Красногорск является одним из лидеров по темпам строительства жилья в Подмосковье. При этом ситуация с социальной инфраструктурой остается сложной: очереди в детские сады большие, школ не хватает. Город вынужден доказывать, что уровень жизни здесь будет выше, чем в Павшинской Пойме — печально известном бетонном «муравейнике» без инфраструктуры. Но пока, несмотря на все усилия, проблема с соцобъектами не решена окончательно. Новострой-М рассказывает о самых привлекательных жилых комплексах Красногорска, плюсах и минусах локации, актуальной ситуации с социальной инфраструктурой и транспортной доступностью.
Строили, строят и будут строить
В последние несколько лет локация Красногорска и Красногорского района активно застраивалась. По данным Группы «Эталон», Красногорск занимает второе место в Московской области по объему строящегося жилья с долей в 7%. Сейчас на территории района предложение представлено 60 проектами разной степени готовности, при этом завершено строительство примерно 50% проектов, сообщает директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина. Средняя цена квадратного метра составляет 96 349 рублей при минимальной цене в новостройках в локации 60 000 рублей за квадратный метр. По сравнению с июнем 2017 года средняя цена квадратного метра в Красногорске повысилась на 12%.
Красногорск: вид сверху. Снятно Новострой-М в мае 2018 года
По данным агетства недвижимости «Бон Тон», сейчас продажи ведутся в 12 проектах: пять новостроек возводится в микрорайоне Павшино, три — в самом городе, два проекта — в микрорайоне Опалиха и еще по одному — в микрорайонах Спасский мост и Южный. Объем предложения составляет 163 тыс. кв. м (2,9 тыс. лотов).
Средняя цена квадратного метра в сегменте комфорт составляет 91,3 тыс. рублей при средней цене лота на уровне 4,8 млн рублей. По типу квартир значительная доля в реализации приходится на однокомнатные варианты (35,6%), доля двухкомнатных квартир — 27,3%, трехкомнатных — 19,3%, сообщает генеральный директор «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Минимальный бюджет покупки в сегменте комфорт зафиксирован в ЖК «Тетрис» со сроком сдачи в 2019 году (студия 18,7 кв. м за 1,9 млн рублей). Максимальная цена предложения — на уровне 16,7 млн рублей — отмечена во введенном ЖК «Изумрудные холмы» (четырехкомнатная квартира 193,4 кв. м). При этом на микрорайон «Изумрудные холмы» от Группы «Эталон» приходится около 25% спроса в локации. Комплекс обеспечен социальной инфраструктурой: девелопер построил здесь детские сады, общеобразовательные школы, художественную школу. На текущий момент ведется строительство балетной школы, медицинского центра и комплекса дошкольного образовательного учреждения с блоком начальных классов.
Средняя цена квадратного метра в стандарт-классе в Красногорске составляет 83,6 тыс. рублей. Средняя цена лота — 8,3 млн рублей. В этом сегменте представлен один введенный проект ЖК «Павшинская пойма», при этом большинство предложений здесь составляют трехкомнатные квартиры со средней площадью лота 101,1 кв. м. Минимальный бюджет покупки — 5,4 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 52 кв. м, максимальный — 8,6 млн рублей за трехкомнатную квартиру площадью 107,5 кв. м.
Средняя цена квадратного метра в бизнес-классе составляет 284,6 тыс. рублей. Средняя цена лота — 27,9 млн руб. В бизнес-классе представлен введенный проект ЖК «Парк Рублево». Минимальный бюджет покупки составляет 12,3 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 46 кв. м. Самый дорогой лот — трехкомнатная квартира площадью 167,3 кв. м за 47 млн рублей.
Жилье в Красногорске многие несправедливо представляют по печально известному ЖК «Павшинская пойма». «Это комплекс, олицетворяющий термин «каменные джунгли», где сотни тысяч квадратных метров жилья возводились без каких-либо социальных объектов. Строительство комплекса началось в 2003–2004 годах, заселение — в 2006–2007 годах. Однако еще в 2013 году в микрорайоне площадью около полутора миллионов квадратных метров не было некоторых инфраструктурных объектов, например, поликлиники, а также наблюдались проблемы с благоустройством и транспортной доступностью», — вспоминает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. К сегодняшнему дню часть проблем решена, например, был построен мост к станции метро «Мякинино». Однако полностью ликвидировать все недостатки комплекса невозможно. Несмотря на то, что проект был введен в эксплуатацию еще несколько лет назад, в настоящий момент в реализации все еще находится более 200 квартир. Средняя площадь квартиры здесь составляет 95 кв. м. Средняя стоимость квадратного метра — 86 248 рублей, а бюджет покупки в среднем равняется 8 194 369 рублей.
В ближайшее время в Красногорске могут появиться новые, уже современные, проекты. В частности в планах компании «Сити-XXI век» — начало строительства двух новых жилых комплексов переменной этажности под брендом «Миниполис» в микрорайоне Опалиха. «Оба проекта будет отличать развитая социальная и коммерческая инфраструктура, планируется построить два детских сада, школу, открыть на первых этажах магазины, центры услуг, спортивные студии и развивающие центры. Особое внимание уделяется благоустройству территорий жилых комплексов — уже сейчас идет работа с архитектурной мастерской Асадова и бюро Мегабудка. Развитие территории бывшего санатория «Опалиха» компания начала с народного конкурса на создание первого городского парка», — рассказывает Мария Могилевцева-Головина.
На территории самого города Красногорск в перспективе ожидается дальнейшее развитие проекта «Парковые аллеи». Помимо реализуемых корпусов 2, 3 и 5 на генплане обозначены еще три строения.
Участки под застройку в Красногорске считаются достаточно привлекательными в силу развитой инфраструктуры, территориальной близости города к МКАД, благополучной экологической ситуации и высокой цене квадратного метра по сравнению с другими городами Московской области. Эксперты предполагают, что в ближайшие годы локация будет развиваться, но уже не такими бурными темпами, как последние пять-семь лет.
При этом есть проекты, ранее считавшиеся перспективными, но которые сейчас находятся под вопросом, отмечает Наталия Кузнецова. Так, временно приостановлен проект МФК «Манхэттен», где планировался к строительству жилой комплекс общей площадью порядка 114 тыс. кв. м.
Новостройки Красногорска
|
Тип жилья
|
Класс
|
Срок сдачи
|
Объект
|
Мин площадь, кв. м
|
Макс площадь, кв. м
|
Мин цена лота, руб.
|
Макс цена лота, руб.
|
|
Квартиры
|
бизнес
|
введен
|
Парк Рублево
|
46,1
|
167,3
|
12 239 550,0
|
47 095 334,0
|
|
комфорт
|
введен
|
АРТ
|
35,4
|
131,4
|
3 894 000,0
|
11 905 471,0
|
|
введен
|
Изумрудные холмы
|
21,8
|
193,4
|
2 052 153,0
|
16 707 600,0
|
|
введен
|
Красногорские ключи
|
30,8
|
82,4
|
3 657 000,0
|
7 004 000,0
|
|
введен
|
Павшинская пойма
|
39,5
|
139,2
|
5 618 875,0
|
11 136 000,0
|
|
введен
|
Парковые аллеи (к. 1)
|
42,0
|
76,0
|
3 948 000,0
|
7 828 000,0
|
|
введен
|
Прибрежный
|
54,7
|
92,7
|
6 982 840,0
|
9 406 240,0
|
|
введен
|
Ред Хиллз
|
45,0
|
90,3
|
3 250 000,0
|
7 600 000,0
|
|
2 кв. 2018
|
Опалиха-Вилладж
|
42,4
|
143,0
|
3 741 483,0
|
14 581 920,0
|
|
3 кв. 2018
|
Спасский мост
|
36,2
|
89,4
|
5 044 065,4
|
8 208 756,0
|
|
Южный
|
34,0
|
100,7
|
4 330 601,6
|
8 755 260,0
|
|
4 кв. 2019
|
Тетрис
|
18,7
|
47,4
|
1 929 301,0
|
5 497 199,0
|
|
1 кв. 2020
|
Парковые аллеи (к. 2 и к. 3)
|
34,0
|
67,0
|
4 040 285,7
|
5 628 000,0
|
|
стандарт
|
введен
|
Павшинская пойма
|
52,2
|
107,5
|
5 481 000,0
|
8 600 000,0
|
|
Апартаменты
|
комфорт
|
введен
|
АРТ
|
54,4
|
72,1
|
5 059 200,0
|
6 705 300,0
|
Источник: Агентство «Бон Тон»
Антилидер по очередям в детские сады
Красногорск входит в десятку городов с самыми большими очередями в детские сады среди локаций Московской области, где ведется активное жилищное строительство. Количество очередников в возрасте от трех до семи лет здесь более 2300 человек (7,92% от всей очереди в Подмосковье), при этом на Красногорск приходится 13,34% от общего предложения в новостройках. К 1 сентября 2018 года в Красногорске должен открыться еще один детский сад на 280 мест, также идет работа над детским садом на 125 мест в Нахабино (входит в городской округ Красногорск). Кроме того, ведется работа над проектом школы в Нахабино на 550 мест.
При этом, по мнению главы Красногорска Радия Хабирова, вопрос дальнейшего строительства школ и детских садов необходимо прорабатывать совместно с застройщиками. Отчитываясь о темпах строительства социальной инфраструктуры в эфире телеканала «360», он привел в пример ЖК «Красногорский». «Введено 140 тысяч квадратных метров жилья, и на это количество они построили только один садик на 55 мест», — сказал Радий Хабиров. В результате власти подписали дополнительное соглашение с застройщиком, который возведет в микрорайоне еще школу на 900 мест.
Стоит отметить, что девелоперы и так участвуют в создании необходимых для жизни социальных и коммерческих объектов. Многие проекты в этой локации обладают собственной социальной и торговой инфраструктурой, особенно это касается новостроек, выведенных на рынок в последние два-три года, когда требования местных администраций к подмосковным застройщикам стали жестче.
Несмотря на негативную статистику, Красногорск продемонстрировал настоящий прорыв в развитии городской среды в Подмосковье, считает Наталия Кузнецова. «Это во многом произошло благодаря серьезной работе в сфере комплексного благоустройства дворовых территорий. В 2017 году были преображены 42 двора, в 2018 году планка еще выше. Изменений ждут 102 площадки, из которых 36 находятся в черте Красногорска», — отмечает эксперт. В торгово-досуговом комплексе «Парк-2», расположенном по адресу Красногорск, ул. Дачная 11, появится высокотехнологичный центр для молодежи с детским конструкторским бюро и мастерскими.
Центр «Созвездие» в начале 2019 года переедет в новое здание, расположенное на Большой Комсомольской. Образовательный центр займет три этажа и будет состоять из нескольких блоков: медицинского, общеобразовательного и секций дополнительного образования. Также здесь предусмотрен бассейн. Еще в Красногорске планируют открыть два новых учреждения культуры: музыкальную школу в микрорайоне «Павшинская пойма» и новое здание для балетной школы «Вдохновение» в микрорайоне «Изумрудные холмы».
В локации хорошо развита спортивная инфраструктура. «Красногорск считается одним из спортивных центров Подмосковья со своими традициями. Горнолыжный комплекс «Снежком» популярен среди жителей Москвы и области. Хоккейный клуб «Зоркий» был основан еще в 1948 году, есть также футбольный клуб и ряд других направлений, которые могут быть интересны жителям и новоселам. Так как для наших миниполисов спорт и здоровый образ жизни является одной из главных ценностей, мы поддерживаем клуб «Зоркий», который базируется на одноименном стадионе», — рассказывает Мария Могилевцева-Головина.
Однако, несмотря на усилия администрации и отдельных застройщиков, дефицит социальной инфраструктуры в построенных масштабных жилых комплексах все еще заметен. «Да, принимаются меры по строительству новых и реконструкции старых социальных объектов, но проблема нехватки данной инфраструктуры пока еще будет ощущаться. Это связано с тем, что в процессе строительства новых жилых комплексов социальные объекты, как правило, вводятся в эксплуатацию вместе с последней очередью строительства, и спрос перекладывается на уже существующую инфраструктуру», — отмечает Наталия Кузнецова.
«Красногорск и особенно одноименный район отличаются слаборазвитой социальной инфраструктурой. Не хватает детских садов, школ, поликлиник, развивающих кружков и секций для детей, магазинов и многого другого. А до тех объектов соцкультбыта, которые уже есть, как правило, надо ехать. На сегодняшний день эта проблема пока не решена. Хотя, если промониторить предложения застройщиков, можно сделать однозначный вывод, что все они дружно обещают построить и детсады, и школы, и медицинские центры. В каждом жилом комплексе планируется возвести по два-три объекта «первой необходимости», а в одном из жилых комплексов — даже собственный фельдшерско-акушерский пункт. Если хотя бы большая часть из того, что написано в проектных декларациях, воплотится в реальность, качество жизни района выйдет на иной уровень», — говорит Мария Литинецкая.
Внутренняя инфраструктура жилых комплексов Красногорска
|
Название объекта
|
Что было заявлено проектом
|
Что построено/строится
|
|
Парк Рублево
|
Школа, ДОУ, коммерческие помещения, теннисные корты, ресторан, школа водных видов спорта, яхт-клуб.
|
На территории жилого комплекса действует консьерж-сервис 24/7, построены начальная школа и детский сад, предусмотрены магазин, аптека, отделение банка, бытовые службы, а также благоустроенная набережная и яхт-клуб, теннисные корты, и ресторан у воды. К территории жилого комплекса примыкает уже действующий фитнес клуб Janinn Fitness. Действует Школа водных видов спорта.
|
|
АРТ
|
Супермаркет, магазин одежды и обуви, салон красоты, фитнес-студии, кафе, кулинарии-пекарни, пиццерия, аптеки, школа иностранных языков «Лингва Девелопмент», детский развивающий центр, салон сотовой связи, магазин зоотоваров, медицинский центр.
|
Детский центр: социокультурный центр, в котором все направлено на развитие подрастающего поколения. Здесь есть класс для обучения иностранному языку, бассейн, игровые комнаты, спортивный и музыкальный залы, кружковые помещения. Развитая спортивная инфраструктура (наличие катка и роллердрома, площадки с уличными тренажерами и для занятий фитнесом open air, горка для тюбинга, а также профессиональные теннисные корты). Супермаркет, автомойка, коммерческие помещения.
|
|
Изумрудные холмы
|
Детский веревочный парк, оборудованные места для пикников, баскетбольная площадка, четыре общеобразовательные школы, художественная и балетная школы, семь детских садов.
|
Спортивные площадки, четыре общеобразовательные школы, художественная школа, пять детских садов.
|
|
Красногорские ключи
|
На первых этажах дома будут расположены: магазины, аптека, служба быта и химчистка, досуговый центр, отделение банков, спортивно-оздоровительные центр с салоном красоты и зоной СПА. В шаговой доступности от комплекса функционируют муниципальный детский сад и школа. Проектом планировки предусмотрено строительство дополнительного корпуса, рассчитанного на 120 мест, к уже существующему детскому саду №15. Также проектом планировки предусмотрено строительство нового трехэтажного учебного корпуса на 250 мест к школе №9.
|
Учебный корпус на 250 мест в школе №9, новый корпус детского сада №15 на 120 мест.
|
|
Павшинская пойма
|
Детский сад, школа, поликлиника, магазины, кафе.
|
Пять ДОУ, акваклуб и детский бассейн с грудничковым плаванием «Китенок», велопрокат Velopoima, две общеобразовательные школы, один частный детский сад, три частные клиники, Красногорская городская больница №2, детская поликлиника №3, магазины, кафе.
|
|
Парковые аллеи
|
ДОУ, школа на 550 учащихся, фитнес-клуб.
|
Фитнес-клуб.
|
|
Прибрежный
|
Проектом не заявлено объектов социальной инфраструктуры.
|
-
|
|
Ред Хиллз
|
Проектом не заявлено объектов социальной инфраструктуры.
|
-
|
|
Опалиха-Вилладж
|
Во второй очереди строительства планируется возведение ледового дворца (с упором на хоккей, но прийти и покататься тоже можно будет), ресторан, детский досуговый центр, фитнес-клуб.
|
Строительство объектов социальной инфраструктуры еще не начиналось. По словам менеджера, оно начнется после ввода в эксплуатацию домов 1 очереди.
|
|
Спасский мост
|
Детский сад, школа, коммерческие помещения.
|
Детский сад, частный детский сад построены, идет строительство школы.
|
|
Южный
|
Жилой комплекс имеет собственную развитую инфраструктуру. На его территории будут расположены детские и спортивные площадки, детская поликлиника с пунктом раздачи молочного питания, магазины, кафе, банк и другие необходимые для качественной и комфортной жизни сервисы услуг.
|
Детская поликлиника на 1 этаже корпуса 31, коммерческие и офисные помещения на первых этажах.
|
|
Тетрис
|
Детский сад, школа, ТЦ «Тетрис Молл» с фитнес-клубом на крыше, медицинский центр, спортивные и игровые комплексы.
|
ТЦ «Тетрис Молл» на этапе строительства.
|
Источник: Агентство «Бон Тон»
Власти Красногорска работают над привлечением инвесторов, по итогам I квартала 2018 года городской округ Красногорск стал лидером рейтинга Мособлстата по инвестициям. Показатели учитывались, исключая бюджетные средства и жилищное строительство. В округе работает онлайн-ресурс «Красногорск — мечта инвестора», на котором для бизнесменов собраны помещения, здания и земельные участки с информацией о возможных перспективах их использования.
В городе хорошо развита торговая инфраструктура. Хватает крупных торговых центров («Июнь», «Парк», «Красный кит», «Карамель»), также на территории Красногорского района расположены Vega, «Крокус Сити Молл», «Твой дом», «Ашан». По сути для шоппинга жителям не нужно въезжать в границы МКАД или добираться до других подмосковных районов. При этом в самом городе достаточно мелких сетевых магазинов и магазинов у дома.
В ожидании новых дорог
Основными магистралями, связывающими Красногорск с Москвой и другими населенными пунктами, являются МКАД, Волоколамское шоссе, Ильинское шоссе и автодорога «Балтия» (Новорижское шоссе). При этом транспортная инфраструктура локации постепенно улучшается. Сейчас строится дорога от Красногорска до московского района Митино в районе Речной улицы, которая, по прогнозам администрации городского округа, позволит примерно на треть снизить нагрузку на Волоколамское шоссе. В Опалихе, благодаря инвестициям «Сити-XXI век», появится новая автомобильная дорога до Аникеевки.
До 2019 года завершится строительство эстакады, соединяющей Волоколамское и Ильинское шоссе, что позволит значительно снизить заторы как внутри Красногорска, так и на въезде и выезде из города в районе Павшинской поймы. Частично развязка заработает уже в этом году, полностью завершить проект должны в 2019 году.
Строительство Красногорской развязки реализуется в три этапа. Параллельно ведутся работы по первому и второму пусковым комплексам многоуровневой транспортной развязки на пересечении Волоколамского и Ильинского шоссе. Завершение основных строительно-монтажных работ на первом и втором пусковых комплексах запланировано на конец 2018 года, что позволит открыть рабочее движение и ликвидировать пробки на данном транспортном узле, отмечает Наталия Кузнецова. Строительство третьего пускового комплекса завершится в 2019 году. Общая длина развязки составит около девяти километров, количество полос движения — шесть со стороны Волоколамского шоссе, четыре со стороны Ильинского шоссе и две со стороны Пенягинского шоссе. Пропускная способность нового объекта превысит 80 тысяч автомобилей в сутки. Однако пока транспортная доступность не позволяет жить в Красногорске и быстро добираться до работы в Москве.
В рамках строительства МЦД (Московских центральных диаметров) на Курско-Рижском направлении планируется построить две станции — «Павшинская пойма» и «Волоколамская», но о точных сроках пока говорить рано. «Основные перспективы развития транспортной доступности городского округа связаны с проектом МЦД, в рамках которого планируется ускорить движение поездов и связать между собой разные направления едиными пересадочными центрами. Так что прогноз на будущее позитивный, уровень транспортной доступности локации однозначно вырастет. Одно из преимуществ Красногорска в этом плане — вариативность маршрутов. На электричке добраться до центра Москвы можно за 30-40 минут, поезда следуют до Рижского и Курского вокзалов. Автомобилисты могут воспользоваться сразу тремя шоссе на выбор — Волоколамским, Ильинским и Новой Ригой», — отмечает Мария Могилевцева-Головина. До станций метро «Тушинская», «Волоколамская», «Мякинино», «Митино», «Сходненская» ходят автобусы и маршрутные такси, время в пути составляет примерно 15–20 минут. Жители ближайших к МКАД районов добираются пешком до станции метро «Мякинино».
Чем привлекает Красногорск
Красногорск имеет ряд значимых преимуществ, которые заметно выделяют его на фоне других подмосковных городов. Стоит отметить его престижное северо-западное направление, постоянное проведение в городе спортивных и общественных мероприятий, близкое расположение к усадьбе «Архангельское» и живописные виды — от парковых зон до современной архитектуры. Кроме того, на территории городского округа находится Дом Правительства Московской области, вследствие чего Красногорск имеет неофициальный статус Подмосковной столицы. Данные факторы оказывают существенное влияние на формирование благополучного социального климата.
«Два фактора — очень хорошая экология и близость к Москве — делают недвижимость в городском округе Красногорск интересной для покупателей и инвестиционно привлекательной для застройщиков», — считает Андрей Останин, коммерческий директор Группы «Эталон». При этом северо-западное направление Подмосковья — одно самых из престижных, но квартиру здесь можно найти за разумные деньги. «Многие, понимая это, продают жилье меньшей площади, расположенное ближе к столице, чтобы купить более просторное в Красногорске. Пристальнее присмотреться к жилью в Красногорске лучше тем, кто в будущем планирует увеличивать семью, но пока может жить без детсадов и школ. Квартиры здесь заинтересуют и тех людей, в чьих семьях два-три поколения проживают в стесненных условиях и хотят приобрести квартиру большей площади», — считает Мария Литинецкая.
«Сегодня жителями Красногорска становятся люди с доходами и образованием выше среднего, которые стремятся получить качественный персонифицированный продукт. В целом, если говорить о целевых аудиториях, город абсолютно уникален, так как он прекрасно подойдет и семьям с детьми, для которых немаловажную роль играет экологическая составляющая и детская инфраструктура, и одиноким людям, так как отлично сочетает возможность спокойного отдыха и мобильность», — резюмирует Мария Могилевцева-Головина.
При этом не все так гладко: несмотря на очевидные плюсы локации, многие квартиры не находят покупателей. На первичном рынке жилья подмосковных городов наблюдается снижение потребительского спроса в силу его перетекания на первичный рынок «старой» и Новой Москвы. По оценкам аналитиков компании «Бон Тон», порядка 70% введенного жилья в Красногорске стоит нераспроданным.
Читайте также
Химки, Красногорск и Люберцы – города Подмосковья с самым активным спросом на новостройки
Военная ипотека: ставки, условия, самые популярные новостройки
Новостройки Котельников и Люберец: какой из городов-соседей выбрать
Мал да удал: новостройки Подмосковья высотой до пяти этажей со сроком ввода в 2018 году
Квартиры на котловане от 890 тысяч рублей: старты продаж в новостройках Москвы и Подмосковья в июне 2018 года
Дата публикации 30 июля 2018
