Вниманию всех, кто ждал снижения цен на массовые новостройки Москвы: момент настал. В 2024 году «первичка» сегмента масс-маркет дешевела на всех стадиях строительной готовности. Чего нельзя сказать о высокобюджетных проектах – они обновили ценовые максимумы.
По данным «Метриум», в 2024 году наиболее интенсивно росла цена объектов недвижимости с отделкой и уже готовых к заселению. При этом квартиры и апартаменты на начальной стадии строительства, а также те, где ведется монтаж этажей, прибавляли в стоимости менее значительно. Самый существенный рост цен наблюдался у вариантов недвижимости премиум-класса и высокобюджетного сегмента, близких к завершению строительства.
Цены на московские новостройки в 2024 году менялись неодинаково в зависимости от стадии готовности объектов. Однако на рынке чётко прослеживалась общая тенденция: более готовые помещения дорожали быстрее, чем те, что находились на ранних этапах строительства. В целом стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента на начальном этапе строительства за 2024 год практически не изменилась, снизившись с 317 тыс. рублей до 316 тыс. рублей.
Совсем другая картина наблюдалась в бизнес-классе. Если в декабре 2023 года объекты недвижимости этого сегмента на начальном этапе строительства («на котловане») предлагались в среднем по 414 тыс. рублей за квадратный метр, то к декабрю 2024 года их стоимость выросла до 455 тыс. рублей – на 10%.
Иначе обстояли дела в премиум-классе. За год квартиры и апартаменты на начальном этапе строительства в этом сегменте практически не изменились в цене. В декабре 2023 года средняя стоимость квадратного метра составляла 703 тыс. рублей, а в декабре 2024 – 702 тыс. рублей, то есть прирост составил 0%.
ЖК «Монблан», элитный проект на начальной стадии готовности
Наиболее заметный рост цен наблюдался у высокобюджетных новостроек на начальной стадии строительства. Если в декабре 2023 года застройщики элитных и делюкс-объектов недвижимости предлагали помещения в проектах начальной стадии реализации в среднем по 1,9 млн рублей за квадратный метр, то в декабре 2024 года – уже по 2,1 млн рублей. Таким образом, за 2024 год высокобюджетные новостройки на начальном этапе строительства подорожали на 13%.
Новостройки на этапе монтажа этажей (примерно на середине строительства) практически не затронул рост цен. В массовом сегменте средняя стоимость квадратного метра в таких объектах за год даже немного снизилась – с 335 тыс. рублей до 331 тыс. рублей (на 1%). В бизнес-классе средняя стоимость квадратного метра на этой стадии реализации выросла всего на 2% – с 433 тыс. рублей до 441 тыс. рублей.
Ярким исключением стали новостройки премиум-класса на среднем этапе строительства. За год средняя стоимость квадратного метра в них выросла с 599 тыс. рублей до 863 тыс. рублей (на 44%). Однако, как отмечают аналитики «Метриум», такой существенный рост связан с изменением структуры предложения.
«В условиях сложной рыночной ситуации высокобюджетные сегменты рынка, и в частности премиум-класс, демонстрируют растущий интерес покупателей, желающих диверсифицировать портфель своих активов приобретением статусного жилья. Конечно, самый большой инвестиционный интерес представляет покупка на ранних стадиях строительства, однако если в массовом и бизнес-сегментах наиболее активны покупатели на этапе котлована в силу самых привлекательных цен, то в премиум-сегменте покупатели более взвешенно подходят к покупке и предпочитают входить в проект на более высокой стадии, когда уже можно оценить качество и скорость работ застройщика.
В то же время если в проекте существует синергия престижной локации, качественного продукта и высокой репутации застройщика, то спрос стабилен на всем сроке: так, в своем премиальном проекте SLAVA мы видим высокий интерес клиентов как в 2023 году, на этапе котлована и подземных работ, так и в 2024 году, когда стартовал монтаж этажей»
Артур Кулешов, директор по аналитике компании MR Group
Незначительную динамику цен на этапе монтажа этажей показали и высокобюджетные новостройки на среднем этапе строительства. Средняя стоимость квадратного метра за прошедший год изменилась с 2 млн рублей до 2,1 млн рублей, то есть всего на 3%.
Цены на новостройки, находящиеся на этапе отделочных работ (близкие к завершению), менялись более интенсивно. Исключением стал массовый сегмент, где на этом этапе объекты недвижимости за 2024 год не подорожали, а даже стали немного доступнее. Если в декабре 2023 года средняя стоимость квадратного метра составляла 325 тыс. рублей, то в декабре 2024 года – 323 тыс. рублей (снижение на 1%).
В бизнес-классе средняя стоимость квадратного метра на завершающем этапе строительства увеличилась на 9% – с 439 тыс. рублей до 477 тыс. рублей. Схожая динамика наблюдалась и в премиум-классе, где на этапе отделочных работ квадратный метр за год подорожал с 673 тыс. рублей до 727 тыс. рублей (на 8%). Наиболее заметный рост цен в почти завершенных проектах был отмечен в элитном сегменте: средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 2,1 млн рублей до 2,6 млн рублей (на 23%).
В целом динамика цен на готовые новостройки была внушительной. Исключение вновь составил массовый сегмент – готовые объекты комфорт-класса за год потеряли в цене 2%. Если в декабре 2023 года средняя стоимость квадратного метра составляла 321 тыс. рублей, то в декабре 2024 года – уже 313 тыс. рублей.
Иначе обстояли дела в бизнес-классе: средняя стоимость квадратного метра в готовых объектах этого сегмента выросла с 473 тыс. рублей в декабре 2023 года до 500 тыс. рублей в декабре 2024 года (на 6%).
Готовые новостройки премиум-класса также заметно подорожали. В декабре 2023 года средняя стоимость квадратного метра составляла 760 тыс. рублей, а в декабре 2024 года – уже 807 тыс. рублей (прирост – 6%).
Наконец, заметно выросли цены и на готовые высокобюджетные новостройки. Год назад средняя стоимость квадратного метра в них составляла 1,4 млн рублей, а в декабре 2024 года достигла 1,8 млн рублей (прирост – 22%).
«В условиях дорогой ипотеки многие потенциальные покупатели вторичного жилья переходят на рынок новостроек в поисках готовых объектов или помещений на высокой стадии готовности, – отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Они стремятся как можно быстрее получить ключи. Доля таких новостроек всегда невелика, поскольку значительная часть раскупается инвесторами и другими покупателями ещё на ранних этапах строительства.
Готовые объекты от застройщика становятся дефицитным продуктом.
В условиях смещения спроса в сторону новостроек, готовые варианты недвижимости стали ещё более востребованными, что и обусловило рост цен. Также динамика цен в зависимости от стадии готовности сильно различается в зависимости от сегмента. В массовом сегменте новостройки, независимо от стадии строительства, в 2024 году показали снижение цен или стагнацию. Тогда как в высокобюджетных сегментах и премиум-классе цены на объекты высокой стадии готовности росли значительно быстрее рынка».
Читайте также:
Максимальный рост цен за несколько лет — эксперты подвели итоги января на рынке массовых ЖК Москвы
Новая реальность: новостройки на 50% дороже «вторички», доля ипотеки в сделках упала до 38%
Автор: эксперты компании «Метриум»
Дата публикации 17 февраля
