По оценкам аналитиков компании «Инком-Недвижимость», в пятилетней перспективе есть риски возникновения дефицита на первичном рынке жилья Московской области. Предложение за год сократилось на 15%, но пока по-прежнему превышает спрос. Однако разрыв сокращается: если год назад предложение доминировало над спросом в 5,7 раза, то теперь уже в 3,5 раза.
ЖК «Томилино 2018». Снято Новострой-М в июне 2018 года
Середина лета стала «выигрышной» для областного первичного рынка жилья: зафиксирована положительная динамика спроса в размере 5% за год (июль 2017 года к июлю 2018 года), несмотря на чемпионат мира по футболу, сезон отпусков и общую тенденцию перетекания спроса в столицу и ТиНАО. Объем предложения за отчетный период снизился на 15%, при этом сегодня он доминирует над спросом в три с половиной раза, тогда как год назад разница составляла 5,7 раза. Среди основных причин роста покупательской активности эксперты «Инком-Недвижимость» выделяют снижение ипотечных ставок — преодолен психологический порог в 10%, а также некоторый недостаток в Подмосковье качественных лотов на начальной стадии строительства (9% предложения против 13% спроса). Аналитики сравнили среднюю стоимость первичных квартир разных классов в Подмосковье и ТиНАО, так как эти локации имеют единую целевую аудиторию покупателей, и объяснили причины разницы цен. В связи с введением новых правил финансирования жилищного строительства опасения затоваривания подмосковного рынка новостроек могут не оправдаться, напротив, в пятилетней перспективе вероятно формирование общего дефицита нового жилья, который может отразиться и на областном рынке в связи со снижением рентабельности новых проектов и ограничениями для их ввода.
В июле 2018 года покупательская активность на первичном рынке Подмосковья выросла, несмотря на мощные «отвлекающие» факторы — проведение домашнего ЧМ по футболу и сезон отпусков. Хотя показатели первой половины месяца отставали от данных аналогичного периода 2017-го на 6,5%, в течение оставшихся двух недель была зафиксирована существенная положительная динамика, и в итоге уровень спроса на областном рынке новостроек на 5% превысил индексы прошлогоднего июля.
«Активность покупателей на первичном рынке жилья всего Московского региона увеличилась в годовом выражении в связи с доступностью ипотеки. Так, по данным Центробанка, в среднем ставка составляет сейчас 9,6% против 11% год назад — таким образом, был преодолен психологический порог в 10%. Ипотека по-прежнему является драйвером спроса на рынке, однако доля сделок с привлечением кредита уменьшилась с 85% до 70% — потенциальные покупатели находятся в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки, которое, по моим оценкам, в краткосрочной перспективе не произойдет. Сегодня в Подмосковье активно вымываются наиболее ликвидные объекты: свою роль сыграл некоторый недостаток доступных и качественных вариантов на начальной стадии строительства — только 9% объектов от общего объема можно приобрести на этапе котлована, в составе спроса такие лоты занимают 13%», — комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость».
Аналитики компании сравнили стоимость объектов разных классов на первичном рынке Подмосковья с ценами в Новой Москве, поскольку данные локации представляют интерес для одной целевой аудитории. Так, средняя цена предложения квартиры в областной новостройке категории «стандарт» составляет 4 млн рублей — она приближена к усредненной стоимости лота той же классности в ТиНАО (3,7 млн рублей). Специалисты компании считают это закономерным и объясняют тем, что многие новые дома Подмосковья сосредоточены в городах со сформированной качественной социальной и транспортной инфраструктурой, тогда как новомосковская застройка ведется большей частью на территориях бывших сельских поселений, в чем есть очевидные минусы (при наличии несомненного плюса — московской регистрации). В составе предложения области и ТиНАО лоты категории «стандарт» занимают 56% и 45% соответственно.
Средняя стоимость квартиры комфорт-класса в Московской области — 4,2 млн рублей, в Новой Москве — 5 млн рублей. «Среди основных причин ценового отставания подмосковных объектов категории «комфорт» можно выделить тот факт, что некоторые ЖК в значительном удалении от столицы позиционируются как имеющие уровень комфорт-класса, но не всегда соответствуют московским стандартам качества. Например, отделка жилья и элементы игровых и спортивных площадок могут быть выполнены из более экономичных материалов, придомовые территории не всегда огорожены и так далее. Не следует также забывать о важнейших конкурентных преимуществах ТиНАО, помимо столичной «прописки» это и перспективное развитие метрополитена, и рост автотранспортной доступности», — объясняет Дмитрий Таганов. Комфорт-класс представлен 32% предложения в Подмосковье и 51% — в Новой Москве.
На первичном рынке жилья в Подмосковье и Новой Москве количество объектов категории «бизнес» ограничено — 12% и 4% соответственно, а средняя стоимость составляет 5,8 млн рублей и 9,1 млн рублей. «Москва моноцентрична и присоединенные территории всегда будут иметь статус столичной периферии, где очень мало покупателей, заинтересованных в нетиповых высокобюджетных проектах, а 4% объектов бизнес-класса в предложении — малоэтажная застройка. Подмосковье более независимо и имеет локации, где может быть востребованным жилье бизнес-класса. Главные факторы различия стоимости предложения в категории «бизнес» — те же, что и в комфорт-классе», — утверждает Дмитрий Таганов.
В связи с введением новых правил финансирования жилищного строительства опасения относительно снижения спроса и затоваривания подмосковного рынка новостроек могут не оправдаться. «Ранее мы прогнозировали, что при сохранении тенденции перетекания спроса из Подмосковья в Москву и ТиНАО областной первичный рынок ожидает стагнация. Однако изменения в 214-ФЗ способны привести к возникновению общего дефицита нового жилья, который может отразиться и на областном рынке. Такая перспектива связана со снижением рентабельности новых проектов и ограничениями для их ввода: число застройщиков и объем предложения существенно уменьшатся. Можно предположить, что данная ситуация сложится примерно через пять лет, когда распродадут квартиры в домах, возведенных в соответствии со старыми нормами, или в продаже останутся неликвидные лоты», — резюмирует Дмитрий Таганов.
Читайте также
ТОП-10 самых покупаемых новостроек Подмосковья в июне 2018 года
Новостройки Красногорска: для семей, которые могут жить без детских садов и школ
Новостройки Котельников и Люберец: какой из городов-соседей выбрать
Дата публикации 31 июля 2018
