Ипотека — это не только первоначальный взнос, кредит под залог недвижимости и ежемесячные платежи. Одним из условий является еще и страхование ипотеки. Для чего нужно ипотечное страхование, обязательно ли оно, как правильно оформить страховой полис — расскажем в этой статье.
Ипотечное страхование
Страхование имущества
Страхование жизни и трудоспособности заемщика
Титульное страхование
Как оформить страховку по ипотеке
Сколько стоит ипотечное страхование
Можно ли вернуть страховку по ипотеке
Ипотечное страхование
Доля покупки недвижимости в ипотеку снижается из-за высоких ставок, однако рынок не отказывается от такого способа приобретения жилья. Практически половина квартир в новостройках по-прежнему продается с помощью банковских займов. Одно из условий, при которых банк выдает ипотеку (неважно, на первичном или вторичном рынке жилья), — страхование.
Ипотечное страхование — это вид страхового продукта, который защищает обязательства заемщика перед банком при выплате ипотеки. Такое страхование обязательно, получить ипотечный кредит без него не получится.
Полис ипотечного страхования включает в себя:
- страхование жилья (квартиры или дома) от рисков физической гибели или повреждения;
- страхование жизни и трудоспособности заемщика и созаемщиков;
- титульное страхование (риск потери права собственности на покупаемую недвижимость).
Впрочем, обязательным является только страхование жилья (то есть объекта залога), отказаться от него нельзя. Два других вида страховки — добровольные. Их можно не оформлять совсем или же оформить, а потом отказаться. Однако следует учесть, что банки обычно повышают ипотечные ставки при отказе от какого-либо вида добровольного страхования.
Наличие страхового полиса при покупке жилья в ипотеку гарантирует безопасность сделки как для банка, так и для заемщика. Нередко заемщиков беспокоит, что страховка — это дополнительные расходы. Но именно страховка компенсирует остаток долга перед банком, если заемщик не сможет выплачивать кредит по объективным причинам (из-за несчастного случая или потери трудоспособности).
Выгода для банка состоит в том, что страховка снижает вероятность невыплаты кредита. В ряде случаев (например, при комплексном страховании) банк может снизить процентную ставку по кредиту или размер первоначального взноса.
Нюанс: страхование жизни и утраты трудоспособности заемщика не относится к обязательным видам ипотечного страхования, но при оформлении такой страховки можно получить снижение ставки на 1–2%. И это не так мало, как кажется: уменьшение ставки даже на 1% окупает стоимость полиса страхования жизни.
Страхование имущества
Самый главный вид ипотечного страхования — страхование имущества, то есть квартиры, дома или земельного участка, которые приобретаются в ипотеку. Отказаться от этой страховки нельзя — банк просто не одобрит ипотеку.
Страхование охватывает риски, связанные с повреждением или уничтожением квартиры или дома. В страховой полис входит страхование конструкции постройки (фундамент, стены, пол, крыша, окна, входная дверь). Защита от протечки, которая может испортить ремонт, — это уже другой вид страховки, ипотечное страхование не относится к таким случаям.
Кроме того, ипотечное страхование защитит и от таких непредвиденных случаев как пожар, взрыв газа, падение самолета, стихийные бедствия (землетрясение, наводнение и пр.).
Обязанность покупателя по страхованию предмета залога оговорена в Федеральном законе №102-ФЗ «Об ипотеке». Заемщик должен оформить полис после одобрения кредита, но до заключения кредитного договора.
Помимо страхования имущества, в полис можно включить страхование здоровья, жизни и титула, но эти виды страховки не являются обязательными.
Страховой полис продлевается каждый год. При этом отказаться от оплаты страхования недвижимости нельзя: если вдруг заемщик решит сделать это, ему грозят штрафные санкции — от конкретно штрафа, начисления неустойки за каждый день неоплаченной страховки или повышения ипотечной ставки до расторжения договора ипотечного займа с требованием вернуть весь основной долг по договору. То есть если не оплачивать страховку по ипотеке, можно остаться без жилья, но выплатить кредит при этом придется полностью.
Нюанс: полис страхования имущества можно не оформлять при покупке строящегося жилья (ведь квартиры, по сути, на момент покупки еще нет). Но после сдачи дома в эксплуатацию оформить такую страховку все равно придется.
Страхование жизни и трудоспособности заемщика
Такое страхование покроет обязательства заемщика перед банком в случае утраты трудоспособности из-за получения инвалидности первой или второй степени в результате несчастного случая или болезни, а также преждевременной смерти.
Несмотря на то, что банки рекомендуют оформлять страховку от несчастного случая и утраты права собственности, такое страхование является добровольным. Банки не могут отказать в ипотеке из-за отсутствия такого полиса, зато могут снизить ипотечную ставку на 1–2 п.п. при оформлении личного страхования — если у клиента есть такая страховка, банки больше уверены в погашении кредита.
Страхование жизни добровольно, но прежде, чем отказаться от него, нужно оценить все плюсы и минусы такой страховки. Средний срок, на который банки выдают ипотеку, растет, да и в любом случае выплачивать такой кредит придется на протяжении многих лет.
К сожалению, в течение 10–30 лет может произойти всё что угодно: от потери трудоспособности до смерти. В таких случаях страховка покроет все обязательства заемщика перед банком и недвижимость перейдет в собственность клиента или его наследников без обременений.
Нюанс: если потеря трудоспособности или смерть произошли по вине клиента (например, при нарушении правил дорожного движения, и это доказано судом), то страховая компания может отказать в выплате.
Титульное страхование
Полис титульного страхования защищает право владения приобретаемой недвижимостью. Такая страховка актуальна для вторичного жилья (особенно если у объекта было много собственников), она поможет при ситуациях, о которых покупатель не мог знать на момент заключения сделки. Защита титула обычно подключается на срок до 10 лет.
Титульное страхование защищает собственника от потери права собственности в случае, если суд признает сделку недействительной. Такое возможно, когда сделка нарушает права третьих лиц – например, наследников или скрытых собственников недвижимости, которые могут претендовать на свои квадратные метры.
Как правило, при заключении сделки купли-продажи вторичной недвижимости присутствуют продавец и покупатель. Законность сделки подтверждается документами, в том числе выпиской из ЕГРН. Тем не менее есть ситуации, когда пригодится полис титульного страхования:
- наследники не знали о своем праве наследования. Они могут подать иск в суд в течение 10 лет со дня смерти собственника, что станет неприятной неожиданностью для нового хозяина квартиры и поставит под угрозу его право владения;
- недвижимость куплена супругами в браке. Если один из супругов решил ее продать, то второй (если он не согласен на продажу) может обратиться в суд и вернуть право на свою долю, а сделки, проведенные до судебного решения, будут аннулированы. При этом второй супруг может не быть собственником, но право на жилье у него все-таки есть;
- ошибки Росреестра и других ведомств при обработке документов и регистрации сделки;
- квартира находится в залоге у банка (на нее наложено обременение).
Эксперты рекомендуют застраховать титул в следующих ситуациях:
- продавец получил квартиру по наследству;
- при покупке квартиры использовался материнский капитал;
- квартира передана в собственность продавца через суд;
- возраст продавца на момент сделки — 60 лет и больше;
- продавец является банкротом или находится на грани банкротства.
Как оформить страховку по ипотеке
Обычно оформление страховки осуществляется вместе с заключением кредитного договора. Страховая компания должна быть аккредитована банком, в котором заемщик берет кредит. Оформить страховку нужно после одобрения кредита и до подписания ипотечного договора.
Обычно банки сотрудничают с несколькими страховыми компаниями, так что можно выбрать наиболее выгодные условия для каждого конкретного случая.
Документы, которые могут понадобиться для оформления ипотечного страхования:
- паспорт гражданина РФ;
- документы на объект недвижимости (свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН, договор купли-продажи и пр.);
- данные по ипотечному кредиту (если он уже оформлен);
- при необходимости — медицинская справка.
Более подробный перечень необходимых документов следует уточнять в страховой компании.
После того, как страховая компания одобрит заявление, клиент получит информацию о размере страховой премии и условиях ее оплаты. Страховой полис будет отправлен на электронную почту, об оформлении страховки следует уведомить банк — как и о ее продлении.
Сколько стоит ипотечное страхование
Стоимость страховки зависит от условий страховой компании, а также от следующих факторов:
- площадь и состояние недвижимости;
- регион;
- перечень покрываемых рисков;
- ставка по ипотеке;
- программа страхования и базовая процентная ставка;
- сумма ипотечного кредита;
- тип недвижимости и пр.
Рассчитать стоимость страховки можно на специализированных интернет-ресурсах или запросить у страхового агента.
Можно ли вернуть страховку по ипотеке
Вернуть деньги за страховой полис возможно — в некоторых случаях.
1. Если заемщик решил изменить программу ипотечного страхования. Средства возвращаются полностью в течение двух недель после подписания договора, если позже — то частично.
2. Если заемщик досрочно погасил ипотечный кредит, ему вернут сумму за оставшийся период страхования.
3. Если заемщик решил рефинансировать кредит. В таком случае заключается новый договор, отвечающий актуальным условиям по кредиту.
Резюме
Ипотечное страхование — не просто дополнительная статья расходов для ипотечных заемщиков. Страховой полис гарантирует безопасность сделки, причем как для заемщика, так и для банка. А в случае наступления страхового случая страховка частично или полностью покроет обязательства заемщика перед банком.
При этом обязательным является только страхование недвижимости (конструктивных элементов объекта залога). Оформить страхование жизни и трудоспособности, а также титульное страхование можно по желанию — всё зависит от ситуации.
Нередко клиентам предлагают комплексное страхование — объекта, жизни и титульное. Такое предложение предполагает скидки. Кроме того, при оформлении страхования жизни и здоровья и титульного страхования банки снижают процентную ставку по ипотеке на 1–2%.
Читайте также:
Подписан закон, ограничивающий рост ставки по ипотеке при отказе от страховки
Течь, потоп, прорыв: что делать, если вашу квартиру залили соседи
Автор: Ульяна Надеждина
Дата публикации 20 февраля
