам является наличие приватного пространства для каждого члена семьи, а также общего места, где все могут собраться для общения, совместного времяпровождения, обеда/ужина и т.п. То есть, комнат должно быть не меньше двух – это аксиома. А вот размер их уже не столь важен.
Поэтому в теории семейной квартирой может считаться как евродвушка площадью порядка 45-50 кв. м, так и многокомнатный лот метражом более 120 кв. м, говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Помимо комнатности, к особенностям планировки семейных квартир относят еще несколько факторов.
Однако стоит понимать, что как такового определения «семейные квартиры» даже неформально не существует, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Люди могут приобретать и студии, и многокомнатные квартиры – все зависит от их финансовых возможностей. При этом на рынке новостроек есть проекты, ориентированные именно на семейного покупателя. В них девелопер делает упор на социальную инфраструктуру (обязательно строит детские сады и школы и иногда с большим количеством мест), создает больше разнообразных локаций для прогулок и отдыха: тематические детские и спортивные площадки.
Также в «семейных» проектах чаще возводят дома, предусматривающие определенные опции в планировках общественных зон: кладовые, места для хранения колясок и спортивного инвентаря, пеленальные столики т.п. Помимо этого, застройщики проектируют в них больше 2-, 3- и многокомнатных квартир, либо просто квартир большей площади свободной планировки.
Также стоит отметить, что большинство проектов, позиционирующихся как семейные, расположено в тихих спальных районах, как правило, с благоприятным экологическим и природным окружением, поскольку данный фактор является немаловажным для покупателей с детьми.
Евроформат и не только
«Семейная квартира» – это условное понятие, которое можно по-разному трактовать в различных проектах и классах новостроек, считает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development. Если проводить градацию по составу семьи, ориентируясь на премиальный сегмент, то таковой для молодой пары без детей вполне можно считать «евродвушку» – квартиру с одной спальней и кухней-гостиной. Второй тип семейных квартир предназначен для покупателей с детьми. Минимальное число спален там – две, но может быть и больше в зависимости от числа детей. И, наконец, можно выделить тип «больших» семейных квартир – для покупателей, планирующих жить с бабушками или дедушками, обслуживающим персоналом (няни, домработницы) и т.п. Это большие лоты от 100 кв. м.
Аналогичного подхода придерживается и Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». Он уверен, что при определении семейных квартир исходить из состава «ячейки общества» – единственно правильный метод. Ведь если бездетной супружеской паре для комфортной жизни достаточно «однушки» площадью около 40 кв. м, то тем, кто живет двумя или тремя поколениями, обычно интересны 4- и 5-комнатные лоты. При этом в некоторых проектах девелоперы могут предлагать варианты объединения двух смежных квартир на одном этаже, что позволяет придать эксклюзивность жилому пространству.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», полагает, что требованиям «семейных квартир» сегодня больше всего отвечает набирающий все большую популярность евроформат. Потому что в семейной квартире должно быть комфортно всем. При этом необходимо соблюдать границы личного пространства, ведь у каждого есть потребность не только в общении, но и в уединении. Поэтому на смену типовым планировкам пришли по-настоящему эргономичные планировки, откликающиеся на запросы каждого домочадца. И это, прежде всего, грамотное зонирование, при котором исключены маленькие кухни и длинные узкие коридоры.
Квартиры евроформата, независимо от их комнатности, предполагают наличие комфортной по метражу общей зоны, которую называют кухней-гостиной. Здесь удобно собраться всей семьей, и при этом никто друг другу не мешает. Остальные комнаты сохраняют свою приватность и изолированность.
«Семейная квартира – та, в которой комфортно может жить семья с детьми. Ее размер начинается от 45-50 кв. м. Что касается ограничений по максимальной площади, то чаще всего он встречается в массовом сегменте, где трехкомнатные квартиры редко превышают метраж 90 кв. м»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
От чего зависит количество семейных квартир в жилых проектах
Перед тем, как приступить к разработке проекта, застройщик изучает рынок и актуальные тенденции, проводит различные исследования, прорабатывает портрет целевой аудитории. Исходя из полученных результатов формируется в том числе квартирография будущего дома или ЖК. Поэтому можно сказать, что доля семейных покупателей в каждом случае определяется застройщиком индивидуально, сообщает Надежда Коркка.
Обычно в проектах с ограниченной прилегающей территорией, расположенных вблизи станций метро, транспортных узлов и основных городских магистралей, возводят современные ЖК с большой долей студий и однокомнатных квартир, удобных для проживания молодежи и одиноких людей трудоспособного возраста. И, напротив, в жилых комплексах с просторной территорией, расположенных на удалении от оживленных магистралей, логичнее делать акцент на жилье, подходящее для семей с детьми, комментирует Андрей Колочинский.
Однако в последнее время везде наблюдается возросший спрос на студии и 1-комнатные квартиры. Это связано с падением доходов населения из-за пандемии и с подорожанием квадратного метра в целом, поясняет Алексей Перлин. Поэтому во многих жилых проектах количество квартир с несколькими спальнями уменьшается, а доля формата «евро», напротив, увеличивается – такие требования диктует современный рынок недвижимости.
Тем не менее, квартирография проекта и площади помещений во многом зависят от класса проекта и его концепции. Количество более просторных или многокомнатных квартир даже в рамках одного проекта может отличаться в разных очередях. В среднем доля студий и «однушек» в семейных проектах обычно не превышает 20-25%, в то время как в других может доходить до 40 и даже 50%. На 2- и 3-комнатные квартиры приходятся примерно равные доли. Доля многокомнатных квартир, если они представлены в ЖК, составляет 3-7%, приводит данные Ирина Доброхотова.
В масштабных премиальных проектах количество условных «семейных» квартир варьируется от 70% до 90% в зависимости от их концепции. Если комплекс находится в центре, то застройщик отводит часть площадей под студии или «однушки». Значительная доля приходится на эксклюзивные квартиры: пентхаусы, двухуровневые, видовые и прочие, рассказывает Давид Худоян. Чем ближе комплекс к центру и деловой жизни, тем более разнообразная у него покупательская аудитория, и, как следствие, форматы жилья. Есть и сугубо семейные проекты. Как правило, это комплексы, находящиеся в приватных локациях, на удалении от центра.
«Грамотная квартирография – один из основных аспектов при проектировании любого комплекса, от которого будет зависеть успех и востребованность проекта. Девелоперы сегодня должны обеспечить покупателей максимально широким выбором предложения и планировочных решений, именно поэтому так важно, чтобы она была сбалансированной»
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»
Большое количество семейных квартир – риск для застройщика?
Чтобы все квартиры в жилом комплексе хорошо продавались, застройщик должен вычислить идеальное соотношение между 1-, 2- и 3-комнатными лотами, говорит Андрей Колочинский. Как правило, даже в семейных ЖК количество «однушек» и небольших «двушек» в совокупности может превышать число семейных вариантов. Но если их заложить слишком много, получится много квартир на одной площадке, увеличится нагрузка на лифты и парковочные места, что может отпугнуть семейных покупателей, предпочитающих приватность. И напротив, сложно реализовать большой объем многокомнатных квартир: они стоят дороже, а количество покупателей со свободными средствами ограничено.
Но если речь идет о более-менее крупных проектах, состоящих из нескольких очередей, то девелопер может скорректировать квартирографию в зависимости от существующего спроса, утверждает Ирина Доброхотова. В первых очередях обычно выводят в продажу лоты популярных метражей, либо востребованных в какой-то отдельной локации (это можно определить по маркетинговому анализу ближайших конкурентов). А уже по мере реализации девелопер имеет возможность сократить/увеличить долю просторных квартир или предложить какие-то новые уникальные форматы в следующих очередях.
«Традиционно на старте продаж максимальным спросом пользуются студии, 1- и 2-комнатные квартиры небольших метражей, и достаточно редко покупаются многокомнатные варианты. Такие квартиры чаще всего реализуются на более поздних стадиях готовности, и застройщики это учитывают. Кроме того, ближе к завершению строительства комплекса довольно распространен вариант, когда приобретаются квартиры под объединение»
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»
В каких проектах больше всего семейных квартир, и что там с отделкой
Доля семейных квартир традиционно больше в массовом сегменте и бизнес-классе, так как в них существует спрос на подобную типологию лотов, комментирует Надежда Коркка. На них распространяется общий тренд увеличения доли квартир с готовой отделкой. Так, если три года назад доля квартир с финишной или предчистовой отделкой в новостройках «старой» Москвы составляла 15%, то сейчас они занимают 58% всего предложения.
Однако остальные эксперты полагают, что количество семейных квартир не связано напрямую с классом новостройки. «Предложений сегодня достаточно во всех сегментах, поскольку везде сформировалась целевая аудитория с четкими запросами и определенными материальными возможностями. Что касается отделки, то тут спорить сложно: голые стены теряют свою популярность: покупатели предпочитают как можно быстрее въехать в новую квартиру, не утруждая себя длительным ремонтом», – говорит Алексей Перлин.
«Семейные квартиры превалируют во всех сегментах рынка, а их доля в проекте скорее зависит от формата и концепции проекта, а не от его класса. Что касается отделки, то сейчас есть тенденция к увеличению числа семейных квартир с готовой или предчистовой отделкой. Семьи стали более прагматичными, они не хотят тратить время и деньги на ремонт, а предпочитают получить готовое дизайнерское решение и ключи»
Давид Худоян, генеральный директор Optima Development
Специфика покупки «семейных квартир» (спойлер: ее нет)
Термин «семейные квартиры» не фигурирует в законодательстве. Это скорее маркетинговый инструмент. Поэтому покупателям не приходится рассчитывать на дополнительные льготы или субсидии от государства.
Тем не менее, россияне могут воспользоваться материнским капиталом и любыми другими действующими госпрограммами (семейной, военной, сельской ипотекой и т.п.). Что касается скидок, бонусов, специальных акций и особых предложений, то их застройщики могут предлагать в индивидуальном порядке, исходя из общей ситуации на рынке и динамики продаж.
Динамика изменения стоимости «семейных» квартир в массовом сегменте (по итогам I полугодия 2021 года)
Тип квартиры | Минимальная стоимость, млн руб. (I полугодие 2021 г.) | Средняя стоимость, млн руб. (I полугодие 2021 г.) | Максимальная стоимость, млн. руб. (I полугодие 2021 г.) | Динамика роста цены за год |
---|---|---|---|---|
2К | 8,7 | 14,7 | 28,4 | 32% |
3К | 10,8 | 19,3 | 39,3 | 28% |
4К+ | 17,7 | 26,7 | 44,8 | 16,9% |
Источник: Метриум
Читайте также:
Дата публикации 07 июля 2021